Hallo,
wir bewohnen eine Doppelhaushälfte. Das Haus hat in beiden Doppelhaushälften spiegelbildlich jeweils einen Raum im Dachgeschoss, der genau zwischen Hauptdach und Garagendach, d.h. unter der Dachkehle liegt. Im Bereich der Dackkehle hat der Raum derzeit eine Raumhöhe von 1,50 Meter, und eignet sich demnach nur als Dachboden. Da der Raum genau an der Grenze zur anderen Doppelhaushälfte liegt, planen unser Nachbar der anderen Doppelhaushälfte und wir gemeinsam einen Dachaufbau, um diese Räume zu vollwertigen Wohnräumen umzubauen. Anbei habe ich eine Zeichnung gefertigt.
Der Aufbau bleibt im Bereich der bestehende Dachkehle, die Firsthöhe des Hauptgebäudes bleibt unberührt. Die Maßnahme würde symmetrisch auf beiden Doppelhaushälfte erfolgen. Die Grundflächen würden sich nicht ändern. Auch wäre der Aufbau von außen, z.B. von der Straße aus, kaum zu sehen.
Wir fragen uns, ob diese Maßnahme unter die Verfahrensfreiheit gem. §57 BayBO fällt. Es handelt sich um ein Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken, die Konstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes werden unseres Erachtens nicht bzw. nicht wesentlich verändert.
Danke schon mal für Eure Meinungen.
wir bewohnen eine Doppelhaushälfte. Das Haus hat in beiden Doppelhaushälften spiegelbildlich jeweils einen Raum im Dachgeschoss, der genau zwischen Hauptdach und Garagendach, d.h. unter der Dachkehle liegt. Im Bereich der Dackkehle hat der Raum derzeit eine Raumhöhe von 1,50 Meter, und eignet sich demnach nur als Dachboden. Da der Raum genau an der Grenze zur anderen Doppelhaushälfte liegt, planen unser Nachbar der anderen Doppelhaushälfte und wir gemeinsam einen Dachaufbau, um diese Räume zu vollwertigen Wohnräumen umzubauen. Anbei habe ich eine Zeichnung gefertigt.
Der Aufbau bleibt im Bereich der bestehende Dachkehle, die Firsthöhe des Hauptgebäudes bleibt unberührt. Die Maßnahme würde symmetrisch auf beiden Doppelhaushälfte erfolgen. Die Grundflächen würden sich nicht ändern. Auch wäre der Aufbau von außen, z.B. von der Straße aus, kaum zu sehen.
Wir fragen uns, ob diese Maßnahme unter die Verfahrensfreiheit gem. §57 BayBO fällt. Es handelt sich um ein Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken, die Konstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes werden unseres Erachtens nicht bzw. nicht wesentlich verändert.
Danke schon mal für Eure Meinungen.
Bei einer Honorarberechnung nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) wären das die Leistungsphasen 1+2 (Grundlagenermittlung + Vorentwurf), für die allerdings dann bereits die anrechenbaren Baukosten bekannt sein müssten, was bei Ihnen noch nicht der Fall ist. Alternativ kann der beauftragte Architekt zunächst auf Stundenbasis die technische und baurechtliche Machbarkeit klären - eine Vorgehensweise, die ich in diesem Falle immer praktiziere.
Wie aus Ihren Antworten zu ersehen ist, werden für eine umfassende Betrachtung Ihres Bauvorhabens immer mehr Informationen benötigt, als zunächst zur Verfügung gestellt werden oder überhaupt verfügbar sind. Eine solche Frage kann deshalb nicht ausreichend in einem Forum geklärt werden. Dazu ist -wie gesagt- ein fachkundiger Architekt vor Ort erforderlich, der die notwendigen Informationen zusammenstellt, Gespräche mit den Behörden führt und eine genehmigungsfähige Lösung entwickelt.
Wie aus Ihren Antworten zu ersehen ist, werden für eine umfassende Betrachtung Ihres Bauvorhabens immer mehr Informationen benötigt, als zunächst zur Verfügung gestellt werden oder überhaupt verfügbar sind. Eine solche Frage kann deshalb nicht ausreichend in einem Forum geklärt werden. Dazu ist -wie gesagt- ein fachkundiger Architekt vor Ort erforderlich, der die notwendigen Informationen zusammenstellt, Gespräche mit den Behörden führt und eine genehmigungsfähige Lösung entwickelt.
Hallo,
aus meiner Sicht müsste das Bauvorhaben unter die Verfahrensfreiheit der neuen Baybo fallen.
Der Wortlaut des Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBo ist so zu verstehen, dass die Errichtung von Dachgauben und Dachaufbauten verfahrensfei ist, wenn die Konstruktion und die äußere Gestalt IM ÜBRIGEN (also darüber hinaus) nicht verändert wird. Sonst würde sich diese Regelung ja selbst widersprechen und wodurch jede Dachgaube genehmigungspflichtig wäre.
Die Einreichung eines Bauantrags wird darum vermutlich nicht nötig sein. ABER (!) nur weil etwas verfahrensfrei ist, heißt es noch lange nicht das es zulässig ist. Also bitte dringend prüfen ob ein Bebauungsplan vorliegt und ob die Abstandsflächen eingehalten sind.
Brandschutz und die Standsicherheit sind selbstverständlich einzuhalten. Dies gehört bei einem Bauvorhaben dieser Größenordnung allerdings eh nicht zum Prüfumfang der Bauaufsicht. Die Verantwortung liegt beim Bauherrn und dem Entwurfsverfasser.
aus meiner Sicht müsste das Bauvorhaben unter die Verfahrensfreiheit der neuen Baybo fallen.
Der Wortlaut des Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBo ist so zu verstehen, dass die Errichtung von Dachgauben und Dachaufbauten verfahrensfei ist, wenn die Konstruktion und die äußere Gestalt IM ÜBRIGEN (also darüber hinaus) nicht verändert wird. Sonst würde sich diese Regelung ja selbst widersprechen und wodurch jede Dachgaube genehmigungspflichtig wäre.
Die Einreichung eines Bauantrags wird darum vermutlich nicht nötig sein. ABER (!) nur weil etwas verfahrensfrei ist, heißt es noch lange nicht das es zulässig ist. Also bitte dringend prüfen ob ein Bebauungsplan vorliegt und ob die Abstandsflächen eingehalten sind.
Brandschutz und die Standsicherheit sind selbstverständlich einzuhalten. Dies gehört bei einem Bauvorhaben dieser Größenordnung allerdings eh nicht zum Prüfumfang der Bauaufsicht. Die Verantwortung liegt beim Bauherrn und dem Entwurfsverfasser.
Mittlerweile war ich beim Bauamt. Grundsätzlich wäre das Vorhaben verfahrensfrei. Allerdings werden folgende Regularien des B-Plans nicht eingehalten, weshalb doch ein Bauantrag erforderlich ist:
- Dachgauben bzw. Dachaufbauten mit max. Länge von 1/3 der Gebäudeseite. (Mit dem geplanten Aufbau wären wir bei ca. 42%)
- Im Dachgeschoss darf nur max. 2/3 der Wohnfläche des Geschosses darunter ausgebaut sein. Durch den Aufbau findet eine Wohnflächenerweiterung statt (Wir lägen dann bei ca. 76%).
Grundsätzlich sehen die Chancen allerdings gut aus, weil im Wohngebiet (mit selbem Bebauungsplan) ähnliche Bauten bereits existieren.
VG
- Dachgauben bzw. Dachaufbauten mit max. Länge von 1/3 der Gebäudeseite. (Mit dem geplanten Aufbau wären wir bei ca. 42%)
- Im Dachgeschoss darf nur max. 2/3 der Wohnfläche des Geschosses darunter ausgebaut sein. Durch den Aufbau findet eine Wohnflächenerweiterung statt (Wir lägen dann bei ca. 76%).
Grundsätzlich sehen die Chancen allerdings gut aus, weil im Wohngebiet (mit selbem Bebauungsplan) ähnliche Bauten bereits existieren.
VG
Alles klar das hört sich danach an, dass eine maximal zulässige Geschossflächenzahl festgesetzt ist.
Es könnte dennoch sein, dass ein Bauantrag und somit ein Baugenehmigungsverfahren nicht erforderlich ist. Eine isolierte Befreiung/Abweichung könnte ebenfalls ausreichend sein. Je nachdem welchen ob die Gemeinde nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 oder nach Art 58 Abs. 2 Nr. 4 BayBO argumentiert.
Das würde dem Bauherrn und der Behörde selbst eigentlich viel Arbeit ersparen. Hierbei verschiebt sich jedoch die Zuständigkeit von der unteren Bauaufsicht zur Gemeinde (Art. 63 Abs 3 Satz 1 BayBO).
Also vielleicht nochmal freundlich nacjfragen, ob es denn nicht diese Möglichkeit gibt. Wenn nein, würde mich die Erklärung interessieren.
Wichtige Zusatzinfo:
Sobald sich durch ein Bauvorhaben die Geschossflächenzahl erhöht, könnte das (je nach gemeindlicher Satzung) zu einer Nachveranlagung der Herstellungsbeiträge führen. Bis zu 4 Jahre nach Fertigstellung (nicht Genehmigung).
Vielleicht erkundigen Sie sich auch danach, damit im Nachhinein keine bösen Überraschungen kommen.
Viele Grüße und einen schönen Abend
Es könnte dennoch sein, dass ein Bauantrag und somit ein Baugenehmigungsverfahren nicht erforderlich ist. Eine isolierte Befreiung/Abweichung könnte ebenfalls ausreichend sein. Je nachdem welchen ob die Gemeinde nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 oder nach Art 58 Abs. 2 Nr. 4 BayBO argumentiert.
Das würde dem Bauherrn und der Behörde selbst eigentlich viel Arbeit ersparen. Hierbei verschiebt sich jedoch die Zuständigkeit von der unteren Bauaufsicht zur Gemeinde (Art. 63 Abs 3 Satz 1 BayBO).
Also vielleicht nochmal freundlich nacjfragen, ob es denn nicht diese Möglichkeit gibt. Wenn nein, würde mich die Erklärung interessieren.
Wichtige Zusatzinfo:
Sobald sich durch ein Bauvorhaben die Geschossflächenzahl erhöht, könnte das (je nach gemeindlicher Satzung) zu einer Nachveranlagung der Herstellungsbeiträge führen. Bis zu 4 Jahre nach Fertigstellung (nicht Genehmigung).
Vielleicht erkundigen Sie sich auch danach, damit im Nachhinein keine bösen Überraschungen kommen.
Viele Grüße und einen schönen Abend
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