成本与资金评估

早上好！

我住在德国北部，韦泽-埃姆斯地区。
拥有一栋1959年的老房子，土地面积1800平方米，位于住宅区。

典型的战后抹灰房。前屋带后期增建的小附楼。
总居住面积约130平方米。
现在我想对房子进行全面翻新。我的设想如下：

前屋屋顶重新覆盖。拆除旧烟囱。
新楼梯，完全更换门窗。所有管线，电力和（排）水管。
拆除水泥砂浆层，全面更换包括地暖。
新的供暖系统（燃气，因为现在的是1994年的Broetje牌）。
后屋屋顶改为平屋顶。
后屋侧面增建50平方米附楼（形成L型结构）。

当然，只要可能，我会自己动手做很多事情。像拆除水泥砂浆、拆旧管线并重新设计铺设都没问题。地面铺装也没问题。
屋顶、砌体结构和门窗当然必须专业施工。

唯一的问题是：这要花多少钱？
我的粗略估计：

前屋屋顶 20,000欧元
门窗（全套）20,000欧元
电力和给排水 10,000欧元
供暖系统 10,000欧元
楼梯 ???
后屋平屋顶 ???
侧面附楼 50,000-80,000欧元（含室内装修）

当然这些数字可能完全脱离实际，这也是我在这里咨询的原因。我设想总额大约为150,000欧元。

关于融资：

没有自有资金。只有带现有建筑的地块。估值对我来说比较困难。后面正在开发新建住宅区，那里的500-800平方米的土地通过竞标以每平方米40-80欧元成交。

地块加房子大概100,000欧元合理吗？

收入：净收入1600欧元

附加开销（电/燃气，垃圾，保险，烟囱税，地产税等）440欧元
汽车支出0欧元（公司车）
互联网 50欧元
Sky电视 17欧元
贷款 30欧元
手机 10欧元
食品和家庭用品 200欧元
个人护理和服装 50欧元
娱乐 100欧元

固定开销共计900欧元，剩余700欧元可用于储蓄和贷款还款。
你们觉得，在当前低利率情况下，这样的融资方案现实可行吗？

重要说明：我是单身。没有妻子和孩子需要照顾或考虑。

贷款期限应为30-35年，利率2.7%，全额还清，月供约613欧元。剩余700欧元中用来还贷其实已经比较紧张。

但也许我对建筑费用估计过高了。（？）

如果有人能帮我看看就太好了。:)

你好，我认为你的估计是相当现实的。不过，如果你一个人住，为什么还想增加50平方米的面积？130平方米已经绰绰有余了。

你好，

关于费用我无可奉告。净额1600元配150k贷款会很紧张，可能会成为决定性因素。尤其是你需要这150k用于全面翻新和扩建。

我个人并不认为这里有150k欧元。但我只能讲一个朋友的情况，他也差不多改造了父母的房子，
不过没有新的屋顶覆盖，没有楼梯等，带有一个扩建。这让他花费超过150k欧元，但他也没有自助施工。

另外缺少的项目有建筑师、结构工程师、许可、楼梯（钢/木）至少7k欧元。还缺少平屋顶等的估算。仅凭这些额外的项目，你就已经超过了你认为可行的预算。

因此我不惊讶如果费用朝着200k欧元方向发展。
以你的收入情况来说，就像你正确看到的，那150k欧元基本上是极限了。银行也不会在意你有100k欧元的自有资本以房产和土地形式存在，如果计算出来贷款利息还不上。此外银行对生活费用有自己的固定标准，据我所知是单人每月800-1000欧元。

所以我认为，你的想法在银行那里不会通过审核，到那里就结束了。

我也觉得150,000定得太低了。

而且你的收入是700欧元（以前有剩余吗？那为什么有50欧元的贷款还款？？？）？而且还要包含储备金（至少每平方米每月1欧元）？融资期30-35年？

汽车按0欧元计算简直是胡说！车必须缴税，这考虑进去了吗？如果三年后必须换一份没有公司车的新工作——每月400-500欧元（购置、维护、油费……）从哪里来？

你好，我觉得你的估计相当现实。但是你一个人住，为什么要扩建50平方米呢？130平方米已经绰绰有余了吧？

这大概是我被问得最频繁的问题。“因为我可以”这个理由因为经济原因不成立。但说正经的：59年的房子，房间复杂狭小，还有穿堂房。承重墙横贯整栋房子。因此无法实现我非常非常想要的通透的客厅/餐厅/厨房一体空间。矛盾的是，2年前我还住在43平方米的公寓，生活得很好。但现在这栋房子里我只是想（终于）有足够的空间。
在这130平方米里，比如说13平方米是露台，完全要拆除。还有10平方米目前是卫生间（通过它通往工具房）。剩下“大约”105平方米。
上层（30平方米）主要用作办公室和客房。
下层减去厨房区域（要和扩建部分合并）后只有70平方米，卫生间、客浴、卧室、更衣室/健身区和入口区域都得在这70平方米里分配。

你好，

关于费用我说不准。净收入1600欧贷款15万挺紧张的，可能是淘汰标准。尤其你需要这15万做全面翻新加扩建

我也不幸是这么想的。:-/

我个人看不到15万欧元的预算。但我只能讲一个朋友类似改造他父母的房子。
不过没有换屋顶，没有楼梯等，仅扩建。费用超过15万欧元不少，但他没自己动手。

还有建筑师、结构工程师、许可、楼梯（钢/木）至少7千欧元。平屋顶估算还没算。这些额外项一加，你就超过你能承受的预估。

我不奇怪最后接近20万欧元。
以你的收入来说，正如你看到的，15万就是极限。银行不管你有10万欧自有资金（房产和土地），只要计算利息还不上就不批贷款。此外银行对生活费有固定标准，据我所知单人800-1000欧元。

所以我觉得你的想法银行直接会拒绝，事情到此为止。

我自己也说我拿不到15万贷款。至于你朋友的情况，确实应该考虑地理位置。这里建房还算比较容易负担，而且通过很多自助劳动节省大量成本，人工费通常是这件事最贵的部分。

我觉得15万的预算也定得太低了。

以你收入每月700欧（过去真的有剩余吗？为什么还有50欧元的还款额？？？）？而且还得包含储备（至少每平方米每月1欧元）？贷款30-35年？

汽车按0欧计算简直胡扯！车必须缴税，考虑到了吗？如果3年后工作变动没公司车——那每月400-500欧从哪来（购车，维修，油费...）？

是的，每个月真的有700欧剩余，也定期存入养老保险。但这有波动和风险，我完全没算进去那部分。

没有超过50欧的还款，最高只有30欧。;-）
这已经有一阵子了，一年内还清。有时候消费贷款比现金支付更合理。（为什么？因为那时我不用一下子拿出2000欧现金，能把钱投资赚更多年收益。）

为什么说汽车按0欧不合理？提到的净收入已经扣除了所有费用，这也是我们说净收入的原因。
三年后是否换工作有车与否都是猜测，也有可能有老婆和两个孩子，这属于个人责任范围。
我只能说：我是资历最长的员工，会长期工作。

（否则我也加入猜测说：三年后工资会涨，400欧支出算得很高了。）

我得尽快约银行初谈，也约建筑商，得到更准确的数据。
也许还有压缩总成本空间，比如楼梯（不一定马上做），以及扩建部分可能做小点。

现在KFW贷款补贴如何？有没有什么值得申请的？