ᐅ Problem mit Bauvertrag vor Kaufvertrag?

Hallo zusammen,

ich und ein Freund planen, gemeinsam ein Grundstück zu kaufen. Das Grundstück hat derzeit ein Einfamilienhaus, welches vom Eigentümer abgerissen wird und das Grundstück wird geteilt. Der Eigentümer hat bereits eine Bauvoranfrage gestellt und wir werden den Vertrag erst unterschreiben, wenn der Bauvorbescheid genehmigt ist.

Wir prüfen derzeit auch Bauangebote für den Bau von 2 DHHs. Wir bauen die Häuser unabhängig vom Grundstückseigentümer.

Ich gehe davon aus, dass in unserem Fall die 2 Verträge völlig unabhängig sind. Die Baufirma weiß nicht einmal, wer der Grundstückseigentümer ist.

Der Makler sagte mir, dass ich auch dann Grunderwerbsteuer auf den Bauvertrag zahlen muss, wenn der Bauvertrag vor dem Kaufvertrag oder kurz nach dem Kaufvertrag abgeschlossen wird.

Hat die Reihenfolge der Verträge Auswirkungen auf die Grunderwerbsteuer?

Der Notar hat diese Erklärung auch in den Kaufvertrag aufgenommen:
"Der Käufer erklärt hierzu, dass er zur Bebauung des vertragsgegenständlichen Grundstücks bislang keinen Bauvertrag abgeschlossen hat. "

Warum ist es erforderlich, vor dem Grundstückskauf keinen Bauvertrag abzuschließen? Ist dies gesetzlich vorgeschrieben?

Die Bank sagt, sie brauchen einen Bauvertrag mit Festpreisgarantie, um Finanzierungsprobleme zu vermeiden.

Vielen Dank und viele Grüße

Stehen die beiden Verträge in einem Zusammenhang, z.B. Baufirma hat das Grundstück vermittelt oder ihr seid verpflichtet mit einer bestimmten Firma zu bauen? Dann ist das ein gekoppeltes Geschäft und die Grunderwerbsteuer wird auf beides fällig.
Habt ihr das Grundstück selbst gefunden und die Baufirma frei gewählt dann nur auf das Grundstück.

Grundsätzlich ist es nicht ganz unproblematisch den Bauvertrag zu unterschreiben bevor das Grundstück bebaubar und in deinem Eigentum ist. Die Festpreise sind zeitlich begrenzt und wenn sich etwas verzögert, dann darf die Baufirma die Preise erhöhen. Auch falls beim Grundstückskauf etwas schief geht (jemand bietet dem Voreigentümer mehr an) hast du trotzdem noch einen Bauvertrag den du erfüllen oder unter Vertragsstrafe kündigen musst.

tamer.darweesh schrieb:

Die Bank sagt, sie brauchen einen Bauvertrag mit Festpreisgarantie, um Finanzierungsprobleme zu vermeiden.

Finanziert ihr direkt die komplette Summe? Dann braucht die Bank natürlich auch einen Vertrag. Dann müsst ihr aber auch schauen dass ihr schnell mit dem Bau anfangen könnt, sonst lauft ihr in Bereitstellungszinsen.
Alternativ kann man auch nur das Grundstück variabel finanzieren und später eine Finanzierung für das Haus und die Restschuld des Grundstücks machen

tamer.darweesh schrieb:

Der Makler sagte mir, dass ich auch dann Grunderwerbsteuer auf den Bauvertrag zahlen muss, wenn der Bauvertrag vor dem Kaufvertrag oder kurz nach dem Kaufvertrag abgeschlossen wird.

Das ist erst einmal Unsinn.

tamer.darweesh schrieb:

Hat die Reihenfolge der Verträge Auswirkungen auf die Grunderwerbsteuer?

Sie kann Auswirkungen haben. Das FA könnte ja denken, dass es sich um ein einheitliches Vertragswerk handelt. Für so ein Vertragswerk ist der Abschluss eines Bauvertrags vor Kaufvertrag ein Indiz. Kommt gerne vor, wenn man das Grundstück nur bekommt, wenn auch der Bauvertrag bei einem vorgegebenen Bauunternehmen abgeschlossen wird.

tamer.darweesh schrieb:

Der Notar hat diese Erklärung auch in den Kaufvertrag aufgenommen:
"Der Käufer erklärt hierzu, dass er zur Bebauung des vertragsgegenständlichen Grundstücks bislang keinen Bauvertrag abgeschlossen hat. "

Um beim FA erst gar nicht irgendwelche schlafende Hunde zu wecken - ist Standard. Er weiß ja nicht, was Ihr schon gemacht habt (außer Ihr sagt es ihm).

tamer.darweesh schrieb:

Warum ist es erforderlich, vor dem Grundstückskauf keinen Bauvertrag abzuschließen? Ist dies gesetzlich vorgeschrieben?

Ist es nicht und nein.

tamer.darweesh schrieb:

Die Bank sagt, sie brauchen einen Bauvertrag mit Festpreisgarantie, um Finanzierungsprobleme zu vermeiden.

Auch das ist nicht nötig. Es gibt so viele Häuslebauer, die ohne Festpreisgarantie bauen. Beim Architektenbau geht es z.B. gar nicht anders. Wenn die Bank zu Beginn schon so piefig ist, nehmt eine andere Bank.

Warum kauft Ihr nicht das Grundstück unter der aufschiebenden Bedingung des positiven Vorbescheids? Dann sind alle Probleme erledigt und Ihr könnte in Ruhe Bauangebote prüfen.

Man unterschreibt erst den Bauwerkvertrag wenn das Grundstück gekauft wurde. Ansonsten habt ihr ein Problem. Das Haus ohne Grundstück gekauft

WilderSueden schrieb:

Stehen die beiden Verträge in einem Zusammenhang, z.B. Baufirma hat das Grundstück vermittelt oder ihr seid verpflichtet mit einer bestimmten Firma zu bauen? Dann ist das ein gekoppeltes Geschäft und die Grunderwerbsteuer wird auf beides fällig.

Nein, die Baufirma kennt nicht einmal den Grundstückseigentümer und auch nicht den Makler.

WilderSueden schrieb:

Habt ihr das Grundstück selbst gefunden und die Baufirma frei gewählt dann nur auf das Grundstück.

Ich habe das Grundstück im Internet gefunden. Ursprünglich schlug der Eigentümer/Makler eine bestimmte Baufirma vor. Aber ich bekam ein besseres Angebot, also beschloss ich, das Haus mit einer anderen Firma zu bauen, deren Namen der Eigentümer/Makler nicht einmal kennt.

WilderSueden schrieb:

Auch falls beim Grundstückskauf etwas schief geht (jemand bietet dem Voreigentümer mehr an) hast du trotzdem noch einen Bauvertrag den du erfüllen oder unter Vertragsstrafe kündigen musst.

HilfeHilfe schrieb:

Man unterschreibt erst den Bauwerkvertrag wenn das Grundstück gekauft wurde. Ansonsten habt ihr ein Problem. Das Haus ohne Grundstück gekauft

Für dieses Problem schlug das Baufirma vor, diese Erklärung in den Bauvertrag aufzunehmen:
"Der Vertrag wird nur gültig, nach Grundstückskauf"
Würde dies als Verbindung zum Kaufvertrag betrachtet werden? Ich dachte nur, dass es zu allgemein ist und dass es eine grundlegende Notwendigkeit ist, denn man kann kein Haus ohne ein Grundstück bauen.

WilderSueden schrieb:

Finanziert ihr direkt die komplette Summe? Dann braucht die Bank natürlich auch einen Vertrag. Dann müsst ihr aber auch schauen dass ihr schnell mit dem Bau anfangen könnt, sonst lauft ihr in Bereitstellungszinsen.

Ja, es handelt sich um eine Finanzierung für das gesamte Projekt. Die Banken waren nicht sehr daran interessiert, eine Teilfinanzierung nur für das Grundstück zu gewähren.

Benutzer200 schrieb:

Sie kann Auswirkungen haben. Das FA könnte ja denken, dass es sich um ein einheitliches Vertragswerk handelt. Für so ein Vertragswerk ist der Abschluss eines Bauvertrags vor Kaufvertrag ein Indiz. Kommt gerne vor, wenn man das Grundstück nur bekommt, wenn auch der Bauvertrag bei einem vorgegebenen Bauunternehmen abgeschlossen wird.

Danke für den Hinweis. Ich denke, wir werden beweisen können, dass es nicht so ist. Wir haben bereits mehrere Angebote von verschiedenen Baufirmen (darunter auch das vom Eigentümer/Makler vorgeschlagene, das wir nicht angenommen haben).

Benutzer200 schrieb:

Um beim FA erst gar nicht irgendwelche schlafende Hunde zu wecken - ist Standard. Er weiß ja nicht, was Ihr schon gemacht habt (außer Ihr sagt es ihm).

OK. Ich habe mich an den Notar gewandt, um diese Situation zu klären. Ich gehe davon aus, dass wir diese Erklärung dann ohne Probleme entfernen können.

Benutzer200 schrieb:

Warum kauft Ihr nicht das Grundstück unter der aufschiebenden Bedingung des positiven Vorbescheids? Dann sind alle Probleme erledigt und Ihr könnte in Ruhe Bauangebote prüfen.

Ich bin mir nicht sicher, ob ich das richtig verstanden habe. Der Makler und der Architekt (im Auftrag des Grundstückseigentümers) empfehlen uns, den Vertrag erst zu unterschreiben, wenn der Bauvorbescheid vorliegt. Damit wäre klar, was wir kaufen.

tamer.darweesh schrieb:

Ich bin mir nicht sicher, ob ich das richtig verstanden habe. Der Makler und der Architekt (im Auftrag des Grundstückseigentümers) empfehlen uns, den Vertrag erst zu unterschreiben, wenn der Bauvorbescheid vorliegt. Damit wäre klar, was wir kaufen.

Genau so gemeint, wie ich es geschrieben habe. Der Kaufvertrag erlangt erst dann seine Gültigkeit, wenn der Bauvorbescheid vorliegt. Sollte der Bauvorbescheid nicht positiv ausfallen, wird der Kaufvertrag hinfällig. Man kann auch unterschiedliche Preise vereinbaren, je nach genehmigten Möglichkeiten. Du produzierst dann zwar Notarkosten, hast aber Sicherheit, dass Du das Grundstück gesichert hast.
Bei professionellen Immobilieninvestoren Tagesgeschäft, im privaten Bereich nicht so häufig.