与GU一起建造：付款计划和担保

您好，亲爱的社区成员，

我目前正在阅读我偏好的总承包商的工程合同草案，想向大家确认一下关于付款计划和可能的担保事项。
在我看来，付款计划暂时没有异常，具体如下：

施工申请文件完成	4.7%
基础完成	9.4%
一层楼板完成	11.7%
屋架完成（屋顶搭设完成）	9.4%
安装窗户（不含入户门）	9.4%
内墙抹灰完成（不含后续修补）	11.7%
粗安装完成	11.7%
找平层作业完成	11.7%
供暖系统调试完成	10.5%
承包方工程完成，整体移交甲方（正式验收）	10.0%

另外，现在还有一笔5%的合同履约担保金（据我所知，这已成为必需项，如果我没理解错的话）。

问题：
在当前形势下，我希望能最大程度地防范总承包商破产或质量问题带来的风险。
(1) 我的建筑顾问建议将合同履约担保金额提高到10%。这样做有意义吗？总承包商会轻易同意吗？我猜想这会给他带来额外成本，他又得设法收回这些费用？
(2) 除了合同履约担保之外，五年质保期内也可能出现问题。在这里是否有必要另外要求质保担保？同样的问题是：总承包商会轻易接受吗？我同样猜想这会带来额外成本，他需要设法弥补？

如果我把这些加起来，得出的是100.2%。会算数的人明显有优势。

如果企业接受这10%，那就好。5%是正常的。

同样是质量保证保证金。

问问题不花钱。

如果我把它们加起来，得到的是100.2%。会算数的人明显有优势。

如果企业接受这10%，那就好。5%是正常的。

保修保证金也是如此。

问问不会花钱。

这100.2%是四舍五入的误差，我是从Excel复制过来的。

当然，问问确实不会花钱。对我来说，更多的是问题是我能/应该多积极地要求，以及在有疑问时，我是否可以通过其他方式让步，比如提高总价、提前付款等。

在我看来，付款计划目前没有异常，具体如下：

总的来说，在“EG楼板”阶段为25.8%，在庆典阶段为35.2%，依此类推。你需要相应地考虑，a) 是否可以用竣工保函来覆盖替代措施的额外费用，b) 这与招标的情况相比如何。竣工保函为你承担了承包商在履约前弃约的风险。该保函由金融机构提供，从技术上讲，费用相当于借贷成本，因此会相应影响总承包商的流动性。其条件也反映了银行对其财务健康状况的信任。

如果发生保函触发的紧急情况，通常你需要以更不利的条件重新采购尚未完成的工程，5%的总额作为基于当前差额的大致比例或许足够，也可能过低，变得象征性而无价值，但这毕竟不是保函的本意。作为对承包商的罚款，这可能会令其感到痛苦，但对你有什么实际作用呢？

(1) 我的建筑顾问建议将合同履约保函提高到10%。这有意义吗？总承包商会轻易同意吗？我猜这对他来说也会产生额外费用，他必须通过某种方式补偿这些费用？

你的猜测是正确的，正如前面所述。

如果承包商接受10%那就很好。5%是正常水平。

我会如前所述根据你的风险调整保函比例。例如，10%，但其中5%在通过气密门测试后释放。或者作为过渡，在庆典之后释放四分之一。鉴于破产风险的理由，固定10%直到最后阶段有点接近自证预言的边缘 ;-)

100.2%是四舍五入误差，我是从Excel复制过来的。

你有没有在行上对位错乱？——“完成室内抹灰后进行粗安装”实际上不太可能 ;-) （卫生设施可以，电气不行）。你们已经就智能家居的流程进行了讨论吗？（别忘了与验收协调）。

(2) 除了合同履约保函外，在5年质保期内可能还会出现问题。是否有必要额外要求质保保函？

理论上是有必要，但很难操作。健康情况适用，破产情况下可能毫无价值。建议向有经验的律师咨询此问题。

如果发生紧急情况，你通常需要以更不利的条件重新采购未完成的工序，根据当前的差额，整体金额的5％大致足够，或者也可能太少，象征意义不大，但这最终不是它的目的。作为对承包商的罚金，它们可能会带来痛苦，但对你有什么用呢？

抱歉，我不太明白你的意思。反正我能拿到5％，在紧急情况下有总比没有好，是吧？

我会像之前解释的那样根据你的风险调整担保金额。例如，百分之十，其中五个百分点在通过气密性测试后会被释放。或者作为中间阶段，结构封顶后释放四分之一。十个百分点固定到最后阶段，考虑到破产风险的理由，这已经很接近自我实现的预言了 ;-)

我觉得这里风险更像是整个行业的普遍风险，而不是“我的”风险。肯定还会有更多破产出现，我只想尽可能做好准备。中间释放这个建议我觉得不错。看看总承包商是否同意吧。

你是不是把行弄错了？——粗安装在内墙抹灰完成后进行实际上不太可能 ;-)（卫生设备可以，但电气不行）。你们有没有讨论你的智能家居的施工流程？（别忘了和验收同步协调）。

我确实没弄错。我会把这个加入下次和总承包商谈话的问题清单。最后我觉得合同里这些部分的顺序可能并不重要。
智能家居还没协调好。总承包商要休假到下周初。

原则上是这样，但很难。在健康状态下推荐，但破产情况下可能毫无意义。请把这个问题交给有经验的律师。

你为什么认为“破产情况下可能毫无意义”？我以为这类担保正是为了这个目的准备的。

抱歉，我不太明白你的意思。

我也是这样觉得。文字对话恐怕效果不大。我周一度假结束回来，到时候你可以给我打电话。

我觉得这里的风险不是“我”的风险，而是整个行业的普遍风险。

但这里只关乎你的风险，你不负责整个行业，你也不会和他们所有人一起施工。

中期批准我觉得是个好建议。看看总承包商是否同意。

要么同意，要么你换一个（而且不一定非总承包商不可）。至少我提出的三级方案是合适的，少于这个我觉得你会处境很糟。实际上两份担保都应该写进招标文件！

我想最终合同条款的排序可能没什么区别。

错了。支付计划只能按时间顺序明确无误。

肯定还会有一些破产案例，我只是想尽可能做好准备。
[...] 你为什么认为“破产时可能没用”？我以为这类担保就是为此设置的？

完工担保通常是为了承包商不想继续施工，这经常与破产有关。
“准备应对破产”对次级债权人来说是个笑话。你可以在Hattersheim和Schwabenheim的梦想之家讨论帖中找到我对买家和建设方在破产情况中立场的最新基础性意见。