ᐅ Wann stehen Erwerbern vermieteter Wohnungen Mieteinnahmen zu?
Erstellt am: 14.01.17 17:38
O
Ozeangraben
Liebe Community,
ich hoffe, das Unterforum ist hier richtig
Folgender Sachverhalt:
ich habe eine Eigentumswohnung gekauft. Der Kaufvertrag wurde im Dezember unterschrieben.
Die Verkäuferin ist eine insolvente GmbH. Der Insolvenzverwalter hat dem Mieter, der bislang in der Wohnung wohnt, aufgrund der Insolvenz zum 31.12.2016 wirksam gekündigt. Der Mieter selbst will dort wohnen bleiben, was auch meinem Wunsch entspricht, da ich die Eigentumswohnung nicht beziehen will (Kapitalanlage). Da der Insolvenzverwalter aber (warum auch immer?) keinen neuen Mietvertrag ab dem 01.01.2017 abschließen wollte, wohnt der Miete aktuell ohne Mietvertrag in der Wohnung und zahlt weiterhin die Miete - dies natürlich mit Wissen und Billigung des Insolvenzverwalters.
Nun wüsste ich gerne zunächst, ab wann mir die Mieteinnahmen zustehen.
Im Kaufvertrag finden sich u.a. folgende zwei Regelungen:
1. „Die Übergabe erfolgt Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung.“
2. „Mit der Übergabe gehen Nutzungen, die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der Verschlechterung des Vertragsgegenstandes und die Verkehrssicherungspflicht auf den Erwerber über.“
Gehe ich also richtig davon aus, dass mir nicht erst im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs (Eintragung im Grundbuch, was noch sehr lange dauern kann), sondern bereits im Zeitpunkt der Übergabe (Besitzübergabe) die Mieteinnahmen zustehen? Nach meiner Auffassung sind Mieteinnahmen ja unstrittig Nutzungen. Ich frage deswegen, weil der Insolvenzverwalter mir sagte, mir würden die Mieteinnahmen erst ab Eigentumsumschreibung zustehen, was ja meines Erachtens totaler Quatsch ist. Dies dürfte sich doch allein schon aus § 446 S. 2 Baugesetzbuch ergeben?!
Anschlussfrage: Wie läuft denn die Übergabe bzw. Besitzübergabe der Eigentumswohnung in der Praxis ab? Schlüssel werde ich ja nicht bekommen, weil diese allesamt wohl beim jetzigen Mieter sind und auch verbleiben werden. Wird einfach nur ein Protokoll bzgl. Wasserstand etc. gemacht und ich besichtige noch mal die Wohnung? Wird das dann (in der Praxis) die Hausverwaltung machen oder doch ein Vertreter des Verkäufers?
Und noch eine letzte Frage: Wenn die Besitzübergabe mitten im Monat ist, wem stehen dann die Mieteinnahmen (vom Mieter am Anfang des Monats bezahlt) zu? Werden diese dann geteilt?
Ein Beispiel: Besitizübergabe ist am 22. Januar. Ist es dann zutreffend, dass die Miete vom 1. - 21. Januar der Verkäuferin und ab inkl. 22. Januar mir zustehen?
Danke schon mal
ich hoffe, das Unterforum ist hier richtig
Folgender Sachverhalt:
ich habe eine Eigentumswohnung gekauft. Der Kaufvertrag wurde im Dezember unterschrieben.
Die Verkäuferin ist eine insolvente GmbH. Der Insolvenzverwalter hat dem Mieter, der bislang in der Wohnung wohnt, aufgrund der Insolvenz zum 31.12.2016 wirksam gekündigt. Der Mieter selbst will dort wohnen bleiben, was auch meinem Wunsch entspricht, da ich die Eigentumswohnung nicht beziehen will (Kapitalanlage). Da der Insolvenzverwalter aber (warum auch immer?) keinen neuen Mietvertrag ab dem 01.01.2017 abschließen wollte, wohnt der Miete aktuell ohne Mietvertrag in der Wohnung und zahlt weiterhin die Miete - dies natürlich mit Wissen und Billigung des Insolvenzverwalters.
Nun wüsste ich gerne zunächst, ab wann mir die Mieteinnahmen zustehen.
Im Kaufvertrag finden sich u.a. folgende zwei Regelungen:
1. „Die Übergabe erfolgt Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung.“
2. „Mit der Übergabe gehen Nutzungen, die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der Verschlechterung des Vertragsgegenstandes und die Verkehrssicherungspflicht auf den Erwerber über.“
Gehe ich also richtig davon aus, dass mir nicht erst im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs (Eintragung im Grundbuch, was noch sehr lange dauern kann), sondern bereits im Zeitpunkt der Übergabe (Besitzübergabe) die Mieteinnahmen zustehen? Nach meiner Auffassung sind Mieteinnahmen ja unstrittig Nutzungen. Ich frage deswegen, weil der Insolvenzverwalter mir sagte, mir würden die Mieteinnahmen erst ab Eigentumsumschreibung zustehen, was ja meines Erachtens totaler Quatsch ist. Dies dürfte sich doch allein schon aus § 446 S. 2 Baugesetzbuch ergeben?!
Anschlussfrage: Wie läuft denn die Übergabe bzw. Besitzübergabe der Eigentumswohnung in der Praxis ab? Schlüssel werde ich ja nicht bekommen, weil diese allesamt wohl beim jetzigen Mieter sind und auch verbleiben werden. Wird einfach nur ein Protokoll bzgl. Wasserstand etc. gemacht und ich besichtige noch mal die Wohnung? Wird das dann (in der Praxis) die Hausverwaltung machen oder doch ein Vertreter des Verkäufers?
Und noch eine letzte Frage: Wenn die Besitzübergabe mitten im Monat ist, wem stehen dann die Mieteinnahmen (vom Mieter am Anfang des Monats bezahlt) zu? Werden diese dann geteilt?
Ein Beispiel: Besitizübergabe ist am 22. Januar. Ist es dann zutreffend, dass die Miete vom 1. - 21. Januar der Verkäuferin und ab inkl. 22. Januar mir zustehen?
Danke schon mal
also bei uns stand im Notarvertrag das genaue Datum des Lasten- und Gefahrenübergangs, das MUSS da drin stehen. Das ist das Datum, ab dem die Miete dir zusteht. Ob du dann im Grundbuch eingetragen bist, ist unerheblich (Eigentumsübergang). Und der Tag der Bezahlung hat damit auch wieder nichts zu tun.
Wir haben des Lastenübergang an einem 21. gehabt, die Bezahlung fand in zwei Raten am darauffolgenden 1. und am 25. des folgenden Monats statt und der Eigentumsübergang war dann irgendwann 3 Monate später. Entscheidend ist der im Vertrag festgehaltene Lasten (und Nutzen)Übergang.
Wir haben des Lastenübergang an einem 21. gehabt, die Bezahlung fand in zwei Raten am darauffolgenden 1. und am 25. des folgenden Monats statt und der Eigentumsübergang war dann irgendwann 3 Monate später. Entscheidend ist der im Vertrag festgehaltene Lasten (und Nutzen)Übergang.
meistens ist der Tag des gefahrenübergangs auch der Tag der Bezahlung, bzw kurz danach bei der übergabe.
wer im Grundbuch steht ist zweitrangig. Notar fragen ist im Grunde die einzige richtige Möglichkeit.
ps: und Immobilien können nicht ohne Kaufvertrag verkauft werden. genau das macht ja der Notar
wer im Grundbuch steht ist zweitrangig. Notar fragen ist im Grunde die einzige richtige Möglichkeit.
ps: und Immobilien können nicht ohne Kaufvertrag verkauft werden. genau das macht ja der Notar
Payday schrieb:
meistens ist der Tag des gefahrenübergangs auch der Tag der Bezahlung, bzw kurz danach bei der übergabe.
wer im Grundbuch steht ist zweitrangig. Notar fragen ist im Grunde die einzige richtige Möglichkeit.
ps: und Immobilien können nicht ohne Kaufvertrag verkauft werden. genau das macht ja der Notar Warum aber wenn die gefahrenübergabe sofort bei Bezahlung wirksame wird, das Recht einer Eigenbedarfs Kündigung aber erst nach Eintrag im Grundbuch erlaubt.
tomtom79 schrieb:
Warum aber wenn die gefahrenübergabe sofort bei Bezahlung wirksame wird, das Recht einer Eigenbedarfs Kündigung aber erst nach Eintrag im Grundbuch erlaubt.Weil Eigenbedarf nur vom Eigentümer angemeldet werden kann. Und Eigentümer ist man erst, nach Eintragung im Grundbuch. Der Übergang von Nutzen hat aber mit Eigentum nichts zu tun und kann vertraglich frei verhandelt werden.
Normalerweise ist es wie Payday (hi!) schreibt, die Miete steht ab der Kaufpreiszahlung dem Käufer zu. Es gibt bestimmt andere Konstellationen, aber das war hier ja nicht gefragt.
Anhalter schrieb:
Normalerweise ist es wie Payday (hi!) schreibt, Hi! bist hier in bester Gesellschaft Ich warte auf den Tag, an dem ich von irgendwoher mitbekomme, dass jemand im Vertrauen auf diese "ich bin ja nur Laie" und "darf ja keine Rechtsberatung" vornehmen - Auskünfte echte finanzielle Nachteile erleidet. Ich lese wirklich selten solche Sammlungen an Dreck.
Lieber Admin, ich beende jetzt auch meine "lesende" Mitgliedschaft in diesem Forum. Du darfst meinen Account wirklich gerne löschen. Das wird im neuen Forum hoffentlich etwas kompetenter. Zahltag darf ausfallen.
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