根据KfW或BAFA的70年代半独立住宅翻新成本估算

大家好，

我们即将购买一套建于1970年的双拼别墅，除了2018年安装的燃气冷凝锅炉外，至今尚未进行过任何翻新。
经过与一位建筑专家/能源顾问（列在EEE上）一同实地考察后，考虑到房屋到目前为止没有进行过任何改造，该房屋状况良好。

我想征求大家的专业意见，因为建筑专家/能源顾问的费用估算与我通过网络、YouTube调查的翻新费用差距较大。

关于科隆/波恩周边区域该房产的一些基本信息（购房价格30万欧元）：
- 总居住/可用面积141平方米
- 全地下室（储藏室、供暖室、娱乐室和洗衣房）
- 一楼（客用卫生间、门厅/走廊、厨房和起居室）
- 二楼（浴室、2个儿童房、主卧）
- 阁楼（浴室，额外的居住/卧室空间）

现将建筑专家的费用估算列出：
1. 屋顶椽间保温＋顶层楼板保温（阁楼闲置）：6万欧元
2. 更换窗户＋前门：2.5万欧元
3. 外墙粉刷：5万欧元
4. 地暖：2.5万欧元（保留原供暖系统）或5万欧元（配备热泵）
5. 通风系统：3.5万欧元
6. 光伏系统：3万欧元
7. 地下室保温（包括外部防水和挖掘）：4.5万欧元
8. 所有水管更新：1万欧元
9. 电气系统：2万欧元
10. 卫生间装修：3万欧元
11. 粉刷工程：2.5万欧元
12. 室内工程：1万欧元
总计：39万欧元

最初我们的建筑融资计划是除银行贷款外，搭配KfW“年轻人购旧房”补贴（所有条件均符合）以及KfW 261贷款，目标达到KfW 55 EE标准，因为通过网络和YouTube的调查，我预计总费用在16万至20万欧元之间。但仅仅是1至7项措施的估算费用合计29.5万欧元，就让我感到难以接受，从经济角度来看根本无法实现。这里有没有朋友能给我带来一些希望，或者有其他方案能够实现KfW 55 EE标准？我真的调查得如此糟糕，以为用50万欧元（购房＋翻新）就能满足我们五口之家拥有自己的住房的梦想吗？

第8至12项措施共计9.5万欧元，关于更换水管和卫生间装修，我可以通过朋友在卫浴/供暖专业领域的帮助及亲属朋友圈的自助施工，节省大部分人工费用。

建筑专家还告诉我，如果只实施1、2、4项以及8至12项措施，也能将房屋提升到较好的节能标准和房屋价值。

大家对此有什么看法？

我会附上房屋平面图、剖面图和建筑说明。

我觉得某些数字对于一栋双拼别墅来说定得太高了。
这位先生想在9个窗户加上前门上花费2.5万欧元，或者在这顶小屋顶上花6万，或者在外墙上花5万欧元，实在让人难以理解。通风系统的3.5万欧元费用也非常慷慨……

关于费用，我几乎说不出什么……我觉得安装地暖的想法挺实用的（没有碍眼的暖气片），而且暂时保留现有的暖气系统。

如果光伏系统能够与立面工程很好地协调，关于脚手架费用等方面应该能够产生协同效应。

不过，稍微说说平面图……依我看，你们的一层平面图很明显应该把厨房安排在露台那边（水管铺设现在还可以在地下室顶棚下进行）。然后把客厅安排在现在标注为厨房的地方。

你们可以把这个考虑进去。

事先说明：Inet 和 yt 在这方面和看医生时一样有帮助...

关于清单：

- 关于1.) 听起来像是一次完整的屋顶翻新，包括瓦片——在这个年纪相当合理。我会做。
- 关于2.) 根据窗户的大小，对我来说也合理。我会做。
- 关于3.) 听起来像是全面翻修——我认为没必要。
- 关于4.) 我会根据地板情况决定——如果地板也要换，那么可以，但我不是很喜欢。
- 关于5.) 为什么？
- 关于6.) 我不知道屋顶的具体大小——但那是一大堆木头，肯定包括电池、应急电源和所有配件。我会让人和屋顶一起做，这样打包会更便宜。
- 关于7.) 这是典型的“自己动手”情况。
- 关于8.) 只有和4.一起做才有意义——你们有漏水吗？
- 关于9.) 同上——也就是和地板采暖及水管一起做。
- 关于10.) 我无法判断，因为我没见过。
- 关于11.) 那可真是顶级的...
- 关于12.) 随你怎么想...

我的总结：

1、2 和 6 我个人一定会做——这样总共不到10万。4、8、9 和 10 要看我不了解的实际情况和你们的需求。剩下的嘛……算了...

有些事情不合情理。其他的可以采用不同的方式来实现。首先，这栋房子非常适合翻新。例如，所有楼板都是钢筋混凝土楼板。

1. 屋顶桁架间隔保温 + 最上层楼层保温（因为阁楼不上人）：60000欧元

既然最上层楼层要保温，为什么还需要桁架间隔保温？如果是冷屋顶且有通风，那么按新建标准，你只需花1000欧元在阁楼铺矿棉即可，不必做桁架间隔保温。必要时更换屋顶瓦（这是有道理的）。

3. 外墙 50000欧元

屋檐可能需要加大，否则你无法对山墙侧进行保温。你至少需要16厘米的屋檐超出杠杆，才能用12厘米的聚氨酯泡沫（Resol）达到更佳的KfW 55标准。否则就用普通且便宜的材料，但要加大屋檐。

2. 更换窗户+入户门：25000欧元

如果放弃德国供应商（或放弃带指纹识别等豪华门），成本可能会更低。

5. 通风系统：35000欧元

我估计贵了近3万——选用分散式通风系统吧。

7. 地下室保温（外部包括防水和挖掘）：45000欧元

如果地下室不供暖，可以考虑仅做防水（如有必要）和地下室楼板保温。但这时需要安装一个门以便进入地下室。

6. 光伏系统：30000欧元

太贵了。如果不安装储能，只在屋顶装一个“简单”的系统，至少能节省一半费用。如果屋顶要重新铺设，这样做更合理，同时还可以降低光伏的成本（比如脚手架已经搭好，电工也要给新电线工作）。

8. 更换所有水管：10000欧元

根据使用材料不同可能更贵。放弃诸如Raxofix之类的“奢华”管材（尤其是接头非常贵）。此外，需要考虑为什么必须更换水管。建议先检查水管，必要时再更换，可能可以省下这项费用。

此外，我看到电气方面有巨大的潜力。
- 拆除内部结构包括地面砂浆层（拆除整个房子的砂浆层不应该超过一个星期六的时间）
- 地下室外部防水
- 粉刷
- 必要时更换地面材料
- 地暖辅助工作（例如在地面铺设保温层并安装地暖——许多翻新工人提供此服务并承担质保）

附言：我自己也用类似你想要的方式翻新过一栋较老的房子。

……

与前一位发言者相比，我个人在对这么老的房屋进行核心翻新时，总是会更新电气。虽然旧的系统还能用，但与现代相比，电路回路、插座、照明点、网络接口和必需的元件都远远不够。

我现在也不是修复费用方面的专家，但我立刻注意到了这一项

1. 屋顶桁架间隔保温 + 最顶层楼板保温（因为阁楼未使用）：60TEUR

如果最顶层冷屋顶楼板已经保温了，为什么还要做桁架保温呢？
实际操作型的人可以在EL项目中完成最顶层楼板的保温。

还有这一项：

11. 油漆工作：25TEUR

如果放弃请油漆工自己动手，这项费用也可以减半。
油漆工作完全可以在EL项目中进行。

编辑：如果 也同时这么说，那么关于保温的想法可能确实有道理。