第一次融资会议的评估

那么现在终于具体了。

我们周三去了第一家银行（Sparda Hessen），并且介绍了我们的计划。

我们还会去其他银行或中介，但想先在论坛上询问一下如何评价我们从Sparda银行得到的第一手信息。
一方面是关于条件，另一方面是关于提议的合同结构。

总成本：359,820 欧元（根据Sparda的抵押价值为346,020 欧元）
自有劳动：16,500 欧元
自有资金：73,000 欧元
贷款：270,070 欧元
希望月供：< 1,100 欧元

遗憾的是，Sparda只提供15年的固定利率贷款。
我们原本希望能有20年的利率保障。
另外，Sparda只收取费用才允许更改还款计划，并且提高还款额会从特别还款中扣除。
因此，更希望月供<1,100欧元，并且如果可能的话进行特别还款。

我们收到了3个“融资建议”（因为没有信用报告还不能称为报价），我把它们总结如下：

Option 1 - Annuitätendarlehen 15J & Kfw55 20J [U] (Gesamt: 270.000 €)[/U]

1）年金贷款15年固定利率
- 170,000 欧元贷款
- 1.52% 票面利率 / 1.53% 实际利率
- 还款率3.00%（低于此利率会加收利息）
- 每年包含5%特别还款
- 3个月无准备金利息（之后3%每年）
- 可选0.04% 利率附加费换取12个月无准备金利息
- 月供 640.33 欧元
- 15年后剩余负债 = 83,604.31 欧元
- 15年偿还本金 = 86,395.69 欧元
- 15年支付利息 = 28,863.71 欧元

2）Kfw 55（项目124）20年固定利率
- 条件为估计值，2016年4月1日后可用
- 100,000 欧元贷款
- 1.50% 票面利率 / 1.51% 实际利率
- 还款率3.30%（最低？）
- 12个月无准备金利息（之后3%每年）
- 第1年免还本金（只付利息）
- 月供 400 欧元
- 20年后剩余负债 = 27,138.89 欧元
- 20年偿还本金 = 72,861.11 欧元
- 20年支付利息 = 19,471.39 欧元

第一年总月供 = 766.16 欧元
640.33 欧元年金贷款
+ 125.83 欧元Kfw 55仅利息（153）

第2年至第15年总月供 = 1,040.33 欧元

第16年起月供 = 400 欧元 + ???
400 欧元来自 KfW 45（153）
+ 年金贷款83,604.31 欧元剩余负债的后续融资

第21年起月供 = ???
??? 欧元来自年金贷款83,604.31 欧元减去5年还款后的后续融资
+ ??? 欧元来自 KFW 55（153）贷款27,138.89 欧元剩余负债的后续融资

Option 2 - Annuitätendarlehen & KFW55 20J und KFW Wohneigentum 10J [U] (Gesamt: 270.000 €)[/U]

1）年金贷款15年固定利率
- 150,000 欧元贷款
- 1.52% 票面利率 / 1.53% 实际利率
- 还款率3.00%（低于此利率会加收利息）
- 每年包含5%特别还款
- 3个月无准备金利息（之后3%每年）
- 可选0.04% 利率附加费换取12个月无准备金利息
- 月供 565 欧元
- 15年后剩余负债 = 73,767.94 欧元
- 15年偿还本金 = 76,232.06 欧元
- 15年支付利息 = 25,467.94 欧元

2）KFW 55（项目153）20年固定利率
- 条件为估计值，2016年4月1日后可用
- 100,000 欧元贷款
- 1.50% 票面利率 / 1.51% 实际利率
- 还款率3.30%（最低？）
- 12个月无准备金利息（之后3%每年）
- 第1年免还本金（只付利息）
- 月供 400 欧元
- 20年后剩余负债 = 27,138.89 欧元
- 20年偿还本金 = 72,861.11 欧元
- 20年支付利息 = 19,471.39 欧元

3）KFW（项目124）10年固定利率
- 20,000 欧元贷款
- 1.40% 票面利率 / 1.41% 实际利率
- 还款率10.43%（完全还清）
- 12个月无准备金利息（之后3%每年）
- 第1年免还本金（只付利息）
- 月供 197.20 欧元
- 10年后剩余负债 = 0 欧元
- 10年内偿还本金 = 20,000 欧元
- 15年支付利息 = 1,509.10 欧元

第一年总月供 = 714.33 欧元
565 欧元年金贷款
+ 125.83 欧元KfW 55仅利息（153）
+ 23.50 欧元KfW（124）仅利息

第2年至第10年总月供 = 1,162.20 欧元
565 欧元年金贷款
+ 400 欧元 KfW 55（153）
+ 197.20 欧元 KfW（124）

第11年至第15年月供 = 965 欧元
565 欧元年金贷款
+ 400 欧元 KfW 55（153）

第16年起月供 = 400 欧元 + ???
400 欧元来自 KfW 45（153）
+ 年金贷款73,767.94 欧元剩余负债的后续融资

第21年起月供 = ???
??? 欧元来自年金贷款73,767.04 欧元减去5年还款后的后续融资
+ ??? 欧元来自 KFW 55（153）贷款27,138.89 欧元剩余负债的后续融资

Option 3 - Annuitätendarlehen & Bausparer (Gesamt: 274.000 €)

在这个方案中，顾问计算的贷款额多了4,000欧元。
我回家后才发现。

1）年金贷款15年固定利率
- 101,000 欧元贷款
- 2.15% 票面利率 / 2.17% 实际利率（因次级贷款！）
- 还款率3.00%（低于此利率会加收利息）
- 每年包含5%特别还款
- 3个月无准备金利息（之后3%每年）
- 可选0.04% 利率附加费换取12个月无准备金利息
- 月供 433.46 欧元
- 15年后剩余负债 = 47,072.74 欧元
- 15年偿还本金 = 53,927.26 欧元
- 15年支付利息 = 24,095.54 欧元

2.1）Schwäbisch Hall 储蓄贷款15年仅付利息
- 173,000 欧元贷款
- 1.42% 票面利率 / 1.51% 实际利率（包含所有费用及利息/储蓄阶段的账户费用）
- 月利息支付 204.72 欧元
- 15年后剩余负债 = 173,000 欧元
- 15年支付利息 = 36,849.60 欧元

2.2）Schwäbisch Hall 储蓄贷款15年/1个月储蓄期
- 月储蓄额416欧元（“标准储蓄额”应大于800欧元）
- 15年后账户余额 = 73,904.23 欧元

3）Schwäbisch Hall 储蓄贷款13年5个月还本
- 扣除余额后贷款金额为99,095.77欧元
- 2.85% 票面利率 / 3.10% 实际利率
- 还款率3.00%
- 月供 742 欧元
- 13年5个月后剩余负债 = 0 欧元
- 13年5个月内偿还本金 = 99,095.77 欧元
- 13年5个月支付利息 = 20,395.91 欧元
- 据我所知，还需另外支付1,932欧元的账户管理费（每月12欧元）。据称储蓄阶段此费用已包含在实际利率中。

该储蓄贷款为“Fuchs2 / FuchsImmo1 (XV)”

第1年至第15年总月供 = 1,054.18 欧元

第16年起月供 = 754 欧元 + ???
742 欧元来自储蓄贷款
+ 12 欧元储蓄贷款账户管理费
+ 年金贷款剩余47,072.74 欧元的后续融资

我还忘了提到，我们其实打算在五月/六月签约，并且需要12个月的免提供期（预制房屋正在规划中，最早在2017年3月/4月开始施工，室内装修需3个月）。即使那样，我们仍然需要支付一些提供利息，但大笔费用届时肯定已经被调用了。

对于等额本息贷款，我们将不得不接受0.04%的附加费。
这在每月初期还款中大约不会超过5-6欧元。按照整个15年期限计算，选项1大约是860欧元。由于贷款金额较低，其他选项会少一些。

我个人凭感觉倾向于选项1。
还款额令人满意，我也理解其结构。

选项2的还款额对我来说过高，小额KFW 124贷款的优势应该有限。

选项3对于所有的建筑储蓄计划我感到有些怀疑，我的直觉也是如此。

但我无法用Excel合理地比较这些非常不同的选项。

你好！首先，远离你们不理解的结构性产品（Bausparvertrag，Riester）。方案1中的3%还款率是非常合理的。否则，关于20年的问题，请联系常见的中介。