ᐅ Haus aus 1988, Meinungen und Hinweise?
Erstellt am: 18.05.26 17:08
B
BahnerHallo,
wir haben uns ein Haus, Baujahr 1988, angesehen, was uns eigentlich ganz gut gefällt.
Im Laufe der Zeit wurde das eine oder andere modernisiert, z.B.:
Heizung erneuert (2005)
Außendämmung / Wärmeschutz (2005)
Erdgeschoss gefliest, neue Innentüren (2005)
Fenster und Haustür erneuert (2015)
Neue Türen in den Bädern (2022)
Sanierung Abwasserrohr Einfahrt (2022)
Austausch Warmwasserspeicher der Heizung (2025)
Ich habe hier jedoch zwei Punkte, die ich etwas hinterfrage: Das Dach ist noch Baujahr 1988 mit Zementpfannen, sehen optisch für mich als Laien aber noch gut aus. Was muss man hier rechnen, wie lange halten diese?
Außerdem weiß ich leider nicht, was für eine Dämmung das Dach hat, der Spitzboden wurden nachträglich gedämmt. Was habt Ihr hier für Erfahrungen?
Die Heizung würde ich austauschen wollen. Worauf müsste ich genau achten, ob eine Wärmepumpe Sinn macht oder nicht?
Worauf müsste man sonst noch achten?
Das ist das Exposé: https://www.immowelt.de/expose/e3f2fa31-2951-4cb6-8fb6-6befc24904ad?serp_view=list&search=distributionTypes%3DBuy%2CBuy_Auction%2CCompulsory_Auction%26estateTypes%3DHouse%2CApartment%26locations%3DAD08DE2032#ln=classified_search_results&m=classified_search_results_classified_classified_detail_XL
Danke
Gruß
Thorsten
wir haben uns ein Haus, Baujahr 1988, angesehen, was uns eigentlich ganz gut gefällt.
Im Laufe der Zeit wurde das eine oder andere modernisiert, z.B.:
Heizung erneuert (2005)
Außendämmung / Wärmeschutz (2005)
Erdgeschoss gefliest, neue Innentüren (2005)
Fenster und Haustür erneuert (2015)
Neue Türen in den Bädern (2022)
Sanierung Abwasserrohr Einfahrt (2022)
Austausch Warmwasserspeicher der Heizung (2025)
Ich habe hier jedoch zwei Punkte, die ich etwas hinterfrage: Das Dach ist noch Baujahr 1988 mit Zementpfannen, sehen optisch für mich als Laien aber noch gut aus. Was muss man hier rechnen, wie lange halten diese?
Außerdem weiß ich leider nicht, was für eine Dämmung das Dach hat, der Spitzboden wurden nachträglich gedämmt. Was habt Ihr hier für Erfahrungen?
Die Heizung würde ich austauschen wollen. Worauf müsste ich genau achten, ob eine Wärmepumpe Sinn macht oder nicht?
Worauf müsste man sonst noch achten?
Das ist das Exposé: https://www.immowelt.de/expose/e3f2fa31-2951-4cb6-8fb6-6befc24904ad?serp_view=list&search=distributionTypes%3DBuy%2CBuy_Auction%2CCompulsory_Auction%26estateTypes%3DHouse%2CApartment%26locations%3DAD08DE2032#ln=classified_search_results&m=classified_search_results_classified_classified_detail_XL
Danke
Gruß
Thorsten
Hi
Da wird aktuell wahnsinnig viel durcheinandergeworfen zwischen EU Plänen, deutschem Gebäudeenergiegesetz und dem was am Ende tatsächlich für Bestandsgebäude verpflichtend wird. Diese berühmte „bis 2033 mindestens Klasse D“ Geschichte klingt erstmal brutal, aber Stand heute heißt das noch lange nicht automatisch, dass jeder Altbaukäufer plötzlich Dach, Fenster und Heizung gleichzeitig rausreißen muss. Da wird politisch noch einiges weichgespült werden, vermutlich wie immer kurz vor knapp.
Mit euren Daten klingt das Haus ehrlich gesagt erstmal relativ typisch für ein modernisiertes 80erJahre Haus. Außenwand gedämmt, Fenster erneuert, Heizung nicht uralt aber eben auch nicht mehr frisch. Die 193kWh/m²a sind natürlich keine Rakete, aber auch kein Totalschaden. Oft zieht bei solchen Häusern das Dach den Wert ordentlich runter, gerade wenn nur die oberste Geschossdecke etwas gedämmt wurde.
Nur Wärmepumpe rein und fertig wird vermutlich sportlich, zumindest wenn ihr wirklich deutlich Richtung Effizienzklasse D wollt. Die WP verbessert den Primärenergiebedarf oft massiv, das stimmt schon. Genau deshalb sehen manche Häuser nach Heizungswechsel im Ausweis plötzlich „magisch“ besser aus obwohl die Gebäudehülle identisch blieb. Aber bei knapp über 190 Endenergieverbrauch könnte es trotzdem eng werden ohne zusätzliche Maßnahmen. Habt ihr schon gesehen welche Effizienzklasse aktuell überhaupt im Ausweis steht? Das wäre eigentlich die spannendste Info.
Ein komplettes neues Dach muss übrigens nicht automatisch sein. Oft reicht energetisch schon eine vernünftige Dämmung der Dachflächen oder der obersten Geschossdecke, je nachdem wie das Dachgeschoss genutzt wird. Neue Eindeckung ist eher die teure Kür. Wenn das Dach technisch noch gut ist wäre es ziemlich bitter wegen Politikpanik gleich 70oder80k reinzubrennen.
Und Wärmepumpe in nem 88erHaus ist auch so ein Thema das viele entweder dramatisieren oder romantisieren. Entscheidend ist am Ende eher Vorlauftemperatur und Heizflächen als das Baujahr. Wenn die Bude mit 45°C halbwegs warm wird, sieht die Sache schon ganz anders aus. Läuft aktuell alles über klassische Heizkörper oder gibts irgendwo Fußbodenheizung?
Ich würde vor Kauf eher 3 Sachen sauber prüfen lassen statt nur auf EU Schlagzeilen zu schauen. Dachaufbau, tatsächlicher Heizbedarf im Winter und mögliche Vorlauftemperaturen. Danach kann man ziemlich realistisch abschätzen ob man später eher bei 20k oder bei 120k landet. Und genau da trennt sich dann leider oft das „modernisiert“ aus dem Exposé von der Realität.
Da wird aktuell wahnsinnig viel durcheinandergeworfen zwischen EU Plänen, deutschem Gebäudeenergiegesetz und dem was am Ende tatsächlich für Bestandsgebäude verpflichtend wird. Diese berühmte „bis 2033 mindestens Klasse D“ Geschichte klingt erstmal brutal, aber Stand heute heißt das noch lange nicht automatisch, dass jeder Altbaukäufer plötzlich Dach, Fenster und Heizung gleichzeitig rausreißen muss. Da wird politisch noch einiges weichgespült werden, vermutlich wie immer kurz vor knapp.
Mit euren Daten klingt das Haus ehrlich gesagt erstmal relativ typisch für ein modernisiertes 80erJahre Haus. Außenwand gedämmt, Fenster erneuert, Heizung nicht uralt aber eben auch nicht mehr frisch. Die 193kWh/m²a sind natürlich keine Rakete, aber auch kein Totalschaden. Oft zieht bei solchen Häusern das Dach den Wert ordentlich runter, gerade wenn nur die oberste Geschossdecke etwas gedämmt wurde.
Nur Wärmepumpe rein und fertig wird vermutlich sportlich, zumindest wenn ihr wirklich deutlich Richtung Effizienzklasse D wollt. Die WP verbessert den Primärenergiebedarf oft massiv, das stimmt schon. Genau deshalb sehen manche Häuser nach Heizungswechsel im Ausweis plötzlich „magisch“ besser aus obwohl die Gebäudehülle identisch blieb. Aber bei knapp über 190 Endenergieverbrauch könnte es trotzdem eng werden ohne zusätzliche Maßnahmen. Habt ihr schon gesehen welche Effizienzklasse aktuell überhaupt im Ausweis steht? Das wäre eigentlich die spannendste Info.
Ein komplettes neues Dach muss übrigens nicht automatisch sein. Oft reicht energetisch schon eine vernünftige Dämmung der Dachflächen oder der obersten Geschossdecke, je nachdem wie das Dachgeschoss genutzt wird. Neue Eindeckung ist eher die teure Kür. Wenn das Dach technisch noch gut ist wäre es ziemlich bitter wegen Politikpanik gleich 70oder80k reinzubrennen.
Und Wärmepumpe in nem 88erHaus ist auch so ein Thema das viele entweder dramatisieren oder romantisieren. Entscheidend ist am Ende eher Vorlauftemperatur und Heizflächen als das Baujahr. Wenn die Bude mit 45°C halbwegs warm wird, sieht die Sache schon ganz anders aus. Läuft aktuell alles über klassische Heizkörper oder gibts irgendwo Fußbodenheizung?
Ich würde vor Kauf eher 3 Sachen sauber prüfen lassen statt nur auf EU Schlagzeilen zu schauen. Dachaufbau, tatsächlicher Heizbedarf im Winter und mögliche Vorlauftemperaturen. Danach kann man ziemlich realistisch abschätzen ob man später eher bei 20k oder bei 120k landet. Und genau da trennt sich dann leider oft das „modernisiert“ aus dem Exposé von der Realität.
J
Jesse Custer18.05.26 17:49Wenn es Euch aus dem Stand "ganz gut gefällt" ist ja schon mal ein wichtiger Punkt erledigt.
Meine Gedanken zu Aussagen und Bildern:
- das Haus macht einen gepflegten Eindruck - gut
- wie das Dach gedämmt wurde, weiß man nicht - nicht ganz so toll
- auf Basis der Bilder rechne ich mit min. einem kleine Kind - das bedeutet, dass da auf alle Fälle anständig geheizt werden musste.
Dies als Basis für die Beurteilung der Einordnung.
Dies bringt mich zu einem anderen Punkt: in den Räumen sieht man meist nur relativ kleine Heizkörper - aus meiner Sicht:
- gute Dämmung im Obergeschoss - sonst würde man die Räume nicht warm bekommen
- es müssen beim Einsatz einer Wärmepumpe aber wahrscheinlich größere Heizkörper rein - das ist aber kostentechnisch überschaubar
Auf der Basis würde ich mir um das Dach keine Gedanken manchen - oder mal nachfragen, ob man in den Spitzboden reinkommt...
Meine Gedanken zu Aussagen und Bildern:
- das Haus macht einen gepflegten Eindruck - gut
- wie das Dach gedämmt wurde, weiß man nicht - nicht ganz so toll
- auf Basis der Bilder rechne ich mit min. einem kleine Kind - das bedeutet, dass da auf alle Fälle anständig geheizt werden musste.
Dies als Basis für die Beurteilung der Einordnung.
Dies bringt mich zu einem anderen Punkt: in den Räumen sieht man meist nur relativ kleine Heizkörper - aus meiner Sicht:
- gute Dämmung im Obergeschoss - sonst würde man die Räume nicht warm bekommen
- es müssen beim Einsatz einer Wärmepumpe aber wahrscheinlich größere Heizkörper rein - das ist aber kostentechnisch überschaubar
Auf der Basis würde ich mir um das Dach keine Gedanken manchen - oder mal nachfragen, ob man in den Spitzboden reinkommt...
Hallo Nauer,
danke für Deine umfangreiche Antwort.
Also das 1.OG ist scheinbar schon immer Wohnraum, da sich dort auch das normale Badezimmer befindet. Bzgl. Dämmung sieht man leider nichts. Der Dachboden ist gedämmt.
Zum zweiten Besichtigungstermin kommt mein Schwager mit, der ist Zimmerer/Dachdecker.
Im Energieausweis steht G drin. Zum Energiebedarf im Winter ist halt die Frage, wie man das rausbekommt, ebenso die Vorlauftemperatur. Es ist überall nur klassische Heizung verbaut.
Gruß
Thorsten
danke für Deine umfangreiche Antwort.
Also das 1.OG ist scheinbar schon immer Wohnraum, da sich dort auch das normale Badezimmer befindet. Bzgl. Dämmung sieht man leider nichts. Der Dachboden ist gedämmt.
Zum zweiten Besichtigungstermin kommt mein Schwager mit, der ist Zimmerer/Dachdecker.
Im Energieausweis steht G drin. Zum Energiebedarf im Winter ist halt die Frage, wie man das rausbekommt, ebenso die Vorlauftemperatur. Es ist überall nur klassische Heizung verbaut.
Gruß
Thorsten
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