8000平方米混合商业用地 - 如何最佳利用？

大家好

以下情况：我父母有一块约8000平方米的土地（其中约6500平方米位于建筑边界内），位于一个拥有不到10万人口的中等城市的郊区，属于一个大都市圈。目前他们这里经营一家加油站等业务。现在他们想退休并结束经营。问题是：我们该如何处理这块土地。这是一块混合用途商业用地（最多3层，全容积率1.2，建筑基底率0.6）。
我认为有四种方案：
- 整块土地出售（整体或分割出售）
- 出租或转租
- 土地自用建造商业物业/房地产
- 方案1-3的组合

我目前偏好的方案是：
将大约一半土地租给一个零售商（长期租约，稳定收入——几家大型连锁店对此有原则性兴趣）。
另一半建一处或多处住宅区，尽可能多地建设住宅面积，之后出租（例如在3500-4000平方米上建造约40个单元，租金约8.5欧元/平方米）。

当然也可以选择直接出售（官方土地参考价约250欧元），但我更倾向于通过住宅房地产的长期资产积累结合稳定收入。

我想向你们请教：

- 对这个计划你们有哪些总体看法？你们会更倾向于哪个方案？为什么？
- 关于自建住宅区的方案：我需要注意什么？最好和谁沟通？
- 哪里可以找到关于经济合理建设和运营这类住宅区的一般指导？按所述规模的建筑，建筑成本大约每平方米多少？
- 从现在到第一栋/全部建筑完工，可能的时间规划是怎样的？
- 是否可以原则上购买这样规模的住宅区的交钥匙项目？作为业主，在规划和建设阶段我还需要承担哪些工作？
- 全容积率的数值仅适用于建筑边界范围内，还是以整个土地为基准？

我知道问题很多，但正如你们所见，我的考虑刚刚开始，期待与大家讨论。
提前感谢大家的回复。

请问你：你能获得1200万到1500万欧元的融资吗？你们的奖金是否足以提供150万欧元的成本超支担保？你会管理房屋吗？你有这个自信吗？随后你可以继续处理这个问题。如果不行，就把所有东西卖给一个项目开发商。

问你一个问题：[Kriegst Du eine Finanzierung über 12-15 Mio. €?] 你们的奖金足够覆盖150万欧元的成本超支担保吗？你会房屋管理吗？你觉得自己能胜任吗？随后你可以继续处理这个话题。如果不行，就把所有东西卖给一个项目开发商。

你好 nordanney，

感谢你的快速回复。融资问题我当然需要解决。原则上，从我的角度来看，租金收入已经覆盖了融资。自有资本在中等六位数范围内。如果需要，我可能还能在附近筹集更多资金。

卖掉对我来说是最差的选择。该地块已经在我们家族手中传了好几代。仅仅因为当前的商业模式不可持续，我并不想卖掉它。我更倾向于分阶段小规模建设（可能是10个住宅单元）或者将整个地块出租。

我之前的经验仅限于一个购买并管理的六户住宅楼。对于目标规模来说，我至少希望能够将部分业务外包。

一个想法是寻找一个项目开发商，用土地交换一定数量的住房。有一些模式可以优化土地购买税。有关这方面的咨询，请联系你信任的公证人。你还可以可能通过进一步的投资“入股”开发商，以增加你的住房数量。我认为对于8000平方米，可能会有投资者愿意接受这样的方案。

如果大型项目的融资可行，自行向租户进行营销是一种可持续的模式。大量的单元可以最大限度地降低租金损失带来的风险，这对于商业用地同样适用：宁愿多个较小的单位，也不愿少数较大的单位（当然需要根据位置、供需情况来决定）。
了解营销和运营知识是必不可少的，但可以购买和学习。项目的规模足够大，可以作为全职工作。起初非常有压力，从长远来看相当轻松。