Bauvoranfrage, Verkauf von Teilgrundstücken, Vorgehen

[keko.kvn]

4.700 € Änderung Bebauungsplan
600 € Beratungsunterlagen
1.900 € Artenschutzanalyse
650 € X-Plan

 

[11ant]

Im Februar findet die Sitzung statt, welche für die Bebauungsplan Änderung verantwortlich ist. Uns wurden erstmal gute Aussichten zugesagt.

Das halte ich für ein Mißverständnis:

4.700 € Änderung Bebauungsplan
600 € Beratungsunterlagen
1.900 € Artenschutzanalyse
650 € X-Plan

klingt für mich eher, als daß die Gemeinde keine eigene Motivation zum Handeln hat, und die Februarsitzung des Gemeinderates (bzw. dessen Planungsausschusses) diejenige sein könnte (Konjunktiv !), auf deren Tagesordnung es käme (Konjunktiv !), wenn bis dahin ein Interessenträger signalisiert hätte (Konjunktiv !), die Feier bezahlen zu wollen. Allerdings erwähntest Du bereits,

Die Verkäufer möchten mit dem ganzen Prozedere nichts zu tun haben, lediglich das Pflegen ist Ihnen ein Dorn im Auge, weil das Alter fortschreitet.

daß die derzeitigen Grundeigentümer das alles andere als mit Vollgas vorantreiben würden. Deine Reihenfolge

Meine Idee wäre Angebote einholen, d.h. für Erdaufschüttung, Erschließung, Bebauungsplan Änderung, Bodengutachten und sich dann ein Gesamtbild zu machen, bzw. konkret mit den Verkäufern zu sprechen.

wäre somit maximal falsch. Schraube zuerst einen Griff an die vagen Positivsignale aus dem Rathaus. Danach klärst Du die Ernsthaftigkeit des Interesses mit Deinen künftigen Nachbarn (sehr hilfreich ist dabei, wenn Ihr dieselbe, ortsansässige Hausbank habt). Dann müßt Ihr Euch erst einmal in die Position von Verfahrensbeteiligten bringen: das seid Ihr als Sogottwill-irgendwann-Kaufinteressenten nicht, Ihr müßt also am besten die Grundbesitzer werden. Schaue, wer dem Umlegungsausschuß als Gutachter angehört, und finde deren Stammkneipe heraus - Du mußt checken, was ein vernünftiger Wert des Landes als Bauland wäre. Diese Info brauchst Du für den Besserungsschein, ohne den sich das Dilemma der Preisfindung nicht lösen lassen wird. Auf dieser Faktenbasis kannst Du dann mit der Bank besprechen, wie sich die Kriegskasse füllen läßt. Ohne Verpflichtungserklärung hinsichtlich der Erschließungskosten sehe ich sich ewig nichts bewegen. Bedenke dabei die vermutliche restliche Lebenserwartung der jetzigen Grundeigentümer: Erbfälle verzögern alles, und senken die Wahrscheinlichkeit eines Kaufes zum fairen Preis dramatisch. Wenn Du diese Hausaufgaben abgearbeitet hast, dann wirst Du wissen, weshalb "Investor" nichts ist, was man nach dreieinhalb Lehrjahren drauf hat.

 

[keko.kvn]

Danke für die Antwort, da hätte ich noch ein paar offene Punkte.

Das halte ich für ein Mißverständnis:

klingt für mich eher, als daß die Gemeinde keine eigene Motivation zum Handeln hat, und die Februarsitzung des Gemeinderates (bzw. dessen Planungsausschusses) diejenige sein könnte (Konjunktiv !), auf deren Tagesordnung es käme (Konjunktiv !), wenn bis dahin ein Interessenträger signalisiert hätte (Konjunktiv !), die Feier bezahlen zu wollen. Allerdings erwähntest Du bereits,

Wie würde es denn sein, wenn die Gemeinde Motivation hätte? Woran genau machst du das fest? Am Preis? Ist das 13a Verfahren nicht passend?

wäre somit maximal falsch. Schraube zuerst einen Griff an die vagen Positivsignale aus dem Rathaus. Danach klärst Du die Ernsthaftigkeit des Interesses mit Deinen künftigen Nachbarn (sehr hilfreich ist dabei, wenn Ihr dieselbe, ortsansässige Hausbank habt). Dann müßt Ihr Euch erst einmal in die Position von Verfahrensbeteiligten bringen: das seid Ihr als Sogottwill-irgendwann-Kaufinteressenten nicht, Ihr müßt also am besten die Grundbesitzer werden. Schaue, wer dem Umlegungsausschuß als Gutachter angehört, und finde deren Stammkneipe heraus - Du mußt checken, was ein vernünftiger Wert des Landes als Bauland wäre. Diese Info brauchst Du für den Besserungsschein, ohne den sich das Dilemma der Preisfindung nicht lösen lassen wird. Auf dieser Faktenbasis kannst Du dann mit der Bank besprechen, wie sich die Kriegskasse füllen läßt. Ohne Verpflichtungserklärung hinsichtlich der Erschließungskosten sehe ich sich ewig nichts bewegen. Bedenke dabei die vermutliche restliche Lebenserwartung der jetzigen Grundeigentümer: Erbfälle verzögern alles, und senken die Wahrscheinlichkeit eines Kaufes zum fairen Preis dramatisch. Wenn Du diese Hausaufgaben abgearbeitet hast, dann wirst Du wissen, weshalb "Investor" nichts ist, was man nach dreieinhalb Lehrjahren drauf hat.

Warum genau maximal falsch?
Bevor ich Grundbesitzer werde, möchte ich doch erstmal erfahren, welches Potenzial das Grundstück hat bzw. wie hoch die Kosten sind um es bebauen zu können?
Das Dilemma der Preisfindung wäre ich ebenfalls wie oben beschrieben angegangen. Erst schauen was für Kosten entstehen um "baureifes" Land zu erhalten, diese dann mit dem Durchschnittpreis für erschlossenes Baugebiet vergleichen und maximal die Differenz als Preis vorschlagen.

Was genau meinst du mit:

Danach klärst Du die Ernsthaftigkeit des Interesses mit Deinen künftigen Nachbarn (sehr hilfreich ist dabei, wenn Ihr dieselbe, ortsansässige Hausbank habt).

Nachbarn sind bekannt, bzw. machen die potenziellen Verkäufer den größten Nachbarschaftsteil aus.

 

[11ant]

Wie würde es denn sein, wenn die Gemeinde Motivation hätte? Woran genau machst du das fest? Am Preis?

Ich weiß, daß der organisatorische Aufwand eines Bebauungsplanaufstellungs- und eines Erschließungsverfahrens für drei Bauplätze derselbe ist wie für dreißig oder vierzig Bauplätze. Deshalb wäre die gewünschte Planung und Erschließung hier für die Gemeinde sehr ineffizient. So lange da keine touristenverscheuchenden Schuttbrachen liegen, hat die Gemeinde keinen eigenen Handlungsdruck. Einem bis drei ruheständigen Landwirten ihre Rente mit dem Verkauf ihrer Wiesen aufzubessern, ist kein öffentliches Interesse. Ja, am Preis kannst Du das auch erkennen: aber nicht an dessen Höhe - sondern daran, daß die Gemeinde keine Lust haben wird, die Kohle vorzulegen (und in den Wind zu schießen, wenn Ihr das nicht alle durchzieht).

Warum genau maximal falsch?
Bevor ich Grundbesitzer werde, möchte ich doch erstmal erfahren, welches Potenzial das Grundstück hat bzw. wie hoch die Kosten sind um es bebauen zu können?
Das Dilemma der Preisfindung wäre ich ebenfalls wie oben beschrieben angegangen. Erst schauen was für Kosten entstehen um "baureifes" Land zu erhalten, diese dann mit dem Durchschnittpreis für erschlossenes Baugebiet vergleichen und maximal die Differenz als Preis vorschlagen.

Einmal maximal falsch, weil die Reihenfolge nicht funktioniert. Und nochmal falsch, weil Du es eben nicht wie von mir beschrieben angehen willst. Du hast mehrere Dinge nicht verstanden, nämlich daß: 1. Dein Wort noch garnichts gilt, weil Du noch nicht Verfahrensbeteiligter bist; 2. der Ausblick auf die Februarsitzung beinhalten würde, umgehend eine Verpflichtungserklärung über die Übernahme der genannten Kosten vorliegen zu haben (was Du dieses Jahr nicht mehr schaffen wirst, rechne eher mit Mai oder Juni); 3. garnichts weitergeht, ehe Ihr nicht die Stellung der Grundbesitzer eingenommen habt; 4. Deine Rechnung nicht aufgeht. Dafür bräuchte es nämlich ohne das Instrument des Besserungsscheines, daß Du jetzt den Wert des Baulandes zahlen könntest. Es gibt Dir aber keine Bank das Geld für Bauland, wenn dieses Bauland selbst noch Grünland ist - außer, Du kannst die Sicherheit entsprechend aufstocken. Dieses Grunddilemma wirst Du ohne Besserungsschein nicht gelöst bekommen, denn späteres Bauland wird man Dir nicht zum Grünlandpreis verkaufen. Anstelle Deiner nicht funktionierenden Rückrechnung habe ich Dir ja vorgeschlagen, die Kompetenz der örtlichen Sachkundigen anzuzapfen.

Nachbarn sind bekannt, bzw. machen die potenziellen Verkäufer den größten Nachbarschaftsteil aus.

Nein, ich meinte mit den künftigen Nachbarn nicht die ansässig bleibenden Verkäufer, sondern die mitkaufenden anderen Bauherren. Deren "Interesse" reicht nicht, sondern deren "Interesse, auch wenn es zum Schwur kommt" (d.h. das Portemonnaie aufzumachen ist) ist erforderlich. Dieses muß gesichert belastbar vorliegen. Sonst endet das Märchen "und wenn sie nicht gestorben sind, dann träumen sie noch heute". Ihr braucht Banken - am besten nur eine, gemeinsame - die bei Euren Investörchenambitionen mitgehen.