ᐅ Wann stehen Erwerbern vermieteter Wohnungen Mieteinnahmen zu?
Erstellt am: 14.01.17 17:38
O
Ozeangraben
Liebe Community,
ich hoffe, das Unterforum ist hier richtig
Folgender Sachverhalt:
ich habe eine Eigentumswohnung gekauft. Der Kaufvertrag wurde im Dezember unterschrieben.
Die Verkäuferin ist eine insolvente GmbH. Der Insolvenzverwalter hat dem Mieter, der bislang in der Wohnung wohnt, aufgrund der Insolvenz zum 31.12.2016 wirksam gekündigt. Der Mieter selbst will dort wohnen bleiben, was auch meinem Wunsch entspricht, da ich die Eigentumswohnung nicht beziehen will (Kapitalanlage). Da der Insolvenzverwalter aber (warum auch immer?) keinen neuen Mietvertrag ab dem 01.01.2017 abschließen wollte, wohnt der Miete aktuell ohne Mietvertrag in der Wohnung und zahlt weiterhin die Miete - dies natürlich mit Wissen und Billigung des Insolvenzverwalters.
Nun wüsste ich gerne zunächst, ab wann mir die Mieteinnahmen zustehen.
Im Kaufvertrag finden sich u.a. folgende zwei Regelungen:
1. „Die Übergabe erfolgt Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung.“
2. „Mit der Übergabe gehen Nutzungen, die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der Verschlechterung des Vertragsgegenstandes und die Verkehrssicherungspflicht auf den Erwerber über.“
Gehe ich also richtig davon aus, dass mir nicht erst im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs (Eintragung im Grundbuch, was noch sehr lange dauern kann), sondern bereits im Zeitpunkt der Übergabe (Besitzübergabe) die Mieteinnahmen zustehen? Nach meiner Auffassung sind Mieteinnahmen ja unstrittig Nutzungen. Ich frage deswegen, weil der Insolvenzverwalter mir sagte, mir würden die Mieteinnahmen erst ab Eigentumsumschreibung zustehen, was ja meines Erachtens totaler Quatsch ist. Dies dürfte sich doch allein schon aus § 446 S. 2 Baugesetzbuch ergeben?!
Anschlussfrage: Wie läuft denn die Übergabe bzw. Besitzübergabe der Eigentumswohnung in der Praxis ab? Schlüssel werde ich ja nicht bekommen, weil diese allesamt wohl beim jetzigen Mieter sind und auch verbleiben werden. Wird einfach nur ein Protokoll bzgl. Wasserstand etc. gemacht und ich besichtige noch mal die Wohnung? Wird das dann (in der Praxis) die Hausverwaltung machen oder doch ein Vertreter des Verkäufers?
Und noch eine letzte Frage: Wenn die Besitzübergabe mitten im Monat ist, wem stehen dann die Mieteinnahmen (vom Mieter am Anfang des Monats bezahlt) zu? Werden diese dann geteilt?
Ein Beispiel: Besitizübergabe ist am 22. Januar. Ist es dann zutreffend, dass die Miete vom 1. - 21. Januar der Verkäuferin und ab inkl. 22. Januar mir zustehen?
Danke schon mal
ich hoffe, das Unterforum ist hier richtig
Folgender Sachverhalt:
ich habe eine Eigentumswohnung gekauft. Der Kaufvertrag wurde im Dezember unterschrieben.
Die Verkäuferin ist eine insolvente GmbH. Der Insolvenzverwalter hat dem Mieter, der bislang in der Wohnung wohnt, aufgrund der Insolvenz zum 31.12.2016 wirksam gekündigt. Der Mieter selbst will dort wohnen bleiben, was auch meinem Wunsch entspricht, da ich die Eigentumswohnung nicht beziehen will (Kapitalanlage). Da der Insolvenzverwalter aber (warum auch immer?) keinen neuen Mietvertrag ab dem 01.01.2017 abschließen wollte, wohnt der Miete aktuell ohne Mietvertrag in der Wohnung und zahlt weiterhin die Miete - dies natürlich mit Wissen und Billigung des Insolvenzverwalters.
Nun wüsste ich gerne zunächst, ab wann mir die Mieteinnahmen zustehen.
Im Kaufvertrag finden sich u.a. folgende zwei Regelungen:
1. „Die Übergabe erfolgt Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung.“
2. „Mit der Übergabe gehen Nutzungen, die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der Verschlechterung des Vertragsgegenstandes und die Verkehrssicherungspflicht auf den Erwerber über.“
Gehe ich also richtig davon aus, dass mir nicht erst im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs (Eintragung im Grundbuch, was noch sehr lange dauern kann), sondern bereits im Zeitpunkt der Übergabe (Besitzübergabe) die Mieteinnahmen zustehen? Nach meiner Auffassung sind Mieteinnahmen ja unstrittig Nutzungen. Ich frage deswegen, weil der Insolvenzverwalter mir sagte, mir würden die Mieteinnahmen erst ab Eigentumsumschreibung zustehen, was ja meines Erachtens totaler Quatsch ist. Dies dürfte sich doch allein schon aus § 446 S. 2 Baugesetzbuch ergeben?!
Anschlussfrage: Wie läuft denn die Übergabe bzw. Besitzübergabe der Eigentumswohnung in der Praxis ab? Schlüssel werde ich ja nicht bekommen, weil diese allesamt wohl beim jetzigen Mieter sind und auch verbleiben werden. Wird einfach nur ein Protokoll bzgl. Wasserstand etc. gemacht und ich besichtige noch mal die Wohnung? Wird das dann (in der Praxis) die Hausverwaltung machen oder doch ein Vertreter des Verkäufers?
Und noch eine letzte Frage: Wenn die Besitzübergabe mitten im Monat ist, wem stehen dann die Mieteinnahmen (vom Mieter am Anfang des Monats bezahlt) zu? Werden diese dann geteilt?
Ein Beispiel: Besitizübergabe ist am 22. Januar. Ist es dann zutreffend, dass die Miete vom 1. - 21. Januar der Verkäuferin und ab inkl. 22. Januar mir zustehen?
Danke schon mal
B
Bieber081520.01.17 07:09Ozeangraben schrieb:
Der Insolvenzverwalter hat dem Mieter, der bislang in der Wohnung wohnt, aufgrund der Insolvenz zum 31.12.2016 wirksam gekündigt.Muss man das verstehen? Ist der Insolvenzverwalter nicht auf Mieteinnahmen angewiesen?Payday schrieb:
da du als neuer Eigentümer ja auch einen neuen Mieter einziehen lassen könntest. Vorsicht, es gibt einen Bestandsschutz.Und wenn der Mieter nach Ende seines Mietvertrages einfach in der Wohnung wohnen bleibt und auch niemand ihn zum Gehen auffordert, könnte sehr schnell stillschweigend ein neuer Mietvertrag entstehen.
Und hier noch ein Zitat des Mieterschutzvereins Frankfurt:
Der Erwerber wird erst mit Eintragung im Grundbuch Eigentümer und damit Vermieter. Erst ab diesem Zeitpunkt darf der neue Eigentümer eine Mietforderung stellen.
Erklärt der bisherige Vermieter, dass die Mietzahlungen schon vor Eintragung im Grundbuch an den Erwerber zu zahlen sind, ist dies ausreichend.
Ist unklar, an wen die Miete zu zahlen ist, weil sich beispielsweise Verkäufer und Erwerber nicht einig sind, sollte die Miete bei der Hinterlegungsstelle des zuständigen Amtsgerichts hinterlegt werden.
Bei Zweifeln über die Mietempfangsberechtigung sollte rechtzeitig vor Zahlung fachkundiger Rechtsrat eingeholt werden.Voki1 schrieb:
Ich warte auf den Tag, an dem ich von irgendwoher mitbekomme, dass jemand im Vertrauen auf diese "ich bin ja nur Laie" und "darf ja keine Rechtsberatung" vornehmen - Auskünfte echte finanzielle Nachteile erleidet. Ich lese wirklich selten solche Sammlungen an Dreck.sehr konstruktive Antwort danke man kann doch nur Meinungen äußern. nicht mehr nicht weniger. selbst anwälte reden viel Blödsinn um den Auftrag zu bekommen. der einzige der recht hat ist der Richter bei der urteilsverkündung, da seine Entscheidung gilt (berufung ist natürlich je nach dem machbar).
Des Weiteren sind anwälte genau genommen sogar die größten lügner von allen. in nahezu jeden Brief, den ein Anwalt im Auftrag einer Firma/Privatperson an jemand anderes schickt, sind lügen und falsche annahmen drin, damit der angeschrieben unter druck gesetzt wird und zb zahlt oder irgendwas zugibt. wenn anwälte Abmahnungen rausschicken für falsche Behauptungen, müßte man Anwälten doch eigentlich auch Abmahnungen schicken dürfen für deren lügenmärchen. wäre eigentlich ein tolles finanzierungsmodell, da JEDER Brief eine lüge ist, da mit lügen druck ausgeübt wird. für mich ist alles eine lüge, was nicht direkt der Wahrheit entspricht. absichtliches weglassen von Details ist zb auch lügen...
Bieber0815 schrieb:
Und wenn der Mieter nach Ende seines Mietvertrages einfach in der Wohnung wohnen bleibt und auch niemand ihn zum Gehen auffordert, könnte sehr schnell stillschweigend ein neuer Mietvertrag entstehen.ich sagte ja auch "könnte". wenn dem alten Mieter nicht gekündigt wurde (wurde hier allerdings), muss er theoretisch schon die Wohnung räumen. dem neuen Eigentümer steht es natürlich frei den alten Mieter zu übernehmen, wenn er denn möchte. das ist hier ja gewünscht und der Mieter wird sicher auch nichts dagegen haben. der Mieter macht den Eindruck als ob er bleiben möchte (sonst wäre er auch schon weg).Voki1 schrieb:
Ich warte auf den Tag, an dem ich von irgendwoher mitbekomme, dass jemand im Vertrauen auf diese "ich bin ja nur Laie" und "darf ja keine Rechtsberatung" vornehmen - Auskünfte echte finanzielle Nachteile erleidet. Ich lese wirklich selten solche Sammlungen an Dreck.
Lieber Admin, ich beende jetzt auch meine "lesende" Mitgliedschaft in diesem Forum. Du darfst meinen Account wirklich gerne löschen. Das wird im neuen Forum hoffentlich etwas kompetenter. Zahltag darf ausfallen.
Warum sollte es? Die Hausnummer ist egal: je mehr Köche einziehen, desto mehr Gewürze, auch wenn sie nicht mehr passen
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