单独购买土地还是一起融资？

大家好，

我有点意外地发现了一个在我理想区域的新开发区里相对便宜的地块。
具体来说，是一个720平方米的土地，价格大约86,000欧元，外加技术接入费用（水/污水、电力、通信，合计大约12,000欧元？）和购买附加费用（大约6,800欧元）。
我目前大约有80,000欧元的可流动自有资金可用。
整个项目的大致预算是最多550,000欧元，建一栋约150平方米的独栋住宅。

现在的问题是，

选项1）我用消费贷款直接买下这块地。这样之后我只需融资建设费用，且融资比例是100%（+外部设施、厨房等）；或者
选项2）我尽快去银行，与银行讨论涵盖土地加房屋建设的整体房地产融资。在那里我可以用这8万欧元作为自有资金，但融资额度显然会更高。

选项2的难点在于，我还没有具体的融资需求，因为目前还没有任何规划。这种情况下通常怎么操作？

从你们角度来看，这两个选项各有什么利弊？或者还有我目前未考虑到的方案吗？
我的直觉偏向选项1，因为这样我至少能先锁定土地，即使最坏情况建设计划失败，也可以直接卖掉土地。

谢谢大家的反馈，
Stefan

选项1）通过消费者贷款直接购买土地。这样我之后只需要融资建筑成本，但是需要融资100%（加上户外设施、厨房等），或者
选项2）我尽快去银行，与他们谈论用于整个项目（土地+房屋建设）的房地产融资。在那里我可以把我的8万欧元作为自有资金投入，但理所当然地融资总额会相应更高。

融资总额和自有资金投入是相同的。消费者贷款的缺点是利率很高，且需要偿还。但在选项2中也可以使用消费者贷款。

在选项2中我有一个问题，我还不知道具体的融资需求，因为还没有任何计划。通常这种情况是怎么处理的？

你带着具体的融资需求去银行 ;) 。如果你不知道需求，也不需要完整的房地产融资。

在你的情况下，银行会告诉你需要多少自有资金，然后先融资购买土地，融资可以是浮动利率或者1-2年的短期贷款。之后你再带着具体的融资需求去银行，完成一个完整的融资方案——偿还购买土地的贷款以及房屋建设的资金。

融资金额和自有资本投入均相同。消费贷款的缺点是利率很高且还款压力大，但在方案2中也可以使用。

你带着具体的融资需求去银行 ;)。如果你不知道自己的需求，也不需要完整的房地产融资。

在你的情况下，会使用足够的自有资本（具体金额银行会告诉你），并将土地购置贷款以浮动利率或1-2年期限融资。之后，你带着具体的融资需求去银行，完成一个完整的融资方案——替换土地购置贷款（GAK）以及提供房屋建设资金。

非常感谢。这个“土地购置贷款”（我之前从未听说过 :D）实际上就是专门针对土地的房地产融资，包括土地登记负担等，对吗？
我是否一定要选择以后整体项目融资的同一家银行，还是无所谓（因为反正会被替换）？

你可以选择任何银行。但重要的是不要约定长期的固定利率，因为那样银行会在土地登记簿上留下10年记录，而在房屋贷款时，几乎没有其他银行愿意贷款给你。因此，这种情况要么选择浮动利率，要么选择非常短的期限（如果你计划在1-2年后才开始正式建房）。

非常感谢。这个“Grundstücksankaufskredit”（我以前从未听说过 :D）基本上就是只针对土地的房地产融资，包括土地登记簿上的负担等，对吗？

没错。

那我是否必须用将来整体项目融资时的同一家银行，还是无所谓（因为反正会被替换掉）？

好的地方是a）你现在选的这家银行以后不一定非用不可，b）这家银行为了留住你这个客户，通常会更用心。
所以你完全是赢的。

如果你不准确知道建筑成本加上你能建造什么（房屋规划和建筑许可），
那么我建议你先处理土地问题。

土地在房屋贷款时银行会当作自有资金使用，因此这不是问题。

我可能会投入全部资金，然后用一小部分缺少的金额（25,000欧元）通过低利率的私人贷款融资，因为：
- 小额建筑贷款（比如50,000欧元或75,000欧元）仅比私人贷款稍微便宜一点
- 为土地抵押登记也会产生费用（公证处/地方法院）
- 贷款初期受银行约束（除非采用浮动利率贷款，而这时成本肯定比私人贷款高）
- 多数银行允许你直接且无费用地偿还私人贷款

房屋规划完成后，我会开始办理房屋贷款，如有剩余私人贷款，会考虑偿还。