建造并出租三家庭住宅？

你好，

我找了很久，但遗憾的是没有找到关于我的问题的相关信息，所以我想在这里简单问一下。

我住在美丽的巴伐利亚（慕尼黑以西），手头有一块建筑用地。
现在我已经考虑很久，想在这块地上建一栋三户住宅（约300平方米），然后全部出租。

基本情况：
年龄：32岁
有稳定的工作
净收入2500欧元
有建筑用地
房屋费用大约为55万欧元
自有资金5万欧元
完工后的租金收入约为2500-3000欧元

我几乎在整个互联网都找不到关于私人大规模新建多户住宅然后出租的相关信息。这种情况很少见吗？

我还没去任何银行了解贷款等事宜。
从你们的角度来看，上述项目可行吗？或者说完全是疯狂的想法？

工资和自有资金当然还有很大提升空间。附近慕尼黑这片地区找租户一般不成问题。（我当然知道，租户也可能会带来麻烦）。

非常感谢任何意见，即使是负面的也没关系。

位于慕尼黑的多户住宅空地在当前的市场环境下当然相当有吸引力。

关于自有资金这一点：作为个人，这一点确实有争议。机构投资者尽量少投入自有资金，以获得更高的自有资金回报率。对于个人来说，由于投入的资本较大，风险自然较高，因此投入更多的自有资金以保持较低的利息和偿还额是有意义的——虽然这会降低广告费用。但是对于两种类型的投资者来说，足够高的（流动性）自有资金对于应对风险都很重要。因此应当有一笔自有资金的缓冲。同时，银行通常会要求在融资中投入自有资金——通常至少是传说中的20%。土地的价值很可能足以满足这一要求。

关于收入这一点：
请不要见怪，但2500欧元在慕尼黑其实比较少（希望这不会引发根本性的讨论），而且这还是唯一的收入来源，也就是说风险相对较高（或者你还有别人可以一同参与？）。因此银行可能会要求更多的自有资金，或者会认为风险总体过高。通过租金收入自然会产生新的收入，但这同样伴随着风险——尤其是租金损失。此外还需要考虑维修费用（新建房屋初期还比较低）、不可转嫁的运营成本、管理费用以及租金损失风险。此外还可能会有比如法律咨询费用等其他费用。

总体而言，我敢说你有机会以较好的条件获得融资 =)

年金：
550,000欧元；2%利率；3.0%偿还率
≈ 每月2,300欧元

收入：
租金：300平方米 x 10欧元 = 3,000欧元/月
工资：2,500欧元
= 每月5,500欧元

如果有一个租户无法支付租金，你得自掏300欧元一段时间。两个租户同时失约那就很吃力了。也就是说自有资金的缓冲必须足够大。这将是你和银行之间的平衡动作。

建筑成本的金额对我（外行人！）来说看起来也很合理：
1,400 x 300平方米 = 420,000欧元
其他建筑附加费用 = 70,000欧元
还剩大约60,000欧元用于外部设施、车棚或车库以及可能的嵌入式厨房。

租金成本可能甚至设置得偏低？慕尼黑10欧元其实不算多。该地块距离市中心有多远？（如果你愿意说出具体城区那当然更好）。

我觉得1400块钱你肯定长时间不够用。我们住在这样一个MFG里，20年前大约花费了100万德国马克。我认为你可以假设纯建筑成本，不包括附加费用，大约是55万。

这个房产的价值是多少？是购买的还是继承/赠与的？

我认为流动收入与投资总额的比例最为关键。没有租金收入，资金非常有限，难以承担较大的维修费用或弥补租金损失。因此，尽快建立一个资金缓冲非常重要。此外，还存在显著的集中风险。
因此，再次问一下，这个房产到底值多少钱。也许更明智的是将其出售，将部分收益投资于一套或两套产权公寓，剩余部分进行更广泛的分散投资。

这块土地值多少钱？是你的吗？

发帖人填写的职业是银行........嗯，你应该对这个计划作出现实的评估。融资完全依赖租金收入。如果发生重大问题，你用2500欧元无法偿还。

我建议你放弃这个计划。