银行贷款和抵押价值——融资是否负担得起？

大家好，

我们正在计划建造一栋独户住宅。我们刚刚购买了地皮，建筑费用要几个月后才能确定。根据我们建筑师（= 岳父）的一次粗略计算，我们需要大约32.5万欧元的融资（建筑费用约49万欧元）。
TEUR 50 Kfw 节能建筑贷款（至少Kfw 70）
TEUR 50 KfW 住房拥有计划
TEUR 225 一级银行贷款（= 不超过抵押价值的60%）

由于贷款应在退休时还清，最长贷款期限需要25年。
每月费用总计约1500欧元（按银行贷款15年或20年固定利率计算，所有贷款最长1年免还款）。

现在谈谈收入，由于我们第三个女儿的出生，我（或多或少）成了家中唯一的收入来源。我的妻子还有10个月的育儿津贴（每月550欧元），之后可以用失业救济金再过渡一年（金额与育儿津贴相近）。再有一年没有收入，直到我们的最小的孩子进入幼儿园，妻子才能恢复兼职工作（目标至少每月500欧元）。

接下来是我们的收入/支出
净收入3511欧元/月（另有每年净奖金5-7万欧元及平均2%的年薪增长）
儿童津贴558欧元
妻子净收入200欧元（兼职做Tupperware顾问）
= 合计4268欧元

保险600欧元（寿险/养老险/补充医疗保险）
保险200欧元（房屋/责任/法律保护等）
汽车0欧元（两辆公司车，无额外负担）
电话/互联网/电视80欧元
幼儿园261欧元（两孩子费用，搬进新家后取消，三年后第三个孩子约100欧元）
生活开销1300欧元（包括假期、购买物品、衣物等）
房屋储蓄300欧元
房屋附加费用200欧元
= 合计2780欧元

我们的生活不差，预算也算合理。但仍有疑虑。

你们认为最长25年的贷款期限是否过高（尽管妻子的收入及未来两年替代收入始终存在缓冲）？还是更愿意推迟到30年，并通过特别还款来操作？

非常感谢建设性的建议。

我注意到的情况。那个60%的抵押贷款价值你可能得忘了。因为银行发放KFW资金，几乎所有银行都会将总贷款金额包括KFW资金一起计算抵押贷款价值。这样抵押贷款价值就会超过60%。如果建筑成本是49万欧元不含土地，那么这块土地作为自有资本还要算进去。

关于失业救济金：
我不会把它算进去。如果你无法证明有幼儿园名额或其他照看安排，你的妻子无法被安排工作，也拿不到失业救济金。

问候Musketier

永远不要计算那些你还没有100%确定的钱。如果真的来了，那很好 -> Sondertilgung，一张新沙发，但如果没有，那也不应该让你感觉痛苦。

如果你的净收入是3000欧元，你们可能应该量入为出。我认为你们的贷款金额应该在250,000到280,000欧元之间。如果情况紧急，你可以每月用1000欧元以1%的利率偿还。

你好，Musketier，
银行贷款的60%抵押已经可以接受。TEUR 490 包括土地，也就是说我们大约投入 TEUR 165 作为自有资金。
失业救济金也会到账，因为我有一个家庭办公室，可以照顾小孩。
我们也不会指望这笔钱，这是额外的奖金。对我们来说，真正稳定的是每月列出的 EUR 4,268（加上折算后的每月 EUR 400-500 奖金）。
问候，Nordanney

你好，Der Da，
我们只计算我们实际拥有的钱。因此，我们每月有保证的净收入4268欧元（外加每月400-500欧元的奖金）。所有其他收入，例如我妻子有一个好的Tupper月收入，也可能有500欧元净收入，都不计入资本偿还计算。同样适用于育儿津贴/失业金，我们可以用这些额外资金来支付假期、新家具等。
我们的目标是找到一个尽可能符合我们生活规划的融资结构。因此，分期付款计算基于25年的贷款期限（即接近退休前）。在1%的还款率和利率上升至例如4-5%的风险情况下，作为一个五口之家，我无法承担10年后的剩余债务风险。
从银行的角度来看，我们只将净收入的大约35%用于还款＝冷租金（不包括我保证的奖金）。这是一个健康的比例。
此致
Nordanney

我们也不把这笔钱计算在内，它是额外的奖励。我们这里可持续的“只有”列出的每月4268欧元（加上换算成每月400-500欧元的奖金支付）。

你妻子的副业和奖金通常不会被计算在内。如果在经济困难时期你的老板突然取消奖金怎么办？连轮班津贴之类的东西在我的房屋贷款申请中都被拒绝了，因为这些可能随时被取消。