Rücktritt vom Darlehensvertrag

[DaveS]

Liebes Forum,

wir sind gerade in der Angebots- und Sammelphase für unser Hausbauprojekt. Bauen wollen wir in einem noch zu erschließenden Gebiet (aktueller Stand: Offenlegung des Bebauungsplan im Dezember).

Status:
Grundstück ist reserviert, Notarvertrag wird in den nächsten Wochen unterschrieben. Rücktrittsrecht ist vorgesehen für uns (falls neg. Änderungen im Bebauungsplan oder Verschiebung der Erschließung, Fixdatum) und für Erschließungsträger (falls Kosten steigen, ohne Datum).

Dementsprechend haben wir einen Vertrag mit einem GU ausgehandelt, der ebenfalls einen Rücktrittsklausel vorsieht (gleiches Datum!).

Nur bei der Finanzierung scheint das nicht zu gehen - sagt unsere Hausbank - und schlägt vor, einfach zu warten, bis der Bebauungsplan durch ist. Geplant ist das für Frühjahr/Sommer 2013. Nur wird dann mit dem Start der Erschließung eine erste Rate fällig (75%), d.h. ich habe kaum Zeit, bei der Finanzierung zu vergleichen.

Fragen:
- Gibt es grundsätzlich Anbieter, die einen kostenneutralen Rücktritt zulassen?
- Wie lange dauert es, wenn man alle Zahlen zusammen hat, im besten Fall von Anfrage bis zur Unterschrift?

DaveS

 

[DaveS]

Vielleicht als Ergänzung:
Ich will Kfw einbauen, ggf. Riester (aktuell rät meine Hausbank mir noch ab) - d.h. die Fristen hier (?) sind auch noch zu beachten.

Da die Erschließung schon zweimal verschoben wurde, will ich kein Risiko eingehen und erst das "Go" geben, wenn der Bebauungsplan rechtskräftig ist.

DaveS

 

[GeorgPuetz]

Da die Bank sich refinanziert kann es eine solche generelle Rücktrittsklausel dort nicht geben. Wird ein Darlehensvertrag vorzeitig/außerplanmäßig zurückgeführt, kann der Bank ein Schaden entstehen, der zu ersetzen ist = Vorfälligkeitsentschädigung bzw. in diesem Fall Nichtabnahmeentschädigung.

Mit der Finanzierung bzw. mit der Finanzierungszusage bis zum Frühjahr abwarten bedeutet volles Risiko. Der Geldgeber prüft und entscheidet zum Zeitpunkt des Finanzierungsantrages. Die Finanzierungsprüfung im Frühjahr könnte also auch negativ ausgehen, so dass Sie keine Finanzierung erhalten. Der Verträge mit allen anderen Beteiligten, z.B. mit dem GU sollten auch diesbezüglich eine Rücktrittsklausel enthalten.

 

[DaveS]

Danke Georg für die Antwort,

im Notarvertrag (Grundstückskauf) habe ich bisher keine Rückstrittsklausel was die Finanzierung betrifft, beim GU schon. Der Erschließungsträger reserviert das Grundstück aber nur für eine begrenzte Zeit. Ich habe wahrscheinlich keine Wahl, als den Notarvertrag so zu unterschreiben. Die erste (unverbindliche) Prüfung der Hausbank für das Gesamtvorhaben war positiv.

Ich will eine Finanzierung für beide Vorhaben (Haus und Grundstück). Folgende Fragen, was kann ich noch tun um das Risiko zu verringern:

- Kann ich das Ganze schon jetzt bis zur Unterschriftsreife treiben (einschließlich Prüfung durch Bank) - dann aber mit der Unterschrift warten und ggf. auf diesem alten Stand im Frühjahr/Sommer wieder aufsetzen (im Idealfall müssen nur die Zinssätze angepaßt werden) oder mir eine Option sichern?

- Die ersten Raten werden erst im Mai-Juli fällig (Grundstück), Bau erfolgt dann im besten Fall bis Ende des Jahres; dieses Timing vorausgesetzt, wann sollte ich neu/wieder starten mit der Finanzierung? Ich hatte bisher drei Monate veranschlagt.

Grüße,
Daves

 

[GeorgPuetz]

Die Finanzierung benötigt also zwei Schritte: ersten das Grundstück und später dann der Hausbau. Dabei ist darauf zu achten, dass die Zinsfestschreibung beider Finanzierungen zum gleichen Datum endet. Wichtig deshalb, damit man bei der Darlehensprolongation wieder freie Wahl der Geldgeber hat. Sind die Ablauftermine unterschiedlich, steckt man in der Zwickmühle und so mancher Geldgeber hat das schon ausgenutzt.

Mit der Bank kann man die Finanzierung aus heutiger Sicht klar machen. Unterschrift erfolgt dann in einem halben Jahr. Die Bank wird dann aber nochmals eine Bonitätsprüfung nach den dann geltenden Kriterien vornehmen. Hier liegen die Gefahrenmomente: sowohl Ihre Bonität als auch die Kriterien der Bank können sich bis dahin verändert haben. Basel III macht Fortschritte.

Bei einem Bauvorhaben soll es schon mal vorkommen, dass die Bauzeit länger benötigt als geplant. Setzen Sie die bereitstellungszinsfrei Zeit nicht zu knapp an. 3 bis 6 Monate sind Standard, viele Geldgeber geben aber auch 9 oder 12 Monate. Lieber eine längere Bauzins-Zeit vereinbaren als man theoretisch benötigt. Und kalkulieren Sie auch die Bauzeitzinsen mit ein. Der Posten wird oft vergessen.

 

[Wastl]

aktueller Stand: Offenlegung des Bebauungsplan im Dezember

Da gibt es bei uns Baugebiete wo es nochmal 10 Jahre dauert. Ist die Umlegung schon abgeschlossen? (Muss ja eigentlich sein, sonst dürften die Grundstücke nicht notariell verkauft werden?) Gegen den bebauungsplan können immer noch Klagen und Einwände kommen?! Dann wird aus dem Frühjahr / Sommer 2013 schnell ein Mitte 16 / 17.