300平方米，山坡位置，1963年建造，买还是不买？

大家好，

我和我的妻子这几周一直在关注编号为155185823的房产。

基本信息：

[*]山坡上的独栋住宅
[*]地块面积2342平方米
[*]1963年建造，1973年扩建（游泳池）
[*]约300平方米居住面积+120平方米游泳池
[*]阁楼已装修，底层，地下层
[*]大部分设备为建造年份原有，中央供暖为油
[*]能源效率258.9千瓦时/平方米/年

该房屋位于Beethovenstraße 10, 37154 Northeim。标价为480,000欧元。该房源最早于2024年2月12日上线，不确定是否当时即为此售价。

我估算翻新费用约为300,000欧元，以达到可入住状态。

[*]60,000欧元供暖系统（热泵）及地板辐射采暖
[*]40,000欧元窗户
[*]50,000欧元保温
[*]30,000欧元电气（包含自助部分，我父亲是电工）
[*]30,000欧元浴室
[*]20,000欧元水管
[*]15,000欧元室内装修（地板，墙面，部分自助）
[*]5,000欧元停用游泳池
[*]10,000欧元施工管理
[*]40,000欧元备用金（如屋架，外围保温）

通过KfW 458和BAFA对建筑外壳的补贴，我计算了约40,000欧元的补助。这样我们几乎达到预算上限。游泳池在此预算之外。图片上看屋顶覆盖情况良好。

我觉得这房子及其位置非常漂亮，但我十分有顾虑。毕竟这房子已经挂牌近两年了。
我尤其担心的是：

[*]有害物质（石棉，多氯联苯）
[*]地板板的保温，地下层也是居住空间
[*]建筑机械的可达性（房屋位于山地地块高处）
[*]年老时的可达性

由于需要翻新，低的每平方米价格其实需要重新评估，甚至应更低。实际上，我们正在寻找充分的理由，以便在看房前就将此事搁置。

我估算翻修费用大约是30万欧元

30万欧元是无法进行翻修的。这只是装修——对于房屋大小来说，彻底翻修费用可能会达到一百万左右。一切都是旧的。

我特别在意的是：

431平方米必须合理用于生活、维护（包括土地）和供暖。根据建筑年代，几乎所有部分都很旧，需要处理——除非你喜欢这样。只有当我的钱包比你的明显大得多时，我才会去动它。你觉得为什么这座“别墅”到现在没人买？附言：你的估算是怎么来的？仅材料方面，比如300平方米的地面和/或1200平方米的墙面/天花板，就会让你的预算爆炸。你还有时间完成所有这些事情吗？

这不是一个市场上的物业，也永远不会成为市场上的物业。它已经过时，而且这块土地在可预见的将来也无法开发。仅仅关闭游泳池并不能减少这里的维护成本。如果我拥有它，我会想要卖掉它。基本上，这是一个没有砸碎窗户的废弃地。只是一个关于半个世纪前富裕人群生活状况的电影布景，仅此而已。即使是某个中介也只会把这样的物业用于所谓的心理研究用途。别指望了。

半个世纪前富人生活状况的电影布景，仅此而已。甚至对一个经纪人来说，这样的房子也只能算是心理学用途。我说忘了它吧。

可以拍一部很棒的70年代电影 :)

我觉得超级酷，但我认为你需要把你估算的部分费用乘以1.5到2倍。

这是一栋漂亮的房子，位于一块美丽的地皮上，拥有美丽的景色。六十年代的建筑师们知道自己在做什么，实现了那个时代的梦想。我立刻明白其中的魅力。把它空置着真是可惜，要把它改造到现代标准也费时费力。游泳池无论现代与否，都是经过深思熟虑设计的整体布局的核心部分，因此也需要翻修。安装热泵，装上逆流系统。

对于那种不理性的“自欺欺人”和不顾理性启动项目，有很多策略。我可以理解，因为我觉得理性常被高估，而追梦却常被低估。

这座房子的年耗油量大约是12000升，如果全年使用游泳池，可能会翻倍。假设油价为1欧元（偏高），则年耗费24000欧元。如果通过翻修能节省75%的费用，每年理论上能节省18000欧元。

按照你的翻新预算用这18000欧元的节省计算，在假设3%的利率和25年期限的条件下，你已经接近经济合理的边缘了—— ，如果我完全错了，请纠正这个合理性分析。现在你还可以考虑增值和机会成本（比如430平方米的新建房要多少钱……）自我安慰。

现在对我来说——虽然我不是建筑专家，你的翻修计划听起来有些乐观。

那些拥有将意志置于理性之上的自信（别人称之为狂妄）的人，既能完成令人难以想象的事业，也能制造出轰动的失败，让那些早已摇头的人大喊大叫。

意志和怀疑难以共存。意志与对不断出现的挑战保持清醒的认识则相得益彰。你是哪种类型的人？

问题在于，哪种家庭需要一个300平方米的独栋住宅。人们只应购买/建造符合实际需求大小的房产。其余的建筑面积只会产生运营和维修成本——参见游泳池。

对于这样的房产，在购买过程中首先需要确认所出售的一切是否都有建筑许可证。
从大量的购房咨询中得出以下认识：

[*]几乎100%的阁楼没有获得批准，或者建造方式与批准的不同
[*]一层/二层也可能与批准状态不符，建造方式不同或面积更大
[*]有时在山坡地会额外且无证建造整层地下室

这些点必须根据带有绿色印章和档案号的建筑部门档案中的批准图纸，在购房咨询时进行核查。只要1-3点中的任一项存在，建筑许可证即告失效。

[*]山坡地建筑在湿气影响下，建筑防水处理非常复杂甚至无法修复。这是进行节能改造（内保温）的前提条件
[*]山坡地的地块可能难以到达（工地进场/材料运输/吊车就位），且后期的外部设计也会产生高额费用（楼梯/坡道/挡土墙/排水/暗管）

60年代建筑若要进行认真的（节能）改造，必须拆至毛坯结构后重新建造，包括屋架。目前预计的建筑费用大约在100万欧元，属于成本范围的低端。具体费用需在勘查后确定，因为此类建筑同样存在结构损伤和湿气损伤的问题。

这可能是一个不错的房产，但只适合拥有充足装修资金并且能应对突发情况的买家。