ᐅ Beurteilung Bauauflagen

Hallo!

Wir möchten auf einem Hinterliegergrundstück bauen und sehen uns mit Bauauflagen konfrontiert, die uns in der Gestaltung des Hauses sehr beschränken.
Die Auflagen habe ich beim örtlichen Bauamt mündlich und schriftlich per Email erhalten. Die mündliche Aussage erfolgte mit dem Zusatz, dass ich diese Auflagen nirgends nachlesen, sondern nur mündlich von der Mitarbeiterin erhalten kann.

Folgendes erhielt ich per Email, wobei sich der erste Teil auf den vorderen Grundstücksteil bezieht. Wir möchten hinter der zulässigen Bebauungstiefe von 20m bauen:

Das o. g. Grundstück liegt nach den Ausweisungen des Baunutzungsplans
in der Fassung vom 28.12.1960, der hier in Verbindung mit den
städtebaulichen Vorschriften der Bauordnung für Berlin (Bauordnung Bln) von
1958, dem Bebauungsplan XIV-A von 1971 und den förmlich festgestellten
(f. f.) Straßen- und Baufluchtlinien als übergeleiteter (qualifizierter)
Bebauungsplan weiter gilt, im „allgemeinen Wohngebiet“ gemäß § 7 Nr. 8
Bauordnung Bln 1958.
Als Maß der Nutzung gilt die Baustufe II/2
Grundflächenzahl (Grundflächenzahl): 0,2
Geschossflächenzahl (Geschossflächenzahl): 0,4
Anzahl der Vollgeschosse: 2
Die Bebauungstiefe beträgt 20,0 m, gerechnet ab der f. f. Baufluchtlinie. Es gilt die offene Bauweise. Ein 6,0 m tiefer Vorgartenbereich gemessen von der f.f. Straßenfluchtlinie
ist von Bebauung freizuhalten.

Hinter der 20 m Bebauungstiefe ist eine Bebauung ausnahmsweise
zulässig, unter folgenden Hinterlandauflagen.

Hinterlandauflagen:
· Nur zur Wohnnutzung
· Freistehendes Wohnhaus, eingeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss für Wohnzwecke (bei Anwendung der Baunutzungsverordnung 68 werden Aufenthaltsräume im Dachgeschoss mit angerechnet auf die Geschossfläche)
· Abstand des Giebels zur Nachbargrenze >4m, vor Seitenwand >3 m
· Dachgaube < 1,5m hoch aber <1/3 Dachhöhe, Länge <1/2 Erdgeschoss-Wand, Außenkante >0,5m gegenüber Erdgeschoss-Wand zurückgesetzt
· Die traufseitige Wandhöhe <4m (festgelegte Geländeoberfläche bis
Schnittlinie: Außenhaut Wand–Dachhaut) und die Firsthöhe < 8,5m i. M.ü. Terrain.
· 1 Stellplatz oder Garage auf dem Hinterland

Vor allem die Traufhöhe stört uns sehr, da damit nur ein für uns unzureichender Kniestock möglich ist.
Wir erhielten von Planern der GUs mit denen wir bisher gesprochen haben, die Anmerkungen, dass die Vorgaben nicht schlüssig und anfechtbar sind.

Ich habe mir die oben genannten Verordnungen, Pläne etc. nun angesehen und festgestellt, dass diese Maße nirgends schriftlich fixiert sind.

Auszüge aus den Dokumenten:
- Über die in Nr. 1 bezeichnete Begrenzung (Bebauungstiefe) hinaus können Gebäude oder Gebäudeteile zugelassen werden, wenn städtebauliche Gründe nicht entgegenstehen
- §8 Nr. 4: Als Gebäudehöhe gilt das Maß von der Oberkante des Erdgeschossfußbodens bis zur Deckenoberkante des obersten Geschosses; bei Anordnung eines Drempel ist dessen Höhe hinzuzurechnen.
- Die Gebäudehöhe (§ 8 Nr. 4) darf das Vierfache der zugelassenen Zahl der Vollgeschosse in Metern nicht überschreiten.
- An die Errichtung und Änderung baulicher Anlagen an und auf Straßen und Plätzen von besonderer städtebaulicher Bedeutung können durch Rechtsverordnung besondere Gestaltungsanforderungen, namentlich hinsichtlich Gliederung, Geschosszahl, Geschosshöhe, Traufhöhe, Firstrichtung, Dachausbildung, Verwendung von Baustoffen, Farbgebung, Verkleidung und Verputz gestellt werden.

Wie würdet ihr die Auflagen beurteilen?

Ich kann leider nicht sagen, ob die Vorgaben anfechtbar sind, da gibt es andere Experten hier. Aber vielleicht sagst Du noch was zur Nachbarbebauung insb. im Hinterland. Wie ist es dort mit der Traufhöhe?

den Kniestock kann man übrigens mit Gauben hervorragend "umgehen". Je nachdem, was im Bebauungsplan erlaubt ist. Ob der anfechtbar ist... keine Ahnung.

Also die Nachbarbebauung gibt grundsätzlich alles her, Satteldach, Stadtvilla, Bungalows und Mehrfamilienhäuser mit 3 Stockwerken.
Nebenan steht hinten ebenfalls ein Bungalow, ansonsten Krüppelwalmdächer und neuerdings auch Satteldach mit 3. Giebel nach vorne. Die Traufhöhen bewegen sich sicherlich auch bei um die 4m, aber ob es jetzt 4m oder 4,50m sind kann ich so mit bloßem Auge nicht erkennen.

Evolith schrieb:

den Kniestock kann man übrigens mit Gauben hervorragend "umgehen". Je nachdem, was im Bebauungsplan erlaubt ist. Ob der anfechtbar ist... keine Ahnung.

Naja wie eingangs beschrieben. Mehr Informationen hab ich diesbezüglich auch nicht. Es gibt die Aussage, dass Gauben 0,50m hinter die EG-Außenwand versetzt sein müssen, hört sich für mich nach Schießscharte an..
wir hatten einen dritten Giebel und eine „größere“ Gaube geplant, da sagte die Dame vom Bauamt das ginge nicht, da sich darauf ein Vollgeschoss ergibt. Die 2/3-Regelung greift wohl nicht, wie ein Vollgeschoss stattdessen berechnet wird, hat sie mir nicht gesagt.

"Vorgängerthreads" siehe: und

LotteBerlin schrieb:

Die Auflagen habe ich beim örtlichen Bauamt mündlich und schriftlich per Email erhalten. Die mündliche Aussage erfolgte mit dem Zusatz, dass ich diese Auflagen nirgends nachlesen, sondern nur mündlich von der Mitarbeiterin erhalten kann.

Das ist Unfug. Bebauungspläne (nebst Textteil und Begründungen) und Gestaltungssatzungen werden in öffentlicher Sitzung beraten und sind Verwaltungsakte, die Formerfordernissen zu genügen haben. Geheime Zusatzprotokolle, die man nur per stiller Post erfahren kann, gibt es dabei nicht.