ᐅ Hausbau-Finanzierung, Planung in 2025 - Südostbayern

Hallo Zusammen,
ich und meine Frau (29/30 Jahre) wollen in naher Zukunft ein Haus bauen. Ein Grundstück haben wir glücklicherweise bereits, Bauzwang besteht hier aufgrund einer Schenkung aus der Familie nicht. Der PLZ Kreis ist 84xxx, also Südostbayern. Unsere Hausbau-Planungen haben wir bereits Anfang 2022 gestartet, haben uns damals allerdings wegen der explodierenden Zinsen + Baukosten + fehlender Fixpreis-Angebote dagegen entschieden.

Aktuelle Situation:
Wir sind beide seit den jeweiligen Ausbildungen in unserer jeweiligen Unternehmen tätig und konnten unser Gehalt die letzten Jahre mit Fortbildungen, usw. auf ein gutes Niveau heben. Konkret heißt das: Bei mir 3.200€ netto, bei der Frau 2.100€. Gesamt also 5.300€, die aufgrund von bereits festgelegten Gehaltserhöhungen die nächsten Jahre noch steigen werden. Dann wird auch das Eigenkapital von rund 120K noch weiter steigen, um die Eigenkapital-Quote noch zu steigern.

Geplantes Haus

• Einfamilienhaus ca. 150 m²
• vollunterkellert (wollen wir beide haben, auch wenn's teuer ist)
• EG + OG
• Architekten-Plan + Eingabeplan bereits vorhanden
• KfW 55 Standard, KfW 40 wohl deutlich teurer
• alles was sinn macht wird selbst gemacht (Elektrik, Fußbodenheizung, Wasser/Abwasser, Isolierungen, Malerarbeiten, etc.) Befreundete Fachkräfte gibt es.

Erstes Angebot (lokale Sparkasse)

• 470.000€ Darlehen in 2 Teilen zu ja 235.000€ (550K-80K Eigenkapital, Rest Eigenkapital noch Puffer)
• eff Zins 1: 3,56% mit 10J Zinsbindung
• eff. Zins 2: 3.97% mit 30J Zinsbindung
• Gesamtrate: 1.930€ monatlich

Nun zu meinen Fragen für euch:

• Haltet ihr die Baukosten von 550.000€ (inkl. 50K Puffer) für realistisch?
• Wie seht ihr in den nächsten 12 Monaten die Zinsentwicklung für die Baufinanzierungen? In Aussicht der Zinssenkungen der EZB sollten die aus meiner Sicht zumindest noch etwas fallen.
• Gibt es in Bayern aktuell noch passende Förderangebote? Im Rahmen der Bayern labo verdienen wir gehaltstechnisch (leider) zu gut. Die KfW fördert ja nur noch KfW 40 Standard mit attraktiven Konditionen.
• Seht ihr fallende Baukosten im Markt? Zu Beginn unserer Planungen (Anfang 2022) gingen die Baukosten extrem in die Höhe. Ist das mittlerweile wieder etwas niedriger?

Vielen Dank im Voraus schonmal für eure Antworten.

MR_Bau_2025 schrieb:

Haltet ihr die Baukosten von 550.000€ (inkl. 50K Puffer) für realistisch?

Mit viel Eigenleistung ja (Baunebenkosten darin enthalten?). Was sagt das Gelände zu den Bodenarbeiten?

MR_Bau_2025 schrieb:

Wie seht ihr in den nächsten 12 Monaten die Zinsentwicklung für die Baufinanzierungen? In Aussicht der Zinssenkungen der EZB sollten die aus meiner Sicht zumindest noch etwas fallen.

Glaskugel ist gerade trübe. Aber die in Aussicht gestellten Zinssenkungen sind bereits in den aktuellen Zinsen enthalten. Insofern "nur" eine Seitwärtsbewegung zu erwarten, aber keine großen Senkungen.

MR_Bau_2025 schrieb:

Gibt es in Bayern aktuell noch passende Förderangebote? Im Rahmen der Bayernlabo verdienen wir gehaltstechnisch (leider) zu gut. Die KfW fördert ja nur noch KfW 40 Standard mit attraktiven Konditionen.

Keine Ahnung zu Bayern. Aber der Aufpreis zu KfW 40 sollte nicht so groß sein, da 40 inzwischen bei ganz vielen Unternehmen der Standard ist, auf den man sich vorbereitet hat.

MR_Bau_2025 schrieb:

Seht ihr fallende Baukosten im Markt? Zu Beginn unserer Planungen (Anfang 2022) gingen die Baukosten extrem in die Höhe. Ist das mittlerweile wieder etwas niedriger?

Jein. Fallende Rohstoffpreise gegenüber den Höchstpreisen auf jeden Fall. Aber es steigen dafür aber auch die Löhne (die IG Bau fordert aktuell 500€ im Monat mehr für jeden Beschäftigten). Viele GUs, deren Preise ich sehe (gewerblich), freuen sich gerade auf Anfragen und sind inzwischen sowohl was die Verfügbarkeit als auch die Preis angeht, wieder auf ein besseres Niveau zurückgekommen. Das muss aber nicht auf den kleinen Handwerker vor Ort zutreffen, der noch immer volle Auftragsbücher hat. Insgesamt geht die Branche von keinen großen Preissenkungen mehr aus.

Aus allen zahlenmäßigen Bewertungen in Baufinanzierungsdiskussionen halte ich mich heraus. Daher nur grundsätzlich:
Die relative Attraktivität zwischen Mieterbleiben und Wohneigentumsbesitz wird sich nicht wesentlich verschieben. Die Zukunft bleibt (immer, nicht nur in 2024) ungewiß und Ihr wollt nicht wetten, sondern bauen. Wartet morgen, handelt jetzt !
Eine vor zwei Jahren verfallen gelassene Startbahnfreigabe wird heute nicht unter dem Vorzeichen einer wundersam verbesserten Thermik stehen. Das Haus, das vom selben Geld baubar ist, wird mit jedem Wartesemester weiter kleiner.
Eine höhere als persönlich sinnvolle Effizienzhaus-Stufe zu wählen, wird finanziell auch heute oder morgen nicht lohnend sein oder werden.
Die Fördermittel sind kein Zaubertrank, sondern kompensieren im Durchschnitt den Mehraufwand (denn dafür sind sie von ganzen Horden von Prädikats-Versicherungsmathematikern berechnet).
Vergeßt die Schnapsidee, daß Eigen- und Kumpelleistungen in der Rechnung erfolgreich nahe Null angesetzt werden könnten.

Eine zwei Jahre junge fertige Eingabeplanung für ein EH55 ist auch jetzt noch die beste Basis zur konkreten Klärung, was die Chose kostet.

Ihr findet hier über den Suchbegriff "11ant Kellerregel" den Weg zur Antwort, was Euer Grundstück zur Keller-Frage meint, d.h. was es kostet, z.B. mehr Keller zu wollen als das Grundstück. Da habt Ihr einen (möglichen, zu klärenden) Hebel.

---

https://www.instagram.com/11antgmxde/
https://www.linkedin.com/company/bauen-jetzt/