双拼房与双家庭房

你好，

我目前正在和我的父母一起计划在您们的地块上建房。之前的计划是建两套相邻的双拼别墅。

但是由于规划方案中的车库等规定，这并不容易实现。

我们现在考虑建一栋两户住宅……我父母住楼下，我住楼上。

我想到的优点是：
- 全部在同一层，尤其对年长的父母更好
- 连接费用/建筑成本较低
- 由于分布在两层，居住空间浪费较少，楼梯空间更小（一个公共楼梯 vs 双拼别墅的两个楼梯）

缺点：
- 隔音要求更高，因为父母不再是隔着厚墙，而是正好住在楼板下面……

之前计划的两套双拼别墅每套约140平方米，建筑面积大约是8.5x11米……现在多户住宅的建筑面积大约是18x11米，这样楼上的公寓至少达到160平方米……公寓将比之前的双拼别墅更大……原因是现在还要规划一个书房，以前是设在地下室的……
因为我父母不需要那么大的居住空间，车库会部分“纳入”住宅内……这样父母的居住面积大约为140平方米……优点是可以从住宅干脚直达车内……

18x11米（约200平方米）的建筑面积可以达到多少居住面积？大约要为墙体预留多少面积？能达到160-170平方米吗？

隔音方面如何？最好的方案可能是一层厚实的混凝土楼板，配隔音材料……有人有相关经验吗？

另一个问题是考虑在大的地下室里建一套小型单元住宅（约50平方米）给我妹妹住，她目前还住在我父母家……以后我大儿子（8岁）可能会搬进去。问题是规划方案中规定最多只能建两个住宅单元……单元住宅从什么时候开始算作独立的“住宅单元”？是安装了厨房/卫生间的那一刻吗？还是装了独立的电/水表时？还是有独立入户门时？

换句话说，有没有可能为家庭成员在地下室建一套完整的小住宅，但不出租，也不被视为规划方案意义上的正式“住宅单元”？

我随时欢迎大家的建议和意见。