翻新需求估算 建造年份 1970

你好，

我们目前还处于莱茵美因地区（法兰克福周边）的买房初期阶段，在看过一个新建房屋的报价（但很快就没有了）后，现在找到了第一套理论上合适的二手房（联排别墅）。我们还没有实地看房，但根据广告和与中介的询问，目前有以下几点信息：

[*]200平方米居住面积和150平方米使用面积（其实有点大，但如果价格合适，应该没问题）
[*]建造年份1970年
[*]砖混结构
[*]用夜储炉供暖
[*]根据能源证书为C级（用上述供暖系统真有可能吗？我以为这种系统挺贵的……）
[*]浴室和窗户在1998年/2003年更换过
[*]屋顶有隔热层（具体如何不详……）

因此我们认为至少以下方面需要装修：

[*]供暖：如果作为改造可行，改为热泵与地暖，或者如果街区有煤气供应，则改为带暖气片的燃气供暖
（遗憾的是，底层及一楼部分地下一层和阁楼也被算作居住面积，因此供暖改造可能需要覆盖全部350平方米）
[*]电路和局域网（可能二楼有1个局域网插座；中介信息与广告略有出入；如果这些设备和其余部分都是1970年的原装，肯定还得做不少改造）
[*]如果能达到KfW标准且考虑供暖费用，可能需要外墙保温，虽然能源证书的C级听起来还不错……
[*]水管用五十年了，也该考虑更换了吗？

你们能告诉我们上述装修步骤大概需要多少钱吗？（比如按平方米计算也行）你们认为还有其他很可能必要的措施吗？或者觉得上述内容有多余的？

如果复活节后房子还没出手，我们有机会看房（第二步可能会带专家一起），那除了常见的户型/大小/房间数这些主观喜好之外，我们还应该特别注意什么或提出哪些问题？

我目前想到的有：
自己关注：

[*]电插座/保险丝数量等
[*]隔音效果（屋内及邻居那半边）
[*]住宅面积和使用面积是否可分开

专家关注：

[*]地暖的改装可能性
[*]霉菌/潮湿损坏
[*]建筑中可能含有有害物质（石棉/木材防腐剂等据说这个年代可能是个问题）

你们还能想到其他需要注意的敏感问题吗？

此致
敬礼
劳拉

你们能告诉我们，上述翻修步骤大概会花多少钱吗（也可以按每平方米计价或类似的方式）？

我不太清楚。也许 能告诉你一些信息？！
我只知道，自今年年底起，作为买家，有义务进行某些特定的维修。在网上可以查到《建筑能效法》。我的建议是每平方米可预算500-1000欧元。

我们应该问些什么？

我目前能想到的是：

[*]插座/保险丝数量等
[*]隔音（屋内及与另一半的隔音）
[*]可能的话住宅面积和使用面积的分离

对我来说，这些都是我不会特别询问的事项，而是需要自己亲自确认的。
基本上要询问那些自己看不到的东西。 -> 水渍、霉菌、石棉、木蛀虫、甲醛等。但不要指望一开始就能得到诚实的回答，因为房主不会故意贬低自己的房子。中介也只知道房主告诉他的内容。我建议把这些内容之后写进买卖合同里。

你可以询问某些部分什么时候翻修或更换的，我建议要求提供发票证明。浴室也是如此。第一次见面时就应该做到这点。时间很重要，方便后续筛选。自己装修的浴室：必须看看是否值得信任。倾斜的瓷砖或其他瑕疵可能暗示下面的情况。
隔音：噪音感受是主观的，没有房主会说邻居很吵，这需要自己实际感受。别指望房主知道用的是哪种砖石。这里的建筑论坛几乎任何人都能告诉你，但建于1970年的房子，可能不用太在意。
你说的住宅面积和使用面积的分离是什么意思？如果已经这样标注了，我觉得在我看来，这应该是有法律上的区分。

该建筑年代使用的有害物质（石棉/木材防护剂等）应该是一个很敏感的问题。

没错。

买房是一门学问。根据经验，你必须在第一次看房时全面扫描，自己判断哪些事情可行，哪些需要花钱维修。理论上融资应已准备好，有银行的书面证明会很有帮助。
如果房子在平台上挂了很久，说明价格太贵或者有问题。
作为初学者，在这个市场上可能会吃亏。但：第一次总是第一次。经常去看房，哪怕是你不感兴趣的。学习并成为“偷窥者”。时间久了你能识别什么时候只是表面光鲜，什么时候破旧的地板和漏风的窗户后藏着宝贝。
网上有很多房屋评估清单。
350平方米，法兰克福附近，“如果价格合适”，这对我来说是矛盾的。实际上，可以说，在热门地区（大城市郊区），不会有人买超过自己需要的面积，因为价格本来就很高。

我个人会关注房屋的氛围。再怎么破旧老气：空间感必须要有那种直觉感受。这就像爱情。有人则更理性对待。
房屋朝向、现有房间：我想象中的空间规划是否可行 -> 儿童房数量，是否需要拆墙（承重墙？），基础设施，邻里关系，附近是否有高速公路或铁路（噪音，交通便利性）
祝你在建筑和买房者的国度好运！

根据《建筑能源法》，相关信息可以在互联网上找到。建议价格大约是每平方米500-1000欧元净使用面积。

这样其实已经可以做到很不错了。但是如果装有夜储电暖器，实际上建议安装地暖。无论是墙壁还是地板，反正都要拆开。 如果可行的话，我会把使用面积算作有供暖壳体的面积（毕竟是个大房子）。

水管用了50年，也应该开始慢慢更换了吗？

我在装修期间已经拆开和打孔了足够多的水管。那些水管更年长，内部看起来还像新的一样（铜管）。但这不能一概而论。 绝对有意义的是电路（反正要拆很多东西）和屋顶/上层楼板以及地下室楼板的保温。窗户需要具体查看。浴室则看个人喜好。 我总是会尽力达到一个节能住宅标准，因为例如废弃物处理、找平层、地板（安装地暖时）等都会获得补助。 先先冷静地看看这栋房子吧

对我来说，那些是我不会询问的事情，而是自己必须去确认的。基本上应该询问自己看不到的东西。-> 水损害、霉菌、石棉、木蛀虫、甲醛等。但是我觉得，如果房主会因此贬低自己的房子，起初很难得到诚实的回答。而且中介也只知道房主告诉他的。我也会让这些内容以后写进购房合同。

没错，这个清单是给自己看的。遇到疑问时，最好问专家而不是卖方中介。中介在怀疑时可能根本不想知道某些事情:confused:

你说的住宅/使用面积的划分是什么意思？如果已经这么称呼了，我认为法律上的划分已经存在。

使用面积的话，如果合理可行，我会从带暖气的外壳里计算（毕竟是栋大房子）。

我原本希望不要在这350平米全部铺地暖等（毕竟费用也不少...）。但看起来很困难，因为一半的地下室和三分之一的屋顶底层都作为居住空间使用。

350平米，靠近法兰克福，“价格合适”的话，对我来说有些矛盾。实际上可以说，在热门区域（大城市郊区），买到的面积不会比实际需要的大，因为一切都太贵了。

这正是这栋房子让我很不安的地方。其实不可能突然买得起几乎是平时近两倍的面积……

买房是一门学问。根据经验，第一次看房时就必须能够全面扫描，评估哪些是可能的，还需要投入多少钱。理论上资金应该已经准备好，银行出具的书面证明通常很有帮助。
如果房子在平台上挂了很久，要么价格太高，要么有问题。

我们有Interhyp的证明。但正是这种判断扣除装修预算后购房价格是否合理，我们还是有些力不从心。
毕竟也不想十次都请专家，如果自己能轻易发现错误的话。

作为新人，在这个市场上很容易处于劣势。但是：第一次总是第一次。定期看看房子，即使是你们不感兴趣的房子。学习并成为一个旁观者。随着时间推移，你会分辨出什么时候只是表面光鲜，什么时候在破旧的地板和透风的窗户后能找到珍宝。

我也有同感。
看那些“不感兴趣”的房子时，我因为疫情还有些顾虑，毕竟是无故把联系方式给别人。但也许必须克服这个障碍…

我在装修过程中已经拆开或者打穿了不少水管。它们比我住的房子还要旧几年，但内部看起来像新的（铜管）。不过这并非普遍适用。

听到同龄房子里不一定要全部拆换，这就很好了:)。

祝你在建筑和购房者的国度好运！

谢谢！

是的，冠状病毒在这方面并不是很有帮助——我忘了 ;) ... 我自己也曾买过卖过，很久以前的事了。写作时想起了这些。