双拼住宅的建筑成本估算经验

亲爱的房屋建筑论坛，

我已经阅读了一些帖子，并在网上做了大量调查。但关于双拼别墅的建筑费用说法差异很大。因此，我做了一份有说服力的预算计算，想知道这是否可以被认为是现实的。

基本情况：有一个孩子的家庭，在地基上建造一栋约140平方米的双拼别墅，KFW40标准，无QNG，由建筑师规划，外墙铺设面砖，双坡屋顶，带露台扩建，有一个大车库可停一辆车和1-2辆自行车及储物空间，使用热泵或区域供热系统，太阳能光伏系统，可能需要中央通风，电动卷帘，铝制入户门，铺设实木地板或高质量复合地板，吊顶射灯和开发的阁楼。我们还有时间，土地开发至少到2025年中期完成。

地块费用：
330平方米购买价 = 约153,450欧元
房地产转让税 = 9,974.25欧元（地块价格的6.5%）
公证/土地登记费用 = 2,301.75欧元（地块价格的1.5%）
无中介费
开发费用 = 15,000欧元（含房屋连接等）

无整理费用
总计：180,726欧元

建筑费用：
毛坯工程：240,000欧元（墙体、屋顶、保温、面砖、窗户）
基础板：23,000欧元（含结构计算、保温）
室内装修：100,000欧元（热泵、中央通风、电气、地暖、门、光伏系统、电动卷帘、卫浴设备、油漆、地面材料）
外部设施：23,520欧元（理想状况下带门与房屋相连的成品车库、道路、露台、草坪、树篱、围栏）
建筑师费用：29,000欧元（所有服务阶段，可以由我们的朋友完成，仅设定费用，不按HOAI收费）
建筑许可：3,528欧元（统一费用，施工场地布置，含建筑申请）
测量费：3,500欧元（统一费用）
地质报告：1,500欧元（统一费用）
建筑报告：2,500欧元（统一费用）
土方工程：12,500欧元（统一费用）
保险：1,000欧元（统一费用）
额外室内设施：40,000欧元（厨房，新家具）

总计：480,048欧元

总费用：660,774欧元
+ 预备金：57,605欧元（建筑费用的12%）

总额：718,379欧元

暂且不考虑融资、补贴政策和自有资金。这现实吗？

我非常感谢任何经验分享。

此致
敬礼
Christian

总计：480.048欧元

我们先把室内装修排除出去，因为它与房屋建造完全无关。新外套也与买车无关。

那么剩下的44万欧元用于140平方米的房子/露台/车库/建筑附加费用。这相当于每平方米生活面积只有3,140欧元。
通常现在纯建筑成本大约是每平方米3,000欧元上下。不包括露台，不包括建筑附加费用，不包括车库。

对于你那10万欧元的室内装修，我会打一个大大的问号
- 4万欧元用于带地暖的暖气
- 2.5万欧元电气
- 1万欧元通风
- 1万到1.5万欧元地板材料
- 1.5万欧元油漆
等等。

我们先把室内装修拿掉，因为这与建房完全无关。新外套也和买车无关。

那么剩下的是44万欧元用来建140平方米的房子/露台/车库/附加建筑费用。这样算下来每平方米可用面积只要3140欧元。
通常现在的纯建筑成本大约是每平方米3000欧元左右。没有露台、附加建筑费用和车库的费用。

对于你列出的10万欧元的室内装修，我会打个大问号
- 4万欧元用于暖气和地暖
- 2.5万欧元电气
- 1万欧元通风
- 1到1.5万欧元地面材料
- 1.5万欧元油漆
等等。

你好，Nordanney，
首先感谢你的回复。根据我上面的细目划分，哪些费用是现实的？
3000欧元的纯建筑成本意味着总价大约是42万欧元，而不是36.3万欧元的毛坯房、室内装修和地基。差额是不是就出在这里？

3.000€ 纯建筑成本推算出42万欧元，而非36.3万欧元，包含主体结构、内部装修和地基。差额就在这里吗？

是的。毕竟这才是房子。不过成本也可能是2,950欧元或3,450欧元每平方米，根据建筑地点、地质条件和你们的需求不同而异。真正有意思的是，如果你们的联排别墅另一半的合作伙伴比如想带地下室一起建的话。

除此之外，目前无法预见2025年的价格会怎样。比如，建筑主业的薪资谈判正进行中——所以至少要预期工资成本上涨10%。另一方面，对手工业者的需求持续减少——手工业者在找工作。

我会至少按每平方米3,200欧元来预算，如果以后能有剩余资金，或者贷款/自有资金没用完，那会很高兴（把这看作是一个本应有的缓冲）。

理解你的论点。所以我本来就预留了一个缓冲。当前时间对稳定预算来说相当不确定，因此我才会有这么多疑问。以每平方米3,200欧元计算，整栋建筑的费用大约是600,000欧元。
总金额大约会增加到840,000欧元。这让我有点头晕。很明显，当然也可以建小一点。
一个房主能承担多少自助施工呢？我们手工技能并不特别出色。油漆和铺地板我们觉得还能胜任。我们还有一些认识的人会帮忙（电工，我的小舅子是施工经理，可以帮忙谈单项工程）。
我们预计2025年自有资金约82,000欧元，2026年大约有100,000欧元。对于如此高的建筑总价来说，这并不多。虽然家庭可以申请KFW40资助，但即便是170,000欧元的补贴也远远不够。每月净收入4,900欧元也不允许我们承担很高的贷款还款额。
这3,200欧元是指交钥匙工程吗？通过我小舅子，我们也能安排单项工程。我们有一些联系人。
这会有帮助吗？

你们一年能省下15万，但厨房和家具想花40万？即使没有这种花钱方式，也会很紧张。