预制房屋的附加/额外费用

论坛的朋友们，大家好，

我们（一对有两个孩子，分别为3岁和6岁）计划买一栋房子。最近我们经常看到一些看起来很有吸引力的成品房报价。目前，我们正在权衡建造成品房和购买“二手”房的优缺点。一个重要的考虑因素当然是最终的总费用。一些报价中提到了成品房大约需要24,000到25,000欧元的建筑附加费用。

总体预算（包括所有费用）最多为250,000欧元。

现在说说我的几个具体问题：
+ 成品房的标准配置通常提供什么样的质量？（我几乎想拿它比作一套成品厨房，最终价格会因更换不同的把手等细节与报价价格有明显差异。）我们清楚价格可以逐步提高，但不需要奢华版本……

+ 根据经验，除了建筑附加费用外，还需要大致预计哪些其他费用？（例如地板、户外区域等）

+ 在上述预算范围内，新建房屋加购地是否现实？

希望论坛里有人能帮我们解答，尽管这些问题可能不算特别具体……

先谢谢大家！

问候，Eltih

你好，

在一些报价中提到了约24,000 - 25,000欧元的预制房屋附加建筑费用。

你必须在每个施工项目中考虑约35,000-40,000欧元的附加建筑费用：

1. 土地

5%的土地购买税 - 各市政不同
可能的中介费，大约为土地价格的3.5%，各市政不同
大约1.5%的公证费，以土地价格计算
三次登记在土地登记簿（1. 预先登记；2. 所有权转移；3. 设定抵押登记）

2. 融资

可能的咨询/贷款完成费用，大约为贷款总额的1.5%
大约0.25%的贷款准备利息，以贷款总额计算

3. 建筑准备

约2800-3200欧元的测绘服务费（合格的地形图/高程测量/放样/建筑物测量）
土壤报告费用，约1200欧元
提供建筑用水/建筑用电接入，水管租赁约6-8欧元/天，建筑电表租赁约300欧元
费用（门牌号、排水许可、建筑许可），约1000-1500欧元，各市政不同
火灾/建筑业主责任保险，约80-150欧元/年，视保险公司而定

3. 土方工程

多余土壤运输（正常土质）以及地窖，约1500欧元
内部基础设施（污水/雨水管道），约2500欧元，根据管线路径不同
检查井、渗水井或渗滤井，约1900-2200欧元
地基额外费用预留，约8000欧元

4. 房屋接入费用

电力/燃气/水/电信，接入排水系统，约8000-8500欧元，各市政不同

5. 费用

排水管验收，约150欧元，各市政不同
烟囱清扫员费（烟囱及燃气设备验收 - 注意此费用需支付两次），约200欧元，各市政不同
土地测绘局（将测绘数据录入土地登记图），约150欧元，各市政不同


总计约：3.5万至4万欧元


重要提示：上述列表中未包含油漆工程、地面铺装及户外场地费用！

总计（含所有费用）最高预算为250,000欧元。

250,000欧元减去40,000欧元 => 剩余210,000欧元用于房屋及土地

在上述预算下，新建房屋及购买土地是否现实？

你标明的地区是北莱茵-威斯特法伦州——那里几乎所有边缘地区的土地价格约为每平方米150欧元起。如果假设你想建一套联排别墅（双拼），则至少需要300平方米土地 => 土地费用约为45,000欧元。扣除上述金额，剩余约165,000欧元用于房屋建设，包括地面铺装、墙纸和户外场地准备费用。根据经验，我认为这不切实际；如今建设一套包括土地的联排别墅，预算至少需要30万欧元。资金充足但依然无法满足所有需求。

此致敬礼

你好 Elith，

我只能赞同前面的发言者。

我们将在大约两周后开始建房，在我们最初的考虑阶段（4-5年前），我们的预算也是250,000欧元。但我们很快意识到，在科隆和波恩之间的地区，我们用这笔钱无法实现新建房屋。

所以当时我们别无选择，只能继续存钱。

作为额外费用，我还可以列出：

- 建筑期间的利息，我们预算了4000欧元
- 户外设施预算为11,000欧元
- 墙纸/刷漆/地板材料预算为10,000欧元

此外，我可以根据自己的经验说，建筑商会提出一些你后来又想要的东西，这自然会带来额外费用。

还有一点非常重要，就是为可能出现的不可预见费用预留一个缓冲资金。

问候，Dirk

你好，Elith，

无论你们想在哪里建房，在OWL地区，部分带基础设施完善的地块售价低于80欧元；这样的话，你可能会在乡村（例如米林县内约有14,000居民的市镇），但基础设施不一定差。关键是你们想要和喜欢什么。

你的问题：
成品房标准配置通常有什么质量？（我几乎想拿它和成品厨房做比较，厨房最终售价与报价差异显著，如果只换不同的把手）我们明白价格可以往上提升，但不需要豪华版本...

我的回答：
不能对不同厂家的标准配置做一般性评价。我在下萨克森州销售中档品牌Kalbach的成品房。在近25年的建筑实践经验中（木工+木结构建筑），现在在第二家成品房公司工作，我知道不同的性能说明会有很大差异。有些公司以看似很低的价格出售房屋，但需要大量升级才能变得好看漂亮，当然，这需要额外不小的费用，需谨慎。
另一些公司报价包含地板、壁纸和涂料等——真正的钥匙交付，并提供降配包作为折扣（自助施工、更换材料、修改家用技术等）。
重要的是准确评估需求并提供完整且量身定制的方案。最终价格很难预先一概而论，价格不符合你们期望只是可能性之一。

但无论如何，需要考虑的不是整个建筑项目的总价，而是更常关注每月资本负担及其风险因素。如果贷款的月负担适中且风险低，房子即便花了两三十万欧元，也没关系。
还应考虑后续费用：
旧房购入价可能低很多，但大多数人都会根据自己的需求改造（改造费用！），往往还消耗不少能源，通常还需在贷款期内做翻新（！！）。
而新房将得到（预计）符合当前技术标准的房屋（注意细节！），在较长时间内无需翻新或改良，且能耗显著较低。

总结：
关注你的需求和想法的完整性。关键词：建筑和性能说明
考虑后续费用。关键词：翻新、能源等
尽早将融资计划纳入考虑。关键词：月负担

祝好

Malte

@All
首先，非常感谢大家快速且内容丰富的回复。这有助于我们对形势做出实际的评估，避免“美化计算”。如果最终总成本更低，那也没关系。

关于地点，我们正在寻找莱茵河下游附近的房子（大约在Neukirchen-Vylun，Kempen地区）。
财政预算设定为可以保持我们的生活水平，并且坏掉的洗衣机不会让我们陷入完全的财务困境。

关于性能描述，我必须承认，有时候我已经看不清细节中的细节了。看来我还需要多关注这些细节……

顺便说一下，明天我们将去看一套双拼别墅（建于1999年）。也许那时我们关于新房建设的问题就不那么重要了，反而会有新的问题出现。

@ Dirk
祝你们建房顺利，一切都能按你们的计划和愿望进行。

问候，

Eltih

你好 Elith，

我们和你们的情况类似，只是我们那里的地价真的只有80欧元/平方米，甚至想建一栋独栋住宅。

我们最终的目标是每月还款不超过900欧元。

直到最近我们还住在慕尼黑，租的房子算是“破旧不堪”，但租金却是这个数！

我听熟人说确实有可能总共花大约250,000欧元买下来，我也还没放弃。

但正如有人提到的，我更关心的是我们必须负担的月还款金额。