ᐅ Sanierungsbedürftiges Reihenendhaus sanieren oder neu bauen?

hanghaus2023 schrieb:

Geh zur Versteigerung. Beim ersten Mal wirst sehen wie das funktioniert. Wie hoch ist denn der Schätzwert?

Hast denn eine Bank, die Dir die Einlage absichert? 10% sind meist Plicht. Ist die Finanzierung gesichert?

Wie lange hast Du denn noch Zeit?

Der Wert laut Gutachten liegt bei rund 300 000 Euro, der vom Gericht festgelegte bei knapp 350 000 Euro.
Die Finanzierung steht schon. Der Termin ist Anfang Dezember.

Sorgen machen mir vor allem die nicht absehbaren Folgekosten (Abriss, Neubau). Das Grundstück/Haus an sich ist bei 350 000 Euro nur mit dem Bodenrichtwert bewertet, also unterm Strich wahrscheinlich einigermaßen fair. Aber wenn der Abriss alleine schon - worst Case - 100 000 Euro kosten würde, würde der Neubau schwerfallen.

nordanney schrieb:

Hast Du konkrete Fragen? Mein erstes Haus kam aus einer ZV

Spannend! Wahrscheinlich ist die Lage nur schwer übertragbar, weil jedes Objekt anders ist, aber mich würde Erfahrungsberichte interessieren, wie groß der Andrang war und bei wie viel Prozent vom Schätzpreis du am Ende gelandet bist.

Ein Bekannter von mir hat hier in der Gegend ein Grundstück ebenfalls in einer Zwangsversteigerung ergattert. Kaufpreis war 95 Prozent von Verkehrswert. Deshalb bin ich bei Aussagen wie "Probiers mit 50 oder 70 Prozent" skeptisch.

intothesun schrieb:

Spannend! Wahrscheinlich ist die Lage nur schwer übertragbar, weil jedes Objekt anders ist, aber mich würde Erfahrungsberichte interessieren, wie groß der Andrang war und bei wie viel Prozent vom Schätzpreis du am Ende gelandet bist.

Ein Bekannter von mir hat hier in der Gegend ein Grundstück ebenfalls in einer Zwangsversteigerung ergattert. Kaufpreis war 95 Prozent von Verkehrswert. Deshalb bin ich bei Aussagen wie "Probiers mit 50 oder 70 Prozent" skeptisch.

Das ist schon einige Jahre her. War eine relativ neue Doppelhaushälfte - aber es gab keine Innenbesichtigung vom Gutachter. Insofern haben wir damals die Katze im Sack gekauft (und durften bzw. mussten nach Zuschlag mit dem Schlüsseldienst ins eigene Haus einbrechen), etwa 20% unter Schätzwert und - wie sich nachträglich herausgestellt hat - etwa 35-40% unter Marktwert.
Andrang war groß, aber Gebote waren überschaubar. Da ich aber aus der Branche komme und den Bauträger bzw. deren Qualität (war eine Doppelhaushälfte in einem Quartier) kannte, hatten wir vielleicht einen Vorteil.
Mit dem Manko, dass genau das passiert ist, was man in schlechten Dokus sieht. Duscharmaturen - ausgebaut. Badewanne - ausgebaut. Sauna - ausgebaut. Lamit - teilweise mitgenommen. Gartenpflanzen - mitgenommen. Böden und Wände - nach unseren Ansprüchen eine Katastrophe. Und vieles mehr. Aber es hat sich trotzdem gelohnt. Einige andere Termine sind anders abgelaufen. Von "es gibt keinen Zuschlag weil die Gebote zu niedrig sind" bis hin zu 50% über Schätzwert.

Du hast bei Dir auch das Problem, dass Du die Katze im Sack kaufst, weil Du nicht weißt, was für Kosten folgen. Kannst Du mit Abbruchunternehmen (vielleicht auch Allrounder aus Kleinanzeigen) schon mal von außen besichtigen und aufgrund der Gutachtenunterlagen die Kosten eingrenzen? 100k für einen Abbruch, selbst mit Kommunwand, kommen mir schon arg hoch vor.

P.S. Mein jetziges Haus ist Bj. 67 und auf fast KfW 40 von mir saniert worden. Gehen geht viel...

100k für den Abbruch ist definitiv viel, aber die Summe habe ich jetzt schon zweimal als Maximum gehört.

Ein befreundeter, sehr erfahrener Bauleiter schätzt die Abrisskosten nach Ansicht des Gutachtens auf 50k bis 100k, was natürlich eine riesige Spanne ist.
Ein Abrissunternehmen, bei dem ich angefragt habe, möchte 300 Euro für ein Angebot. Aus dem Bauch heraus, ohne jegliche Infos zu Haus und Grundstück, hat es 30k bis 100k als Spanne genannt.
Im Gutachten wird mit Abrisskosten in Höhe von 50k (Stand Juli 2024) kalkuliert.

Alles zusammengefasst, würde ich also schon mit 70k ungefähr rechnen - leider.

Vielen Dank für deine Ausführungen bisher, das war sehr hilfreich. Wenn ich dich noch eines fragen darf: Wie hoch schätzt du den Gesamtaufwand ein, um aus dem 113qm großen, sanierungswürdigen Haus ein 140-150 qm großes, modernes zu machen?

Wir haben ein Gesamtbudget von 900 000 Euro, was einerseits sicherlich nicht niedrig ist, aber bei 350 000 Verkehrswert plus weitere Kosten (Abriss usw.) mir manchmal doch recht knapp vorkommt. Für die Frage, wie viel ich letztlich bieten kann, wäre diese Einschätzung ganz wichtig.