建造附属公寓，融资+税收优惠，如何进行？

大家好，

我们正在建一栋带有套内公寓的独栋住宅。那么，我该如何充分利用税收优惠（不包括折旧）呢？到目前为止我也读了一些相关资料，也已经去过税务顾问那里。但是我感觉他对某些点也不太确定，而我现在也有些不确定了。

50%自有资金，50%贷款资金
住宅建筑面积200平方米（80%）
套内公寓建筑面积50平方米（20%）

如果我们通过一笔贷款融资，而不是通过分开账单，那么我们只能按照住宅面积比例，抵扣全部贷款利息的20%吗？！

只有在有专门针对套内公寓的账单时，额外贷款用于套内公寓才有优势？！不能把套内公寓按照总面积的比例用XXX欧元来估算，然后为此单独贷款，对吧？

为了获得税收优惠，套内公寓最好用100%的贷款资金融资，而现有的自有资金用在主房上。如果我理解正确，这需要单独的贷款和单独的建房账户。套内公寓的施工账单应该是分开/专门的。假设有针对套内公寓的70,000欧元的专门账单。
此外，还有一些工程难以或无法区分，比如暖气、车库、毛坯等。假设按面积比例，套内公寓还需承担50,000欧元。这种情况下怎么办？

我可以为套内公寓单独贷款120,000欧元吗？还是只能贷款70,000欧元，剩下的50,000欧元必须用主房贷款融资？如果是这样，那么那70,000欧元贷款利息可以全部抵扣，但那50,000欧元呢？

我想我不是第一个建带套内公寓的房子的人吧？！你们是怎么做的，有什么经验分享？

谢谢大家！

具体能计算哪些，我不能确切告诉你。

但是，你可以扣除：
每年购买价值的2%
利息
不过，你必须计算租金收入。

我觉得这可能不太划算。

基本上你已经正确理解了。

合理的做法是有两个独立的贷款，其中一个归属于私人领域（大量自有资金投入和快速偿还），另一个归属于出租领域。

实际成本的分离当然只能部分实现，正如你自己已经发现的那样。毛坯房、供暖等是无法分开的，内装的分离虽然可行，但私人领域往往配置更高档，超过出租领域，因此对纳税人来说分离其实不划算，更合理的是按平方米进行划分。最终，只需将土地成本按平方米分配，房屋总成本也按平方米分配，从而得出出租部分的购买和建造成本。因此我认为单独的建房账户是没有意义的。

对于车库，如果主住宅使用两个车库，单元房使用一个车库，可以尝试采用不同的分配标准，比如三分之一。

对于单元房的嵌入式厨房，直接分配可能更合理。

折旧当然只针对可折旧的物品。房屋及建筑附加费用按每年2%折旧，厨房/家具按照折旧表折旧（我估计大约10年）。
土地成本和土地购买附加费用则不能计入折旧。出租部分的贷款金额当然不应超过其相应的购买和建造成本。

由于我已经近10年除了自己的房产之外没有再做过所得税申报，因此需指出这只是业余意见，不构成法律咨询。

如果单元房以优惠价格出租给家庭成员，需注意租金过低时费用的扣除会受到限制。对此请务必再次咨询税务顾问。

目前有类似的考虑，或者将在融资时提及此事。

我们也打算为附属公寓单独申请一笔贷款，以便能够分开处理。不过，我们还需要确认这是否那么简单。

当然，如果能按比例计算费用，会简化很多。我们已经有过建议，要求在服务目录中提供相关公司的详细分项账单。

一个有15年经验的银行业外行意见，他自己做税务申报包括V+V/商业等，并且了解足够多企业客户的申报情况。
1. 建筑师的费用清单，按自用和出租分开
==> 这样你就有了附属住宅的折旧基础（装修如厨房当然需要另外评估）
2. 与出租单元费用及附加费用相等的单独融资
==> 在所得税申报中计入借款利息费用
就这些。在正常运营中，你当然可以税务上申报附属住宅所产生的费用。

银行当然需要配合，但他们其实并不关心贷款合同中写的用途是什么。

不能忘记的是你有资格获得的第二笔KfW资助。

对于附属公寓，我们借了10万，这个公寓很可能会由我的岳母居住，我们会为了税务局保持房租在合理范围内较低。