贷款批准前的外部估价？

你好，

我本来希望我的第一个问题不是关于贷款的，但现在还是关于贷款。我们计划明年建房，已经从市政府预订了一块地，并且从想要的房屋供应商Viebrockhaus那里获得了固定价格的报价。计划建一套双拼住宅，基本平面图也已经确定。

现在我们的贷款问题是，我们只能用自有资金支付建筑附带费用，剩下的部分必须贷款。我们的收入足够高，我的伴侣是正式员工，我的职位是有期限的合同。不过我是医生，我们这里几乎没有无期限的职位，且就业市场相当稳定。但许多银行只看到“有期限”这个词，就直接拒绝了。

总的来说，有两家银行进入了最终选择范围。一家是我的主办银行（但通过Dr. Klein中介，我觉得他们还不知道我已经是他们的客户……），提供2.52%的混合利率（包括KfW部分）。另一家银行提供2.2%，但需要做一个价值评估，我需要委托并支付这笔费用。这个评估费用大约是含税2400欧元，但鉴于利率更低，以后最多2.5年内可以回本——相同月供情况下还款更多。

但我在网上查找时有些怀疑，这是否真的划算。如果评估出的价值低于所需贷款金额，我就拿不到较低利率的贷款，2400欧元就白花了？有人为自己计划的建筑做过价值评估吗？能分享一下经验吗？

非常感谢！

这到底是一家银行什么样的行为？

如果他们需要一个评估担保物的估价师，那么他们就应该自己去委托并完成。每一家正规银行都有自己的估价师，或者有专门的人为他们做这件事。最糟糕的情况是客户还得付这个费用（不过这有时也存在争议，谁来承担费用），但这远比任何外部鉴定报告便宜得多。另外，我认为2400欧元一份包括新建房屋的土地价值评估报告也过于昂贵了（除非是豪华地段或豪宅）。

关于条件，遗憾的是没法说太多，因为缺少各种其它具体信息。

许多银行只看“有期限”的，直接就拒绝了。

我在你的职业群体里不能理解这种情况。
此外，我想知道为什么你不向你所属行业的银行和保险公司求助。他们对职业情况了解得更加深入，通常会提供一次性的特别条件。我能想到的有一种类似“北德联排别墅医生养老保险基金”和位于杜塞尔多夫的医生和药剂师银行……他们的条件应该也很宽松，流程也没那么复杂。

非常感谢你的回复，我也觉得银行这样做太简单了。我原本也预计费用大约是1800欧元，但我的时间压力会推高价格。土地和房子的价格已经预留到一月底，贷款合同必须在那之前签好。所以我需要在一月初拿到鉴定报告，可其他鉴定师因为时间安排问题直接拒绝了我。 我最担心的是，如果结果不准确，这份鉴定报告就白费了。

医生和药剂师银行确实给了我们最好的条件，但贷款期限会一直到退休后五年。我知道未来二十年内我会继承不少遗产，对此我相当淡定。但银行只愿“陪伴”我们（我觉得这个说法挺酷的……），前提是我要让人对我父母的房子和企业进行估价，并拿到他们书面说明我将继承多少份额。抱歉，这对我来说太阴森了。

医生和药师银行实际上为我们提供了最优惠的条件，但贷款期限将持续到退休后5年。我知道在未来20年内我可以期待一些遗产，因此我看得相当淡然。但银行只会“陪伴”我们（我觉得这个说法挺酷的……），如果我让人估价我父母的房产和生意，并且他们书面说明我将继承多少份额。抱歉，这对我来说太阴森了。

为什么那里的贷款期限这么长？偿还比例不都是自己决定的吗，就像利率锁定期限或特殊还款金额（当然是按相应价格）一样。银行并不规定贷款期限，而是你们根据能承担和支付的还款额来决定。抱歉，这点我也不明白。

哪家银行现在想要陪伴你们？评估遗产跟这个有什么关系？这根本不是讨论的重点，对吧？银行怎么能知道遗产（尤其是公司或其股份）在遗嘱人去世时值多少钱，而那个时间又是未来的不确定日期？

我总觉得你们根本不知道自己在做什么。

先是给出利率，然后最优条件在另一家银行，但期限又不同……这些东西根本不能随便比较，然后还出现了像外部评估费这样荒谬的要求。找一个你们信任且有融资经验的人帮忙。你们自己看起来（至少乍一看）还太没有经验。

因此，截止日期定在一月底非常不合适。虽然我不是信贷中介的支持者，但还是赶紧找两三个，在最短时间内搞定。先列个清单，写明你们想要的东西，包括什么、怎么、什么时候、在哪里，然后让他们提供无责任报价，这样你们才能感觉到这一切依赖于什么。任何顾问给出的报价，若不到60分钟就摆到桌上，直接扔掉。你们的情况太复杂了，需要有人能跳出固有思维，只看佣金是不够的。

当我们开始建造时，我40岁。也就是说，我预计25年后退休。土地和建筑费用总计450,000欧元，只有公证费和地税作为自有资金。100,000欧元通过KFW 124和153贷款覆盖，均为10年固定利率。对于KfW 124，在固定还款的情况下，贷款期限可达35年。对于剩余的350,000欧元，我没有医生和药剂师银行的书面材料，但在10年利率锁定和2%还款率的条件下，我们算出总还款额约为1500欧元（包含KfW贷款）。这刚好是我们的预算，1550欧元是我们的最高限额。但医生银行只贷款，如果我能证明我能在退休前还清贷款。于是他们建议提供预计遗产的书面证明。我的父母“已经”70岁了，所以我很可能会在退休前继承遗产，但正如我父亲所说：可以预期遗产，但不能指望它。我再次确认是否理解正确，确实需要房产评估和关于预计继承状况的书面说明。科隆储蓄银行提出了评估报告，以满足最低100%的贷款价值比和贷款金额超过400,000欧元。而Ing-Diba稍贵，但无额外条件。不过，在月供不变的情况下，还款比例会降至约1.5%，这让我很难接受……如果有更多自有资金那当然很好，但那样我就不会6年前建房然后离婚了。唉。这里的土地非常稀缺且昂贵。这块土地是市政的，所以较便宜，但只卖给父母年龄不超过40岁的家庭。6月后我将不再有资格购买。