核心翻新估算费用

大家好，

我刚加入这个论坛。

我和我丈夫正在寻找一套房子，地点是在莱茵美因地区这个紧张的房地产市场。我们没有时间压力，大约四周前开始寻找。

我们很难评估老房子。较新的房子往往超出我们的预算。偶尔我们会看到一栋价格可能有吸引力的老房子，前提是翻修和维修费用能控制在一定范围内。而这正是我们感到困难的地方。虽然网上有很多指南和计算器，但无论如何，我觉得即使取“范围”中的上限，那些费用还是偏低。

例如，我们现在看到一栋建于1900年的老房子，在我们的预算中还有大约30万欧元的余地。但这够吗？我们不知道。当然，如果需要的话，我们会请专家等进行评估。但为了继续寻找，知道大致的费用范围会很好。

我当然知道这里费用差异很大，也取决于具体的房子和我们想做的具体项目。但仅仅为了有个感觉：如果“所有”都需要做，且房子还要保持一定的能源效率，从而最好还能获得补贴，费用大概会是多少？“所有”包括：
- 墙体、地下室和屋顶的保温
- 重新铺设屋顶
- 更换暖气系统
- 更换管道
- 更新电路
- 更换散热器，或者更好的是安装地暖
- 新楼梯
- 新窗户
- 安装电动卷帘
- 新门
- 新入户门
- 新卫生间
- 房屋重新抹灰
- 新外墙涂漆
- 若有承重墙，移动或开洞以创造更大空间
- 阁楼改造

我不确定是否想到了所有事项，但这些是我想到的点。对于一栋大约140平米的独立屋，费用大致要多少？请大致估算。

之后显然还要铺地板、墙面粉刷或贴壁纸、安装厨房和整理户外环境。但这些因人而异，暂时不考虑在费用内。

还有一个问题：我们经常听朋友说，目前很难找到手艺人。是否存在最坏情况，即大规模的翻修/维修虽负担得起且可行，但找不到人来完成？

希望这些问题不显得愚蠢，我们真的很难正确评估这些情况。非常期待大家的意见等。

此致敬礼！

所以根据我自己的经验，从我的角度来说，几乎没法说什么。因为这取决于很多因素，而且各个项目的费用可能会有很大差异。比如说，我们更换窗户、入户门和侧门的费用从近2万欧元到高达3.8万欧元不等，而最贵的报价中提供的窗户质量甚至更差。

可以说的是，30万欧元初看起来还是一个不错的预算范围。根据房子的不同，这个预算应该够用，但也不一定够（这也取决于你们的需求）。当然还有各种补贴项目可以利用，所以这已经是一个很好的基础。但举个例子，你可以用1万欧元来翻新一个浴室，也可以轻松花2万欧元甚至更多。

我相信这既美好又非常危险。一旦你们在装修时必须涉及核心问题，比如结构、电线管道、窗户等等，即使是专业人士也不总是容易全面预见的。如果你们偶尔看到价格上有什么有趣的地方，那很可能是有原因的。作为业余爱好者（尽管我有一些基本知识），我永远不会参与这样的项目。也许你们需要调整半径或者……在其他方面调整想法，但购买并改建旧房子，可能会有严重的后果。不一定会，但可能会。

总体装修费用每平方米约为1000至1200欧元。如果是新建住宅，费用会更高（可能还需建筑师费+建筑许可等）。如果自己动手，明显更便宜（例如，隔热地下室天花板即使动手能力较差也能完成）。最终取决于您希望达到的标准或能源水平。实际上必须“全部”进行施工的情况较少。

KfW-430项目作为资助方案，或者151/152作为贷款方案。另外还有供暖设备的Bafa补助，以及用于施工监理的KfW 431。这些是主要的项目。

非常重要，关于1900年的房子。文物保护。房子里是否可能有受文物保护的部分？如果没有，价格参考值为1000到1200欧元。如果有，费用会贵很多。

早上好，Sirooris，

大约1年半前，当我们决定在莱茵-美因地区我们理想的地点购买一栋1971年建造、带120平方米全地下室的单层房屋时，我们也面临着同样的问题。我们的计划从一开始就是彻底改造这所房子，重新装修，包括对平面布局进行大幅更改，并通过建造膝墙将居住空间翻倍。

我们计划大量自助施工，但关键的专业工序如：新建实心楼层、屋架/屋顶、燃气-水-浴室、窗户则委托专业公司完成。

为了给你一些价格的参考，我将在下面你的列表中写出我们已经完成或者已有报价的项目。

- 墙体、地下室和屋顶的隔热
地下室外部隔热（沥青和带凸点的防护膜）、排水系统、带挖掘机作业的检查井7,000欧元。
地下室顶棚隔热材料120平方米约2,500-3,000欧元，我们将在最后或者入住后自助完成。外墙隔热

- 新屋顶覆盖
拆除旧屋顶和屋架用了5个人一个星期六，处理费用2,000欧元（包括山墙）。
新屋架+屋顶含4个带电动卷帘的天窗46,000欧元。

- 更换暖气系统
专业公司拆除旧油箱费用1,200欧元。
拆除旧暖气系统用了2个人3小时自助施工。
新的燃气冷凝锅炉带太阳能和干式地暖系统（因现有地板高度要求），完全新的管线+供浴室毛巾架用的第二暖气回路及新水管共48,000欧元。

- 更换管线
已包含在暖气系统费用中。

- 电气更新
全部自行布线耗时极多：前期学习和施工。二楼现在进展较快，因为我已有些经验。新的配电箱接线以及之后的线路连接由一位朋友电气师傅负责（幸运的是他也检查我的自助施工），因此价格不具代表性。但材料费用大约10,000欧元，包括开关系列。

- 更换暖气片或者更好的是：安装地暖
暖气费用已包含在前面部分。干式地暖系统约19,000欧元+隔热层2,000欧元+干式找平层5,000欧元，覆盖近240平方米地面。19,000欧元已计入前面费用，这里只加7,000欧元使地面达到铺设条件。

- 新楼梯
我们在现场浇筑了一座混凝土楼梯，费用大约2,500欧元，相当便宜。但需要些后续处理，最终约3,000欧元。栏杆和扶手采用干式施工，扶手覆盖Nero Assoluto大理石，窗台和厨房台面也采用此材质。大理石费用700欧元。

- 新窗户
所有窗户加电动卷帘，大型平移门，铝制入户门和地下室窗户总费用约30,000-35,000欧元。报价为28,000欧元不包括地下室窗户，尚无最终账单，仅有预付款单。
车库门电动带遥控约2,000欧元。

- 安装电动卷帘

- 新门
每扇门含门框约200-300欧元。

- 新入户门
含在窗户费用里。我们的门全黑色，左右带两个宽80厘米的采光槽，报价约3,000欧元。

- 新浴室
两周前进行了样板挑选，还在等待报价。家族中有同一样板房和同等价位本地安装师傅的参考，费用20,000欧元，因为我们淋浴间稍大且有浴缸，我预计大约30,000欧元。

- 房屋外墙重新抹灰
还在等报价，按照建筑师的估计是25,000欧元含外墙隔热。但我估计含隔热会更贵。

- 新外墙涂料
包含在抹灰费用中。

- 如需移动/打穿承重墙以创造更大房间
这部分消耗了我们最多的自助时间。整个拆除、改造、钢梁安装、部分重新砌筑等工作持续了6个月，每周大约20小时。费用主要在废料清理（其中包括沥青找平层等的拆除）。
废料清理约10,000欧元，具体尚未精算。
改造材料5,000欧元。

- 阁楼改造
膝墙1.20米高砌筑+山墙、承重内墙和烟囱37,000欧元。
非承重内墙干式施工，屋顶桁架下隔热，石膏板封闭阁楼部分（仅材料）6,000欧元。
工时150小时自助。

此外，还有工地设施费，如吊车和脚手架约7,000欧元（5周）。
建筑师1-4阶段设计费6,000欧元。
结构工程师费2,500欧元。
建筑许可证费800欧元。

施工管理由我祖父负责，他是建筑工程师，因此免费。建筑师本来收取约10,000欧元。