银行贷款与KFW贷款相结合，用于购房和装修

您好，亲爱的会员们，

我和我的伴侣对购买并翻修一栋1960年代的独栋住宅感兴趣。
我们希望融资方式是由3笔单独贷款组合而成，且这3笔贷款均通过同一家银行办理：
贷款1： 普通银行贷款
贷款2： KFW 124 购房所有权计划
贷款3： KFW 261 住宅建筑贷款（目标：EE 70，但85也可以）

我们将用自有资金以及贷款1和贷款2购买房屋。随后，我们将用贷款3和更多的自有资金支付翻修费用（这部分用于翻修的自有资金不会包含在贷款合同中，也就是说，正式贷款只涵盖15万欧元（即KFW 261的全部金额）用于翻修）。
目前我们与两位金融顾问保持密切沟通，他们已经向我们提出了包括上述3个贷款组成部分的融资方案（均由同一家银行提供）。

诚实地说，尽管与金融顾问进行了多次交流，我们仍不太清楚KFW 261贷款的具体办理流程。
（我们开始怀疑自己是否理解能力特别差，或者金融顾问解释得不够清楚，甚至可能是两者兼而有之）

其中一位金融顾问提醒我们，贷款合同（包括所有3个组成部分）必须在收到申请确认（BZA）后才能最终签署——而另一位金融顾问则表示，贷款合同可以在未收到申请确认（BZA）的情况下签署，但KFW 261贷款需在收到申请确认（BZA）之后才能放款。

据我们了解，申请确认（BZA）需要与能效顾问/专家一同进行房屋检查，并且目前包括等待时间和生成过程可能需要数月。因而，在购买合同签署前获得申请确认（BZA）是不可能的。同时，金融顾问表示分两次（首次购房贷款，随后几个月后翻修贷款）分别办理贷款也不理想且难以实现，因为这基本只能通过同一家银行完成（基于抵押权的保障）。因此，整个融资需要一次性解决。

我们的问题是： 是否可以先签署贷款合同，先使用贷款1和贷款2购买房屋，然后再补交申请确认（BZA），从而获得贷款3？还是必须事先获得申请确认（BZA），才能签署整体贷款合同？
我们特别希望确保银行在申请确认（BZA）合规提交后，不会中途“反悔”——毕竟现在越来越多听闻银行以各种理由拒绝KFW贷款，同时又推介自家贷款产品。当前利率波动巨大，我们非常需要确保融资在可控范围内。

如果你们中有人对此有所了解，或者过去有过类似融资经验，请协助我们解答。
我们对任何回复都深表感谢！

谢谢，祝好

我会把它分成两个步骤。1+2 现在做，3 以后做。如果房子没有外墙保温，试着达到KFW70EE标准，这样你们可能还可以整合WPB，并获得25%的还款补贴。

是否可以签订这样一份贷款合同，先获得贷款1和贷款2的款项用于购房，然后再补交申请确认书（BZA），从而获得贷款3的金额？还是必须先有申请确认书（BZA），才能签订整个合同？

如果一切都要按规矩进行，是无法获得贷款合同的。为什么？因为银行必须有申请确认书（BZA），才能向KfW提交融资申请。如果银行还是给你们合同——我们是不做这种事情——可能会出现以下问题：
- KfW提高利率，而银行已经承诺给你们更优惠的贷款，银行反而被耍了
- KfW降低利率，而你们被耍了，因为你们无法获得较低的利率。或者也没有，因为银行不得收取比KfW承诺更高的利率，否则合同可能根本无效
- KfW更改条件，导致你和银行都被耍了
- KfW资金被用尽，而银行已经承诺授予贷款
等等。
有成百上千个理由说明为什么银行不做这种事，因为最终总有一方会损失。甚至是双方都会损失。

所以正确的做法是贷款1和贷款2立即发放。只有当能源顾问完成了他的作业后，贷款才能向KfW申请。

非常感谢你们的回复！
@KartenausNRW：感谢你的解释，从这个角度来看非常有道理。

不过，大家都不建议我们申请两笔独立的贷款。因为一旦我们在银行A获得了购房贷款，那么我们实际上只能在银行A申请用于翻新的KFW 261贷款。第二家银行B几乎不会接受次级抵押，尤其是考虑到KFW贷款的利润率很低。
但我们看到很大的风险是，银行A（清楚翻新贷款必要性的银行）可能会以无理的理由拒绝后续的KFW贷款申请，而催促我们改用银行贷款。事实上，我们别无选择，只能咽下这口气，接受银行贷款。更何况，我们还面临着一个不太可能但却存在的风险，那就是在接到申请确认（BZA）号码之前，利率可能在接下来的几个月内上升。
基于此情况，这个方案对我来说风险太大，我宁愿放弃KFW贷款，直接通过银行贷款150,000欧元用于翻新。有点奇怪，但至少我从一开始就清楚状况，至少从融资角度不会有意外的风险。

总体来说，真的令人失望。我真想知道，这笔贷款的对象到底是谁。最多是接手父母房子的孩子，或者是手上有能源效率顾问能迅速处理业务的投资者。
我们城市的老房子里基本都是80岁以上的退休老人。没有人会考虑为了节能改造申请超过15万欧元的KFW贷款。像我们计划的这样购买后用261翻新，实际上根本行不通……

总的来说真的很令人失望。我真的很想知道，这笔贷款的真正对象到底是谁。顶多也就是接手父母房产的孩子们。

比如我们。九年前买的旧房子，现在开始进行翻修。
不过既然你们的担心本质上是理论上的，那这就不是那么重要了。我不明白为什么一开始就应该放弃KfW贷款。

另外你们也可以在没有KfW124贷款的情况下灵活融资买房，然后等到翻修时，再和银行C一起用银行贷款C和261贷款共同融资。你们得自己算算账。欢迎进入房地产主/建房者的艰难生活。

我们城市里的老房子基本都是80岁以上的退休老人住。没人会想到用15万欧元的KfW贷款来做节能翻修。像我们打算的那样买房然后用261贷款翻修，在实际操作中根本不可能……

当然是可能的，但总是要分几个步骤。你总得吃个苦头，总得承担点风险。

我们也计划了银行加KFW 124的组合。所有材料都按时提交了，问题是，KFW有一个固定的期限，在该期限内可以锁定当前利率。由于银行用了太长时间（银行员工的病假等原因），期限（10天！？）已过，利率显著上升。唉， 对我们来说是一张A牌 :/ 银行和KFW则说我们运气不好。。