ᐅ Neubau auf Gemeinschaftsgrundstück, Steuerfrage

Allgemeine Gegenfrage:
seit wann wird das der Erbschaftssteuer unterworfen, was sich nicht im Eigentum des Erblassers befindet?

Jeder kann sein Haus nicht nur auf eigenem, sondern auch auf fremdem Grund und Boden bauen. Dafür gibt es mehr als genug traurige Beispiele. Bauantrag und Genehmigung lauten auf den Bauherren, nicht auf den Grundstückseigentümer. Das gilt genauso für die Rechnungen. Für das Bauen auf fremdem G+B bzw. auf nicht geteiltem Gemeinschaftseigentum ist kein Notar nötig. Das Haus gehört zweifelsfrei dem Bauherren, auch wenn ihm das Grundstück nicht oder nur teilweise gehört. Richtig böse kann diese Konstellation nicht durch die Ämter, sondern durch die verschiedenen Eigentümer werden. Wer so einen Bau plant, sollte sich m.E. eher darüber den Kopf zerbrechen. Entschärfung bringt eine notarielle Realteilung, so dass der sichere "Normalfall" "bauen auf eigenem G+B" entsteht.

Allrounder schrieb:

Jeder kann sein Haus nicht nur auf eigenem, sondern auch auf fremdem Grund und Boden bauen.

Diese Aussage ist Quatsch.
Alles was fest mit dem Grundstück verbunden ist gehört laut §94 Baugesetzbuch dem Grundstückseigentümer und wäre somit bei der Erbschaftssteuer hinzuzuziehen. Eine Ausnahme bilden da wohl nur Altfälle aus DDR-Zeiten, da man gemäß ZGB (DDR) Gebäudeeigentümer ohne Grundstückseigentümer sein konnte. (meist Garagen- oder Datschengrundstücke)
Ansonsten funktioniert die Trennung zwischen Grundstück und Gebäude über Erbpacht. Nach Beendigung des Erbpachtvertrages geht aber auch hier der Besitz an den Grundstückseigentümer über. Meines Wissens muß das aber auch notariell geregelt werden.

Allrounder schrieb:
Da habe ich mich unpräzise ausgedrückt. Doch mein Fehler steckt in diesem Zitat:
"Das Haus gehört zweifelsfrei dem Bauherren, auch wenn ihm das Grundstück nicht oder nur teilweise gehört."

Allrounder schrieb:

Das nicht oder muss gestrichen werden.

Um es einfacher zu machen, fasse ich jetzt deinen Satz mal zusammen.

Allrounder schrieb:

Das Haus gehört zweifelsfrei dem Bauherren, auch wenn ihm das Grundstück nur teilweise gehört.

Ich finde die Aussage trotz Korrektur dennoch falsch. Auch wenn der TE alle Bauanträge gestellt und damit Bauherr ist, gehört ihm rechtlich dennoch erst mal nur die Hälfte des Hauses analog zur Aufteilung des Grundstückes (siehe Baugesetzbuch). Im Gegenzug gehört ihm natürlich auch die Hälfte des Elternhauses. dem zufolge würde er bei Erbschaft die Hälfte des Grundstücks inklusive der Hälfte des Elternhauses und der Hälfte des Neubaus erben.

Vereinbare ich irgendwelche Nutzungsrechte kann ich den Wert des einzelnen Grundstücks- bzw. Gebäudeteils verändern, aber ich kann nicht das Baugesetzbuch aushebeln. Ein rechtsicheres Instrument wäre hier der Nießbrauch, der ins Grundbuch eingetragen wird.
solltest du dagegen aufs Wohneigentumsgesetz anspielen, so ist auch dies notariell zu regeln.
Wie wie man es dreht gehört rein rechtlich erst mal nur die Hälfte dem TE.

Allrounder schrieb:

Die Bewertungsart richtet sich nach der Verfahrensweise nach Beendigung der Nutzung des Gebäudes: wird der Gebäudeeigentümer entschädigt, wird das vererbte Grundstück zzgl. des Gebäudes nach den Vorschriften über Gebäude auf fremden G+B bewertet, bei entschädigungslosem Übergang wird das Gebäude dagegen Wert des Grundstücks ggf. unter Berücksichtigung eines Nutzungsrechts des ehem. Gebäudeeigentümers.

Ganz ehrlich? Den Absatz habe ich nicht verstanden.
Wann soll wer wie für was entschädigt werden?

Musketier schrieb:
Um es einfacher zu machen, fasse ich jetzt deinen Satz mal zusammen.
Ich finde die Aussage trotz Korrektur dennoch falsch. Auch wenn der TE alle Bauanträge gestellt und damit Bauherr ist, gehört ihm rechtlich dennoch erst mal nur die Hälfte des Hauses analog zur Aufteilung des Grundstückes (siehe Baugesetzbuch). Im Gegenzug gehört ihm natürlich auch die Hälfte des Elternhauses. dem zufolge würde er bei Erbschaft die Hälfte des Grundstücks inklusive der Hälfte des Elternhauses und der Hälfte des Neubaus erben.

Wenn nicht real und damit ideell geteilt ist, kann der Hauseigentümer m.E. geltend machen, dass das Haus genau auf seiner ideellen Hälfte steht. Wer soll das Gegenteil beweisen?

Musketier schrieb:
Vereinbare ich irgendwelche Nutzungsrechte kann ich den Wert des einzelnen Grundstücks- bzw. Gebäudeteils verändern, aber ich kann nicht das Baugesetzbuch aushebeln. Ein rechtsicheres Instrument wäre hier der Nießbrauch, der ins Grundbuch eingetragen wird.
solltest du dagegen aufs Wohneigentumsgesetz anspielen, so ist auch dies notariell zu regeln.
Wie wie man es dreht gehört rein rechtlich erst mal nur die Hälfte dem TE.

Genau wegen dieser zahllosen Unsicherheiten würde ich immer die Realteilung vornehmen, bevor ich auch nur einen Cent in einen Bau investieren würde. Dann müssen auch die Miteigentümer ihr wahres Gesicht zeigen. Aus so manchem wohlwollenden Gesicht, das vorher den Bau billigte, ist dabei eine abscheuliche Fratze geworden. Doch besser vorher diese Verwandlung provozieren als zu warten, bis es zu spät ist.

Musketier schrieb:

Ganz ehrlich? Den Absatz habe ich nicht verstanden.
Wann soll wer wie für was entschädigt werden?

Das spielt auf die Handhabung der Bewertungsrichtlinien an:
Bei einem Bau auf fremden G+B muss doch das Gebäude irgendwie bewertet werden. Dabei fällt die Entscheidung, nach welchen Vorschriften diese Bewertung erfolgt, nach dem Ende des Nutzungsrechts. Fällt das Haus nach Beendigung des Nutzungsrechts mit Entschädigung des Hauseigentümers an den Grundstückseigentümer, wird nach den Vorschriften über "Gebäudeauf fremden G+B" bewertet. Geht das Haus entschädigungslos über, wird der Wert zum Wert des Grundstücks. Als gestandener Bilanzbuchhalter wird Dir das sicher bekannt vorkommen.

Übrigens wieder prima, wie sich andere in abstrakter Rechtsauslegung üben, während der TE untertaucht. Aber unseren Austausch finde ich inzwischen auch ohne TE interessant.

Guten Abend

Allrounder schrieb:

Wenn nicht real und damit ideell geteilt ist, kann der Hauseigentümer m.E. geltend machen, dass das Haus genau auf seiner ideellen Hälfte steht. Wer soll das Gegenteil beweisen?

Da braucht es keinen Beweis, denn das Baugesetzbuch sowie das überarbeitete Erbschaftsteuergesetz sind eindeutig.

Solange der Neubau auf dem Grund und Boden der Mutter zu stehen kommt, bildet es mit dem Grundstück eine Einheit. Eine Abweichung davon gestattet nur das Erbbaurecht mit Eintragung im Grundbuch; nur so können der Alt- wie der Neubau unabhängig voneinander betrachtet werden.

Allrounder schrieb:

Übrigens wieder prima, wie sich andere in abstrakter Rechtsauslegung üben, während der TE untertaucht.

Nicht so selten - nur wieso sollte er sich auch melden? Er findet seine Antworten in den Kommentaren der User unter diesem Thread

Grüße, Bauexperte

Guten Morgen,

Bauexperte schrieb:
Guten Abend


Da braucht es keinen Beweis, denn das Baugesetzbuch sowie das überarbeitete Erbschaftsteuergesetz sind eindeutig.

Solange der Neubau auf dem Grund und Boden der Mutter zu stehen kommt, bildet es mit dem Grundstück eine Einheit. Eine Abweichung davon gestattet nur das Erbbaurecht mit Eintragung im Grundbuch; nur so können der Alt- wie der Neubau unabhängig voneinander betrachtet werden.

Der Neubau soll sich im abstrakten Beispiel aber nicht auf dem Grundstück eines anderen, sondern auf dem Gemeinschafts-/Bruchteilseigentum befinden, an dem der Hausbauer selbst die Hälfte besitzt. Da würde mich die Baugesetzbuch-Interpretation mal interessieren. Aus der Praxis weiß ich, dass so ein Haus vom Finanzamt nicht als Gebäude auf fremden G+B behandelt wird.

Bauexperte schrieb:

Nicht so selten - nur wieso sollte er sich auch melden? Er findet seine Antworten in den Kommentaren der User unter diesem Thread

Grüße, Bauexperte

Ja, klar - ich bin viel zu altmodisch.
Aber wie Du schon in Übereinstimmung mit einer alten Weisheit geschrieben hast: man kann sich nur selbst ändern. Ich ärgere mich auch nicht über passive TEr, kann mir nur manchmal eine Anspielung nicht verkneifen ...

Grüße