建筑融资：现金支付土地

你好，

我最近一直在考虑建一栋房子。我已经找到了一个不错的地块，但最终还没有决定建房。一般来说也没什么大问题，如果不是还有其他人对这个地块有兴趣的话。因此，我想听听大家对我融资想法的看法：

可用现金自有资金：215,000
地块价格：155,000 € - 无中介费，另加公证费和3.5%的税费
如果我用现金支付，剩下约50,000。这样我暂时不急，可以慢慢找房子。我这里预计最多200,000。直到开始第一次还款之前，还会有收入进来。最坏情况下，我需要从银行贷款150,000 €。
我每月想还款1,000 €，并保留每年无限额额外还款的权利，目前估算每年额外还款10,000 €。
这样大约7年后可以还清。如果情况“糟糕”，我“只能”每月还1000且不能额外还款……那会花13年，到最后我面临支付更多利息的风险，因为我只签了10年的固定利率合同。

对于我的想法有何建议、提示或技巧吗？

非常感谢！

基本上，你考虑的方案非常合理。

关于购买土地，我觉得你已经说得很清楚了。

还有两个后续问题：

1）我觉得你不太可能以这个价格买到一栋房子。还是说只想要100平方米，没有地下室？即使如此，我认为包括建筑附加费用在内，这个金额也很紧张。

2）没有银行会免费允许无限制的额外还款，除非是可变利率贷款。你最好真的限定在5000欧元或者最多10000欧元，否则期权成本会比利息节省更多。

嗨，

感谢您的第一反馈。
嗯，关于第一点，要说的是：面积应该是140平方米，不包括地下室。我这里有一些非常好的联系人（深基建、电工等等），他们可以为我提供一些服务的很优惠价格……如果多花几欧元……也没关系……
第二，我想可能会签两份合同：一份是50k的KFW贷款，另一份是剩余部分的普通贷款？是否可以规定每年最多提前还款10k？我还没有详细了解这方面。银行作为担保只需要我的土地和现有的自有资金吗？

作为担保的可能是该土地和其上的房屋。会登记与所需贷款金额相等的基本债权。通常每年为5,000欧元，经过协商，有时可以无额外费用达到每年10,000欧元。当然也可以超过这个数额，但银行最终会介入，让你为由此产生的风险买单。当然，也可以将KfW与之结合。根据不同的项目（例如153），也可以进行特别还款。如果每年剩余金额超过10,000欧元，这样做应该不会有问题。

5%/年 的特别还款现在很多机构都提供——除了 Sparkassen/Volksbanken 。但它们的金融合作伙伴通常又是……

5% 在上述结构中大概相当于每年5千欧元。

而且几乎所有银行都提供这个。