ᐅ Dachaufbau - Verfahrensfrei gem. §57 BayBO oder nicht?

Hallo,

wir bewohnen eine Doppelhaushälfte. Das Haus hat in beiden Doppelhaushälften spiegelbildlich jeweils einen Raum im Dachgeschoss, der genau zwischen Hauptdach und Garagendach, d.h. unter der Dachkehle liegt. Im Bereich der Dackkehle hat der Raum derzeit eine Raumhöhe von 1,50 Meter, und eignet sich demnach nur als Dachboden. Da der Raum genau an der Grenze zur anderen Doppelhaushälfte liegt, planen unser Nachbar der anderen Doppelhaushälfte und wir gemeinsam einen Dachaufbau, um diese Räume zu vollwertigen Wohnräumen umzubauen. Anbei habe ich eine Zeichnung gefertigt.

Der Aufbau bleibt im Bereich der bestehende Dachkehle, die Firsthöhe des Hauptgebäudes bleibt unberührt. Die Maßnahme würde symmetrisch auf beiden Doppelhaushälfte erfolgen. Die Grundflächen würden sich nicht ändern. Auch wäre der Aufbau von außen, z.B. von der Straße aus, kaum zu sehen.
Wir fragen uns, ob diese Maßnahme unter die Verfahrensfreiheit gem. §57 BayBO fällt. Es handelt sich um ein Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken, die Konstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes werden unseres Erachtens nicht bzw. nicht wesentlich verändert.

Danke schon mal für Eure Meinungen.

Anbei  noch ein Foto mit Außenansicht und eingezeichnetem Dachaufbau.

Ich habe keine Ahnung, wie Du auf Verfahrensfreiheit kommst.

• "äußere Gestalt" wird verändert - ob leicht oder schwer erkennbar, spielt keine Rolle
• Du greifst mit der Erhöhung in die Statik ein ==> Bauantrag per se nötig bin nicht so tief in der BayBo drin - ändern sich ggf. Abstandsflächen durch die Erhöhung?
• ansonsten noch das Brandschutzthema beachten, wenn es Wohnraum werden soll (zweiter Fluchtweg)

Hi,

die Idee ist nachvollziehbar, 1,50m Raumhöhe sind faktisch Abstellfläche und kein Wohnraum. Aber ganz ehrlich, hier wird es baurechtlich schnell weniger „harmlos“ als es klingt. Auch wenn Firsthöhe und Grundfläche gleich bleiben, änderst du durch den Dachaufbau die Dachform und damit die äußere Gestalt. Und genau da wird §57BayBO gern enger ausgelegt, als man es sich wünscht. Die Bayerische Bauordnung spricht bei Verfahrensfreiheit zwar vom Dachgeschossausbau, aber eben nur solange keine wesentliche Änderung der Konstruktion oder des Erscheinungsbilds vorliegt. Eine Kehlaufhöhung ist konstruktiv definitiv ein Eingriff.

Dazu kommt, ihr schafft neuen Wohnraum. Das zieht Themen wie Brandschutz, Stellplatznachweis und ggf. Abstandsflächen nach sich, selbst wenn alles symmetrisch erfolgt. Habt ihr geprüft, ob durch die neue Wandhöhe an der Grenze Abstandsflächen neu ausgelöst werden? Gerade bei Doppelhaushälfte kann das schnell kippen.

Rein technisch ist so ein Kehlumbau machbar, statisch aber kein Selbstläufer. Die Kehlsparren tragen ordentlich Last, da reden wir je nach Schneelastzone schnell über 0,85kN/m² plus Eigengewicht. Ohne Statiker würde ich da keinen Zentimeter Holz bewegen.

Habt ihr schon mit der Bauaufsicht gesprochen oder wollt ihr das wirklich als verfahrensfrei „durchwinken“ lassen? Ich würde zumindest eine formlose Bauvoranfrage in Erwägung ziehen, das kostet ein paar hundert Euro, spart aber im Zweifel richtig Ärger.

Ausgehend von der Landesbauordnung NRW, die inhaltlich auch in Bayern nicht wesentlich anders sein wird : Das BV ist natürlich nicht verfahrensfrei, da eine statisch relevante Änderung am Dachstuhl erfolgen soll, die vom Statiker nachgewiesen werden muss. Zudem wird das BV sehr wahrscheinlich nicht genehmigungsfähig sein, da eine wesentliche Voraussetzung für den Ausbau von DG nicht erfüllt zu sein scheint : Sie müssen eine Stehhöhe von mindestens 2,20m im lichten über mindestens 50% der anrechenbaren Grundfläche nachweisen können. Bei der anrechenbaren Grundfläche bleiben Flächen mit weniger als 1,50m ausser Betracht.

Abgesehen davon werden wahrscheinlich sonstige baurechtliche Voraussetzungen für den Ausbau eines DG nicht vorhanden sein bzw. nicht nachweisbar sein : 

• eine baurechtlich notwendige Treppe von mindesten 80cm im lichten (zwischen den Handläufen/der Wand)-keine Auszugs- oder Raumspartreppe
• einen 2. Rettungsweg, von der Feuerwehr anleiterbar, von 0,90 x 1,20m BxH im lichten als Durchstiegsmaß, als Fenster/Dachflächenfenster. 
• den statischen Nachweis der Tragfähigkeit der Bestandsdecke über dem EG für eine Belastung von 2,50kN/m2
• eine ausreichende natürliche Belichtung mit einer Fenstergröße von 1/8tel der nutzbaren Grundfläche

Fragen des Brandschutzes zum Nachbarn speieln ebenfalls eine Rolle. Ggf. gibt es auch einen Bebauungsplan, der zum Thema Dachausbau Einschränkungen/Vorgaben macht oder eine Geschossflächenzahl, die ggf. durch den Ausbau überschritten wird ezc.

Wenn Sie Ihre Optionen realistisch abschätzen lassen wollen, dann beauftragen Sie einen Architekten mit einer Grundlagenermittlung, die er im Gespräch mit den Baubehörden durchführt. Eventuell kann er dann eine Sonderlösung entwickeln, an die Sie bisher nicht gedach haben. Dazu muss dann ggf. auch eine Bauvoranfrage gestellt werden.

Hallo zusammen,

danke Euch für die schnellen und kritischen Antworten!

• Gewisse Bauvorhaben sind ja seit dem 1.1.2025 (z.B. eine Dachgaube) gemäß BayBO verfahrensfrei. Daher habe ich gehofft, dass dies auch unter diese Kategorie fällt. 
• Technisch bin ich leider absoluter Laie: Greife ich denn mit einer Dachgaube nicht auch in die Statik ein? Wo liegt jetzt der Unterschied zur der Kehlerhöhung?
• Der Raum befindet sich im Dachgeschoss, auf der gleichen Etage zu anderen Räumlichkeiten. Es besteht eine normale, baurechtlich den Standards entsprechende Treppe.
• Zum Thema Brandschutz: Es soll natürlich ein Dachfenster eingebaut werden (mit entsprechenden Maßen). Anleiterbar wäre das Fenster nicht, zumindest nicht direkt. Hinter dem Raum befindet sich aber tatsächlich noch ein Stauraum (direkt über der Garage). Hier könnte notfalls auch ein Dachflächenfenster eingebaut werden. Dieses wäre dann anleiterbar.
• Das Bauvorhaben würde natürlich so ausgestaltet werden, dass für deutlich mehr als 50% der Grundfläche eine Stehhöhe von 2,20 m gewährleistet ist. Sonst wäre das Vorhaben ja sinnbefreit.

Mit der Bauaufsicht haben wir noch nicht gesprochen, das wäre unser nächster Schritt. So wie sich das hier aber anhört, sollte wohl zunächst die technische Machbarkeit geklärt werden. Wie sollte man sinnvollerweise (und möglichst kostensparend) hier vorgehen, um die Machbarkeit des Projekts festzustellen?

Beste Grüße!