建筑成本：房屋建筑融资真的那么现实吗？

大家好，

我们非常期待收到您们对我们拟定的房屋建造融资方案的反馈。

关于你们的一般情况：

[*]你们是谁？ 男32岁，女31岁
[*]有孩子吗？ 没有
[*]计划要孩子吗？ 0-2
[*]你们从事什么职业？ 两人均为职员
[*]你们每周工作多少小时？ 男35小时，女39小时

收入及资产状况：

[*]你们的收入是多少（税前/税后）？ 男净收入3200欧元+女净收入3800欧元（均不含奖金和年终奖）
[*]你们有多少自有资金？ 买地后剩余26万欧元
[*]你们打算将多少自有资金投入房屋项目？ 25万欧元

费用：

[*]当前暖租金 780欧元
[*]电费 80欧元
[*]电话、网络、手机费 互联网35欧元+手机12欧元
[*]德国交通票 98欧元
[*]其他交通费用 250欧元
[*]保险（含车辆） 107欧元

生活费用：

[*]食品 180欧元
[*]其他（服装/外出吃饭/运动） 80欧元
[*]假期/短途旅行： 250欧元

收入与支出总额：

[*]总收入 7000欧元
[*]总支出 1900欧元+为未来额外开支/通胀预留300欧元 -> 2200欧元
[*]结余 5300欧元
[*]其中当前冷租金 500欧元

关于房产的一般情况：

[*]土地面积是多少？ 640平方米
[*]新房，老房（建造年份），房屋类型？ 新房
[*] ？ 双车棚
[*]房子面积是多少？（ /使用面积） 使用面积150平方米

建筑或购买费用：

[*] 含土地取得税、公证费等共110,000欧元（已用自有资金支付）
[*]基础设施费用 土地完全配套
[*]建筑或购买费用（含 、 ） 精装修500,000欧元（标准配置）
[*]建筑附加费用（例如房屋接入、地质勘察、电力施工等） 40,000欧元
[*]外部设施/露台、小路、园林设计、围栏等 20,000欧元（其中10,000欧元已计划，10,000欧元留后期使用）
[*]车棚 25,000欧元
[*]地板+油漆 10,000欧元（自力完成）
[*]沥青 5,000欧元（自力完成）
[*]壁炉 8,000欧元
[*]不可预见费用 10,000欧元
[*]因土地位置需要第二辆车 12,000欧元
[*]厨房费用 15,000欧元（其中已支付5,500欧元）
[*]家具、灯具、装饰 15,000欧元

费用汇总：

[*]总费用 645,000欧元（不含土地）
[*]可扣除自有资金 250,000欧元
[*]融资金额 395,000欧元（是否可以更低？）

我们清楚支出看起来非常低。毕业后我们保持了非常节俭的生活方式，并且长期坚持记账，因此这些数据绝对现实。

对此我们有几个问题要请教你们：
- 对我们来说建筑费用似乎都带了些许缓冲。建筑费用如此现实吗，还是我们需要在某些方面预留更多？
- 我们计划一开始将贷款还款额提高（复利效应），比如3,500欧元。这样每月仍有大约1,800欧元的备用金（未计算工资调整和承诺的加薪）。为了应对可能到来的孩子计划，贷款应允许还款方式调整。对此是否有根本上的反对意见，或者有更加合理的分配方案？
- 我们当前每年储蓄约6万欧元。如果必须先动用自有资金，第一年只有支付利息，还款尚未开始，如我们理解的那样。为了减少贷款额度，我们考虑将到那时再次储蓄的资金至少部分计入计算，从而将融资金额降至例如360,000欧元。这样做有意义吗？还是感觉风险太大？（如果出现问题，父母也能无息借款最多25,000欧元。）

如果你们有其他反馈，或觉得我们遗漏了什么，也请告诉我们。

祝你们周日愉快，致以诚挚问候！

如果我们首先需要投入自有资本，那么在第一年只有利息支付，没有还款，这是我们理解的情况。

融资通常由多个部分（贷款）组成。它们通常有一个准备期，比如一年。然后会产生准备利息。一旦贷款发放，您们就必须开始还款。
但大致上是这样的。

还款灵活性设计得也很好，以备有了孩子。

你们有较高的自有资本，不过我建议只用20万欧元用于融资。2万欧元用于厨房和灯具，剩下的用于花园和车棚，这样你们更灵活。剩余部分根据预算再融资。

生活费用我很难相信这么低。但好的……后期还会有不少开支。汽车有，但没有计算新的储蓄额、保养等……没有计算礼物、药品、日用品……保险也建议检查一下。
当然，孩子还会带来其他费用，要注意。

地板覆盖材料我觉得预算有点少。
根据经验，房屋的标准价格在建筑期间还会增加不少费用。1万欧元的缓冲够吗？
希望能给你们一些启发。

在当前的情况下，这个方案是合适的，整体结构看起来也相当合理。对于地板和户外设施，当然可以花更多钱，但我认为例如车棚和建筑附加费用估计得偏高（前提是你们不建地下室）。但是：未来并不是简单地延续现在。你们虽然计算了第二辆车的购置费用，但没有考虑其维护费用。每月250欧元对于一辆车来说，算不上特别多，如果把全部成本算进去的话。但真正的问题是孩子的问题。给出0-2的数字只是有限地有帮助。养育孩子会增加开销，减少收入。因此在融资时我强烈建议考虑减轻还款压力的可能性，因为每月3500欧元的还款虽然值得称赞，但已经是相当大的数字。基本上，还要考虑银行是否同意以收入的50%作为还款比例。

一切都非常现实！合适！有空气， 自有资金很棒

为什么你们在3%的利率下要还3500欧元的月供？荒谬。在3%的情况下，我们又回到了延长融资期限是值得的区间（即使官方通胀率在新常态下也更可能稳定在3%左右而不是2%，且实际感受到的通胀（考虑到质量提升等因素计算的通胀率）甚至可能更高）。不必把所有筹码都压在一张牌上，但通常2000欧元以上的月供，剩余的储蓄投入灵活的ETF（不喜欢的人可以选择特别还款）肯定是合适的。每月高达3500欧元的如此巨大月供，必然会导致不必要的流动性紧张（孩子！）。

非常感谢你们的回复。这已经让我们感到不错，至少说明我们并没有完全错——在某些地方我们会谨慎地多预留一些缓冲，并且一定会像计划那样关注有还款变更的贷款。
也谢谢你的意见。如果是0.9%的利率，我们肯定也会这么做。考虑到当前大约3%的利率，我们更看重更快还清贷款的安全性。正如之前所述，在收入中断/有孩子的情况下，我们当然会明显降低还款额度。