3601487
2025-02-23 16:58:56
- #1
大家好，
经过数月对我们翻新项目的规划，以及在本论坛中（感谢所有建议！）的深入学习，我想请大家对我们的成本计划做一个简要评估。首先：抱歉细节繁多，我是喜欢结构化和长期规划的人。我并不期望大家（其实也没啥期待，你们都是出于兴趣和免费帮忙）能阅读所有细节，而是希望能对某些点给些想法/评估，以及大致的确认或异议。在此先表示衷心感谢！
简单介绍一下我自己：我37岁，十五年前学过电工。算是对工地有一定了解，也曾在一些工地帮忙，能比较好地评估一些技术方面的问题（特别是暖气和电气）。我完全不会评估的是有关建筑构件、混凝土或砌体相关的内容……
房屋基本信息：
地块上有一栋1960年建成的砖混结构建筑，带有一个双坡屋顶和两个天窗。房子的基础面积大约为8.45 x 7.95米，面向花园方向有一个阳台附加部分。房子位于坡地，面向花园（即南向）一侧，地下室完全可见，面向街道一侧则整个地下室被覆盖。
房屋的供水通过位于地块上的私人水井完成。污水排放通过一个加压排水系统，该系统的井位于地块上，污水从那里被泵入市政排水管网较高位置的集水站。屋顶及硬化地面采用地块内现有的渗透设施排水，过剩的水流入地块下端的小溪道。
该地块位于北莱茵-威斯特法伦中型城市的郊区乡村区域。没有建设规划，外部区域有建设禁令，因此建筑外观必须保持现状（至少外观）。否则我宁愿拆除重建。但美景和宁静 compensates for many things.
建筑结构：
地下室基层板为无钢筋夯实混凝土，厚约8厘米。基层板下直接是由黏土土壤组成的地基。通过芯钻检测确定了结构，但混凝土可能有钢筋。
外墙采用双层砌体结构。两层砌体间的空气层后期填充了矿物质吹入保温材料。空气层厚度在4至8厘米之间。墙体采用不同类型的砖石，主要是穿孔砖。
地下室楼板为钢梁带空心砖盖板结构。底楼和上层楼板为木梁楼板。
地下楼梯为混凝土楼梯，踏步铺装大块瓷砖。高层楼梯为木质楼梯，设有两个平台。阁楼楼梯通过上层走廊的阁楼口和伸缩梯使用。
屋顶为双坡屋顶，主梁式，坡度约为52度。左右两侧屋檐突出约15厘米，街道和花园方向屋檐突出约25厘米。屋顶在80年代末使用灰色陶土瓦翻新。该时期还建造了面向街道的天窗。面向花园的天窗自建筑时即存在。2003年阁楼用矿物保温垫加固，施加了防潮层。屋内有两个烟囱，位于屋顶山墙上。第一个烟囱不再使用，第二个为当前使用的油炉烟囱。
房屋拥有自有水井供水。污水通过地块上的集水井的加压水管排入较高位置的市政管网。水和污水管道接口位于地下室东侧，包含泵站和水箱。2003年安装了油炉供暖，室内通过散热器供热并集中供热水。油炉位于地下室，油罐亦设于此。电气安装较现代，配电柜和总配电板位于地下室走廊区域。房屋主电源箱安装于东北侧，市政供电线路从此引入。目前通讯线路（铜缆）情况尚不明确。
已有一份现有建筑能源证书（建筑等级H）。拆除工作部分已自行完成，所有墙面和地板毯已拆除，所有天花板装饰拆除，天花板裸露。建筑状况良好（无潮湿地下室墙体，无剥落、裂缝，无霉菌）。
翻新项目基本情况：
本项目为现有单户住宅的核心翻新。建筑将被完全拆内部至框架，达到KFW55 EE标准。同时进行室内大量装修，以及新建阳台、车棚和入口雨棚。主要分项工作包括：
室内还将进行多项大大小小的调整：
现已有建筑师、结构师和能源顾问参与，已确认多数规划，建筑师目前正工作于许可图纸，预计一周内完成。能源顾问将出具补助申请相关文件，之后进入融资阶段。现需大家帮忙评估。批准后计划自行委托施工，一些报价（如门窗、基础加固、外围保温）已有，基本符合以下估算。其他报价将陆续到位，基于我整理的详细分项施工说明。
我知道此类翻新项目复杂难评估。幸运的是一个朋友兼专业工地主管住我隔壁，会协助我们。计划中大多数工作由我们自做，我有时间，也有几位帮手。结构、密封及危险复杂工程由专业公司操作。电气改造由我采购材料后由专业公司验收。
当前施工费用估算概览：
以下施工费用来自多渠道（建筑师、熟识工匠）收集并平均。展示尽量符合DIN 276标准（根据需调整，不完全标准化），均为含税总价。
列解释：
清理与拆除类（请注意：大量自施工！）：
-----
基础工程类：
-----
外墙类：
-----
内墙类：
-----
吊顶/地面类：
-----
屋顶类：
新屋顶面积因天窗坡度变化明显减少，故仅89平方米需重新覆盖和保温。
-----
供水及排污，卫浴类：
-----
供暖类：
-----
通风系统类：
-----
电气安装类（请注意：由我和几位电工朋友自施工，仅材料费，整体为高规格配置）：
-----
交通场地类：
-----
围栏类：
-----
庭院类：
-----
规划费用类：
-----
许可费用类：
-----
施工相关费用类：
总计约54万欧元，涵盖以上所有费用项目及已产生的废料处理费。土方工程较分散，但已包含多个项目。我们有小型挖掘机及负责园林的熟人帮忙，费用较低。因地块较大，土壤可部分再利用作为草坪基底。
实施规划由建筑师按小时计费负责（涉及结构和密封部分），其余由分项承包或自行计划。工程管理及实施方案协调由邻居建筑工地主任负责，我们是好朋友。
房屋已归属我们，属自有资产。房屋最终（含计入阳台面积）居住及使用面积为156平方米，折合建筑成本约3,400欧元/平方米。
请问各位对计划工作怎么看？大致合理，还是某些部分明显高估或低估？附上当前草案，正进行部分细节完善，随后递交审批，施工前申请已获积极反馈。
感谢阅读及（如愿意）回复。感谢所有建议，期待大家的提问。
此致敬礼！
经过数月对我们翻新项目的规划，以及在本论坛中（感谢所有建议！）的深入学习，我想请大家对我们的成本计划做一个简要评估。首先：抱歉细节繁多，我是喜欢结构化和长期规划的人。我并不期望大家（其实也没啥期待，你们都是出于兴趣和免费帮忙）能阅读所有细节，而是希望能对某些点给些想法/评估，以及大致的确认或异议。在此先表示衷心感谢！
简单介绍一下我自己：我37岁，十五年前学过电工。算是对工地有一定了解，也曾在一些工地帮忙，能比较好地评估一些技术方面的问题（特别是暖气和电气）。我完全不会评估的是有关建筑构件、混凝土或砌体相关的内容……
房屋基本信息：
地块上有一栋1960年建成的砖混结构建筑，带有一个双坡屋顶和两个天窗。房子的基础面积大约为8.45 x 7.95米，面向花园方向有一个阳台附加部分。房子位于坡地，面向花园（即南向）一侧，地下室完全可见，面向街道一侧则整个地下室被覆盖。
房屋的供水通过位于地块上的私人水井完成。污水排放通过一个加压排水系统，该系统的井位于地块上，污水从那里被泵入市政排水管网较高位置的集水站。屋顶及硬化地面采用地块内现有的渗透设施排水，过剩的水流入地块下端的小溪道。
该地块位于北莱茵-威斯特法伦中型城市的郊区乡村区域。没有建设规划，外部区域有建设禁令，因此建筑外观必须保持现状（至少外观）。否则我宁愿拆除重建。但美景和宁静 compensates for many things.
建筑结构：
地下室基层板为无钢筋夯实混凝土，厚约8厘米。基层板下直接是由黏土土壤组成的地基。通过芯钻检测确定了结构，但混凝土可能有钢筋。
外墙采用双层砌体结构。两层砌体间的空气层后期填充了矿物质吹入保温材料。空气层厚度在4至8厘米之间。墙体采用不同类型的砖石，主要是穿孔砖。
地下室楼板为钢梁带空心砖盖板结构。底楼和上层楼板为木梁楼板。
地下楼梯为混凝土楼梯，踏步铺装大块瓷砖。高层楼梯为木质楼梯，设有两个平台。阁楼楼梯通过上层走廊的阁楼口和伸缩梯使用。
屋顶为双坡屋顶，主梁式，坡度约为52度。左右两侧屋檐突出约15厘米，街道和花园方向屋檐突出约25厘米。屋顶在80年代末使用灰色陶土瓦翻新。该时期还建造了面向街道的天窗。面向花园的天窗自建筑时即存在。2003年阁楼用矿物保温垫加固，施加了防潮层。屋内有两个烟囱，位于屋顶山墙上。第一个烟囱不再使用，第二个为当前使用的油炉烟囱。
房屋拥有自有水井供水。污水通过地块上的集水井的加压水管排入较高位置的市政管网。水和污水管道接口位于地下室东侧，包含泵站和水箱。2003年安装了油炉供暖，室内通过散热器供热并集中供热水。油炉位于地下室，油罐亦设于此。电气安装较现代，配电柜和总配电板位于地下室走廊区域。房屋主电源箱安装于东北侧，市政供电线路从此引入。目前通讯线路（铜缆）情况尚不明确。
已有一份现有建筑能源证书（建筑等级H）。拆除工作部分已自行完成，所有墙面和地板毯已拆除，所有天花板装饰拆除，天花板裸露。建筑状况良好（无潮湿地下室墙体，无剥落、裂缝，无霉菌）。
翻新项目基本情况：
本项目为现有单户住宅的核心翻新。建筑将被完全拆内部至框架，达到KFW55 EE标准。同时进行室内大量装修，以及新建阳台、车棚和入口雨棚。主要分项工作包括：
[*]拆除现有基层板，安装新保温防水基层板。基层板将在条形基础间加深，需要对条形基础进行加固以满足最小层高2.2米（现为2米）。结构师已确认此项无重大难度。
[*]露出地下室外墙，进行防水和绝缘（外围保温），以及安装排水系统环绕房屋。
[*]外墙保温，采用保温复合系统。
[*]屋顶翻新，包括扩展现有天窗（将变宽，坡度变为25度）。
[*]更换所有门窗，调整/新建部分外墙开口。
[*]安装新采暖和热水系统，方案为空气/水热泵，独立生活热水热泵及分布式通风系统。
[*]安装新的楼梯（地下室至底楼，底楼至上层）。
室内还将进行多项大大小小的调整：
[*]地下室将改为居住空间（因此加固基础），设办公室、家务室和技术室。
[*]底层设大开敞的餐厨客厅区，并配备储藏室、衣帽间和客用卫生间。
[*]上层设主卫和大卧室带衣帽间，还将设二办公室或儿童房。
[*]阁楼暂不使用，仅作储藏。
现已有建筑师、结构师和能源顾问参与，已确认多数规划，建筑师目前正工作于许可图纸，预计一周内完成。能源顾问将出具补助申请相关文件，之后进入融资阶段。现需大家帮忙评估。批准后计划自行委托施工，一些报价（如门窗、基础加固、外围保温）已有，基本符合以下估算。其他报价将陆续到位，基于我整理的详细分项施工说明。
我知道此类翻新项目复杂难评估。幸运的是一个朋友兼专业工地主管住我隔壁，会协助我们。计划中大多数工作由我们自做，我有时间，也有几位帮手。结构、密封及危险复杂工程由专业公司操作。电气改造由我采购材料后由专业公司验收。
当前施工费用估算概览：
以下施工费用来自多渠道（建筑师、熟识工匠）收集并平均。展示尽量符合DIN 276标准（根据需调整，不完全标准化），均为含税总价。
列解释：
| 执行工作 | 单位成本 | 单位 | 单元数量 | 总费用 |
清理与拆除类（请注意：大量自施工！）：
| 屋顶拆除 | 20.00 € | 平方米屋顶面积 | 112 | 2,240.00 € |
| 内墙拆除 | 80.00 € | 平方米墙面积 | 30 | 2,400.00 € |
| 外部区域及阳台拆除 | 2,000.00 € | 一次性 | 1 | 2,000.00 € |
| 基层板拆除 | 50.00 € | 平方米 | 56 | 2,800.00 € |
| 基层板挖掘与夯实 | 100.00 € | 立方米 | 10 | 1,000.00 € |
| 室内配件及门窗拆除 | 2,200.00 € | 一次性 | 1 | 2,200.00 € |
| 油炉及油箱拆除与处理 | 2,500.00 € | 一次性 | 1 | 2,500.00 € |
| 拆除废料处理 | 4,000.00 € | 一次性 | 1 | 4,000.00 € |
| 车棚及垃圾场填筑与夯实 | 70.00 € | 立方米 | 20 | 1,400.00 € |
| 花园土方工程 | 70.00 € | 立方米 | 20 | 1,400.00 € |
| 污水排放调整 | 2,500.00 € | 一次性 | 1 | 2,500.00 € |
| 供水调整 | 1,500.00 € | 一次性 | 1 | 1,500.00 € |
-----
基础工程类：
| 旧楼板保温 | 220.00 € | 平方米 | 56 | 12,320.00 € |
| 地下室基础加固 | 45,000.00 € | 一次性 | 1 | 45,000.00 € |
| 垃圾场L型挡墙 | 450.00 € | 米 | 11 | 4,950.00 € |
| 车棚现浇混凝土支撑墙 | 350.00 € | 平方米 | 24 | 8,400.00 € |
| 热泵基础 | 1,200.00 € | 一次性 | 1 | 1,200.00 € |
| 阳台点基础 | 250.00 € | 个 | 6 | 1,500.00 € |
-----
外墙类：
| 地下室：关闭外墙开口 | 200.00 € | 平方米 | 4.4 | 880.00 € |
| 地下室外围保温墙土方开挖 | 60.00 € | 立方米 | 58.5 | 3,510.00 € |
| 地下室外围保温墙地面预处理 | 30.00 € | 平方米 | 36 | 1,080.00 € |
| 地下室外围保温墙防水层、保温层及保护膜 | 160.00 € | 平方米 | 36 | 5,760.00 € |
| 地下室外围保温墙排水系统 | 90.00 € | 米 | 25 | 2,250.00 € |
| 地下室外围保温墙回填土 | 50.00 € | 立方米 | 60 | 3,000.00 € |
| 底层：关闭外墙开口 | 200.00 € | 平方米 | 6 | 1,200.00 € |
| 底层：新建外墙开口 | 700.00 € | 平方米 | 6 | 4,200.00 € |
| 底层：砌筑内墙/设置承重梁 | 5,000.00 € | 一次性 | 1 | 5,000.00 € |
| 上层：关闭外墙开口 | 200.00 € | 平方米 | 2 | 400.00 € |
| 上层：新建外墙开口 | 700.00 € | 平方米 | 2 | 1,400.00 € |
| 外墙保温（160毫米矿棉板） | 140.00 € | 平方米 | 180 | 25,200.00 € |
| 外墙抹灰、涂刷和封闭 | 80.00 € | 平方米 | 180 | 14,400.00 € |
| 窗户及侧门含遮阳 | 1,000.00 € | 平方米 | 36 | 36,000.00 € |
| 正门 | 6,000.00 € | 一次性 | 1 | 6,000.00 € |
-----
内墙类：
| 石膏板隔断墙 | 85.00 € | 平方米 | 14 | 1,190.00 € |
| 室内门 | 1,000.00 € | 每扇门 | 7 | 7,000.00 € |
| 推拉门 | 1,200.00 € | 每扇门 | 3 | 3,600.00 € |
| 抹灰 | 40.00 € | 平方米 | 80 | 3,200.00 € |
| 浴室及厨房墙面瓷砖 | 130.00 € | 平方米 | 27 | 3,510.00 € |
| 腻子及打磨（刷漆和贴壁纸自行完成） | 30.00 € | 平方米 | 400 | 12,000.00 € |
-----
吊顶/地面类：
| 底层及上层干式找平层 | 80.00 € | 平方米 | 100 | 8,000.00 € |
| 地下室地板 | 90.00 € | 平方米 | 39 | 3,510.00 € |
| 底层地板 | 130.00 € | 平方米 | 46 | 5,980.00 € |
| 上层地板 | 90.00 € | 平方米 | 37 | 3,330.00 € |
| 浴室地板 | 90.00 € | 平方米 | 9 | 810.00 € |
| 地下室楼板层保温 | 50.00 € | 平方米 | 48 | 2,400.00 € |
| 底层楼板层保温 | 50.00 € | 平方米 | 46 | 2,300.00 € |
| 天花板罩面 | 40.00 € | 平方米 | 148 | 5,920.00 € |
| 楼梯 地下室至底层 | 7,000.00 € | 一次性 | 1 | 7,000.00 € |
| 楼梯 底层至上层 | 7,000.00 € | 一次性 | 1 | 7,000.00 € |
| 阁楼入口 | 1,000.00 € | 一次性 | 1 | 1,000.00 € |
-----
屋顶类：
| 屋顶重新覆盖及保温（屋面保温） | 340.00 € | 平方米 | 89 | 30,260.00 € |
| 天窗与屋架调整 | 9,000.00 € | 个 | 2 | 18,000.00 € |
新屋顶面积因天窗坡度变化明显减少，故仅89平方米需重新覆盖和保温。
-----
供水及排污，卫浴类：
| 水过滤与软化设备 | 5,000.00 € | 一次性 | 1 | 5,000.00 € |
| 生活热水热泵 | 4,500.00 € | 一次性 | 1 | 4,500.00 € |
| 水及污水管道 | 18,000.00 € | 一次性 | 1 | 18,000.00 € |
| 马桶 | 500.00 € | 个 | 2 | 1,000.00 € |
| 浴室洗手盆 | 500.00 € | 个 | 2 | 1,000.00 € |
| 无障碍淋浴间 | 4,000.00 € | 个 | 1 | 4,000.00 € |
| 额外外部连接点 | 1,000.00 € | 一次性 | 1 | 1,000.00 € |
-----
供暖类：
| 空气-水热泵 | 20,000.00 € | 一次性 | 1 | 20,000.00 € |
| 地暖铺设 | 9,000.00 € | 一次性 | 1 | 9,000.00 € |
-----
通风系统类：
| 带热回收的分布式通风系统 | 13,000.00 € | 一次性 | 1 | 13,000.00 € |
-----
电气安装类（请注意：由我和几位电工朋友自施工，仅材料费，整体为高规格配置）：
| 基础电气安装 | 10,000.00 € | 一次性 | 1 | 10,000.00 € |
| 扩展配电柜含智能家居组件 | 9,000.00 € | 一次性 | 1 | 9,000.00 € |
| 5千瓦光伏系统 | 10,000.00 € | 一次性 | 1 | 10,000.00 € |
| 7千瓦时储能装置 | 3,000.00 € | 一次性 | 1 | 3,000.00 € |
| 电动车充电桩 | 1,000.00 € | 一次性 | 1 | 1,000.00 € |
-----
交通场地类：
| 车道、车棚及露台铺装 | 80.00 € | 平方米 | 150 | 12,000.00 € |
| 车棚建设 | 8,000.00 € | 一次性 | 1 | 8,000.00 € |
| 入口区屋顶和台阶 | 5,000.00 € | 一次性 | 1 | 5,000.00 € |
-----
围栏类：
| 树篱 | 80.00 € | 米 | 52 | 4,160.00 € |
-----
庭院类：
| 阳台（高架钢制阳台带花园楼梯） | 650.00 € | 平方米 | 30 | 19,500.00 € |
| 花园建层（地面平整） | 8,000.00 € | 一次性 | 1 | 8,000.00 € |
-----
规划费用类：
| 建筑师第四阶段 | 80.00 € | 小时 | 70 | 5,600.00 € |
| 结构师 | 3,000.00 € | 一次性 | 1 | 3,000.00 € |
| 能源顾问 | 89.00 € | 小时 | 70 | 6,230.00 € |
| 测绘/定位 | 1,000.00 € | 一次性 | 1 | 1,000.00 € |
-----
许可费用类：
| 施工前申请、建筑许可及其他官方许可 | 2,000.00 € | 一次性 | 1 | 2,000.00 € |
-----
施工相关费用类：
| 脚手架搭建及租用 | 30.00 € | 平方米 | 156 | 4,680.00 € |
| 施工道路/房屋前碎石场地准备 | 5,000.00 € | 一次性 | 1 | 5,000.00 € |
| 卫生设施，综合服务 | 1,000.00 € | 一次性 | 1 | 1,000.00 € |
| 施工电力供应 | 500.00 € | 一次性 | 1 | 500.00 € |
总计约54万欧元，涵盖以上所有费用项目及已产生的废料处理费。土方工程较分散，但已包含多个项目。我们有小型挖掘机及负责园林的熟人帮忙，费用较低。因地块较大，土壤可部分再利用作为草坪基底。
实施规划由建筑师按小时计费负责（涉及结构和密封部分），其余由分项承包或自行计划。工程管理及实施方案协调由邻居建筑工地主任负责，我们是好朋友。
房屋已归属我们，属自有资产。房屋最终（含计入阳台面积）居住及使用面积为156平方米，折合建筑成本约3,400欧元/平方米。
请问各位对计划工作怎么看？大致合理，还是某些部分明显高估或低估？附上当前草案，正进行部分细节完善，随后递交审批，施工前申请已获积极反馈。
感谢阅读及（如愿意）回复。感谢所有建议，期待大家的提问。
此致敬礼！