带有特殊特点的拆除地块 - 如何评估价值？

大家好，

我通过一个非中介“中介人”（像往常一样是装配式房屋的人……）大概有机会在卡尔斯鲁厄周边获得一块带有一些特殊情况的待拆除土地，不过我们仍然觉得它很有趣。可惜我对市场状况和竞争情况及其特殊性了解得很少，想听听你们在这种情况下会怎么做。

我知道的参数是：

[*]卡尔斯鲁厄周边的一个村庄（购物便利性中等，仅有公交车/无火车，坐落在山上（骑自行车进城较难））
[*]约550平方米，其中后面约1/4区域有约25%的坡度下降
[*]位于死胡同尽头，向南的坡下视野良好
[*]有一栋待拆除的现有建筑及附属建筑
[*]两侧邻居有部分边界建筑（“业余农场棚”），另一侧邻居是有市政府松散植被的坡地
[*]地块为“历史采石场”
[*]卖家从50万欧元（22年初）降至40万欧元（23年4月），在我表达想议价意向后快速降至35万欧元
[*]地价基准值（22年初）为520欧元/平方米，“坡上”平坦地段为760欧元/平方米

我们觉得安静的环境、因坡地减少的邻居数量以及略微的南向视野都比较吸引人。个人认为不利的是交通联接，不过可通过“可能建房”这点的溢价来一定程度弥补。剩下的问题是地块的坡度邻边建筑及疑问的地下室施工难度（当然，购房/规划前会有土壤勘查），以及附近陡峭的邻居坡地。如果不将坡地至少部分利用（做成梯田），我们的花园面积会觉得太小。

嗯，现在问题是该怎么办。包括拆除费，我们认为35万欧元并非真正价值。有人会出这个价吗？肯定有，但他们愿意接受一个周边村庄的中心区，且带有上述缺点和适中大小的地块吗？不知道！我们听说不少人因为贷款问题而退还地块，市场停滞（现有房产）且交易减少。

曾帮我们家族的其他地方的一位中介/评估师仅通过电话未实地考察，就判断位置及优缺点，他认为竞争不激烈，引用他说“我看到这类房产自去年以来往往闲置时间较长”。

怎样合理评估这类地块的价值，才能向中介和卖家解释清楚？以地价基准值减去拆除费？太少……地价基准值减去坡地？把坡地作为花园地减值？地价基准值“加一点”，但扣除缺点？还是这类交易市场仍然火热，谈判地位弱，我要么出手，要么别指望什么？

感谢大家阅读，期待你们的意见……
问候，
- NebuK

328公里直线向东，我正在办理一处房地产购买手续。

Thüringen，非常美丽的风景，空气疗养地。

1850平方米土地，平坦且呈矩形。带有坚固的房屋、谷仓和附属建筑。可能需要部分拆除。
地块后端有小溪流，地块上有深井。花园里有树木。位于村镇中心，配套设施齐全。

离Weimar不远，小城，有加油站、Edeka超市、医生、药店、学校和托儿所。拥有最大规模的Thüringer露天游泳池。
每小时有公交车往返Weimar。Erfurt和Jena距离45公里。

仅此作为一个例子。叫价不讲价为29000欧元！

这里的土地标准价为15欧元。

此外，这里有最好的学校之一供孩子们就读。这里的生活秩序依然良好。工作机会随处可见，薪资也不错。或许不如Karlsruhe好，但生活成本也低得多。

我不会像在Karlsruhe那样给自己增添负担。

我的描述仅供一般参考。

摘自前言

我知道的参数是：

我推断，

卖家价格从500k（开始约22年）降到400k（23年4月），又降到350k（在我表达想要交易的信号后很快降价）

是通过“地产服务”房屋卖家进行的中介沟通，你没有与土地当前所有者直接接触。

一般来说，关于这种带有欺诈性质的买卖操作，请阅读论坛中包含“地产服务”、(11ant) 空仓出售、骗子诱导（以及你在论坛搜索框中能找到的相关词汇）的帖子。这类“中介”通常法律上对土地不拥有任何权利，土地主要是作为诱饵，目的是引诱你签订一个看似简单易行，实际上仅是“形式上”基于样板房的建筑合同。名片上所示的公司，其样板房中套路者所依附的公司，通常与这种自由经纪人的可疑手段毫无关系（且其信誉缺失不会影响你与该公司所签合同的效力）。这里先说说此类土地交易的风险。

现在说说土地本身：拆迁地块通常风险高，且成本难以评估。对周边建筑的描述显示至少没有规划用地，甚至可能部分属于城乡结合部，土地是否可建住房不确定，有坡地等问题。即使你上述各点都符合要求，在任何坡地且尤其是无规划用地情况下，对批准建筑高度的风险很大，从谷侧和坡侧檐口高度的定义争议开始。我还隐约看到另一风险（伐林改地）。

总结：我在这里看到“多重疑虑”，很可能这块“睡美人”土地长期无人问津的原因；同时特别要警惕此类中介。带有小陷阱的土地本身就是一回事，由经纪人出售的更需谨慎，而非经纪人则更不可靠。

先谢谢你的阅读，我很期待你们的想法……

- 你们计划在那里建什么？有什么可能性和预算？
- 你们现在愿意为一块地支付多少钱？
针对上述几点以及已经相当明显的土地缺点或者卖方明显的销售压力，你们可以考虑一下。如果土地在好时候都卖不出去，即使打三折也没人买，而且还通过房屋建筑商这种销售途径，我认为还有很大机会把价格压得更低。
不过是否能好好建房，是否满意地形，你们自己更清楚。

我会非常谨慎，或者只会以捡便宜的价格买入（比如在估值时把不可用的部分完全剔除）。

图林根，很美的风景，空气疗养地。
1850平方米的地块，平坦且呈矩形。带有坚固的房屋、谷仓和附属建筑。可能需要部分拆除。
地块后端有小溪，地块上有深井。花园有树木。位于镇中心，基础设施完善。
离魏玛不远，小镇有加油站、Edeka超市、医生、药店、学校和幼儿园。还有图林根最大的露天游泳池。
每小时有公交车到魏玛。埃尔福特和耶拿距离45公里。
仅作为举例。报价未议价为29000欧元！
这里的土地基准价为15欧元。

这就是在繁茂乡村偏远地区居住的情况。想住的人其实很少；图林根是德国人口流失最多或第二多的联邦州，极右翼，以及除四个主要城市之外没有前景（我认为以5万人口为界限）。
但是，是的，想这样住的人既不缺土地，也不缺买房能力。但对楼主这种通勤超300公里的人来说帮助不大。

如果这块地在好的时候都卖不出去，即使打三折也没人买，而且还通过像建房商这样的销售渠道来卖，我认为价格还有很大下调的空间。
不过能否好好建设，并且能否满意地适应地形，这点你们更有判断力。
我会非常谨慎，或者只会在特价的情况下买入（例如，把不可用的四分之一部分完全剔除在估值之外）。

我要强调的是，我看这个问题的角度和发帖人完全不同。对他来说，似乎无意识地关注的是，面对一块很难找到合适比较标准（如参考值等）的土地，如何确定或者评价每平方米的价格。

然而，我们这里知道很多例子，说明这个问题实际上是在完全不同的维度上展开的，而不是发帖人所认为的那样。我的意思不是减分点或者小不足（就连我也会把较为无害的花园用地部分算作这类）权重的问题。即使有些地段的“附加成本”是对开发预算比例的轻描淡写，也可能在其他方面不算什么减分，真正重要的是两个生死攸关的问题，

2. 至少有一个相关区域是建造用地吗？
1. 经纪人能保证购置机会吗（还是发帖人最后只承担了一个建房合同）？

我在这里看到的问题，显然与发帖者的关注点完全不同。对他来说，这里潜意识里似乎是典型此类报价风险的问题，主要是关于如何在一个难以用比较标准（指导价等）来定位的土地背景下，找到或评估每平方米的价格。

那么我本应该更明确地用两个破折号来突出我文本中的重点。预算和实际可能性（基于事实的，而不是某房屋卖家随后提出各种附加要求的说法）是我想强调的。
而且针对这些可能性——尤其是这些可能性——需要专业人士的帮助。无论是带有建设前询问的建筑师、土地评估专家、污染调查，还是其他什么。
鉴于销售尝试的历史，时间肯定是充足的。关于价格定位已经说得足够多了——或者还会有新的发现……