ᐅ Bauplanänderung wegen Absage vom Bauamt - Finanzierung, Bauvertrag
Erstellt am: 10.06.24 17:21
Hallo Zusammen,
über einen Projektvermittler wollen wir mit zwei anderen Parteien in 3-er Reihenhaus in München bauen. Leider gestaltet es sich als viel nervenzerreibender als gedacht.
Vorab: Es handelt sich wohl um das sogenannte "verdecktes Bauherrenmodell". Wir haben gleichzeitig einen Grundstückskaufvertrag mit dem Verkäufer beim Notar unterzeichnet, wie auch einen weiteren Bauvertrag mit dem Generalunternehmer. Wir wurden zuvor über die Risiken aufgeklärt, und wollten dennoch wegen den guten Konditionen einsteigen. Wir hätten das Mittelhaus, was relativ Kostengünstig ausfällt.
Leider stellt sich jetzt raus dass das Bauamt fest auf den 50 Jahre alten Bebauungsplan beharrt. Obwohl es ähnlich Objekte in derselben Straße sogar gibt ("wäre dann wohl Schwarzbau"). Das stellten wir alles nur fest durch die Unterlagen vom Bauamt die uns zurück geschickt werden. Denn die Baugenehmigung wurde durch den Architekten im Auftrag gestellt, der durch den GU beauftragt ist. Inzwischen stellt sich durch Nachfragen von uns und unserer Mit-Parteien beim Architekten heraus, dass seit Vertragsunterzeichnung im eingereichten Bauplan schon mehrmals die Wohnfläche verkleinert wurde. Wir wurden aber nie darüber informiert.
Wenn wir Glück haben bekommen wir nächste Woche eine Antwort vom Projektvermittler bei wieviel qm wir nun stehen.
Wenn die Infos vom Architekten aber stimmen, müssen wir uns auf einiges gefasst machen: Der Bebauungsplan aus den 70ern sieht nur Doppelhäuser vor. Das 3-er Haus wurde uns genehmigt, aber nicht die Wohnfläche und die Garagen und noch Werte zu Dachwinkel und Grundfläche wurden auch nicht genehmigt.
Wenn das sich alles bewahrheitet, könnte es sich dass die Wohnfläche weit über 15% schrumpft. Die geplante Terrasse soll sogar einer Loggia weichen. Eine der Parteien muss auf die Garage verzichten.
Wir verzweifeln gerade sehr, weil das Haus nicht mehr dem entspricht was wir ausgesucht und unterschrieben haben:
1. Ich rechne fest damit dass der Bauvertrag entsprechend geändert werden muss und günstiger werden. Natürlich gibt es im Bauvertrag eine Klausel die sagt dass Aber was heißt das für die Finanzierung? Sicherheiten? Gesamtbetrag?
2. Vermutlich kämen wir niemals aus dem Vertrag wieder komplett heraus. Weil wir das Grundstück bereits haben, es wurde real geteilt und ins Grundbuch eingetragen. Bezahlt ist es auch schon. Also versuche ich mich mit dem Schlimmsten abzufinden.
3. Mündlich sollte der Bau dieses Frühjahr beginnen, es steht jetzt natürlich noch das alte abrissreife Haus darauf. Im Bauvertrag hat man sich auf kein Datum festgelegt, sondern auf "15Monate nach Start Bodenarbeiten". Ich vermute die Baugenehmigung geht gerade in die dritte Runde und kann noch Monate dauern.
4. Der GU hat sich in den Monaten nie pro-aktiv bei uns gemeldet. Wie gesagt bekommen wir nur Änderungen mit wenn etwas vom Bauamt im Briefkasten liegt und wir dann den Architekten festnageln. Die Intransparenz ist inzwischen eine der schlimmsten Dinge für uns. Wenn das Bauamt hier "höhere Gewalt" darstellt, dann will ich wenigstens Transparenz, anstatt vor vollendete Tatsachen gestellt zu werden nach einem halben Jahr.
Ich verstehe dass wir hier wohl zu naiv in den Vertrag gegangen sind, und dass wir nun einiges anderes bei der Objektsuche machen würden. Normalerweise sind wir umsichtige Menschen und nicht auf den Kopf gefallen. Jetzt fühlen wir uns ganz schön an der Nase herumgeführt. Die anderen Käufer sind inzwischen auch ziemlich sauer und prüfen rechtliche Schritte.
Vielleicht hat jemand Tipps wie wir am besten mit der Sache umgehen? Anwalt dazu holen? Ich sehe aber leider keine Lücke oder Ausweg. Die Rechtsschutzversicherung deckt das leider auch nicht ab. Kann man irgendwie in Revision beim Bauamt gehen? Schadenersatz können wir wohl auch nicht verlangen, weil uns immer an jeder Stelle zu viel versprochen wurde und alles schön geredet wurde. Das Vertrauen in den GU ist natürlich völlig weg, und dabei hat nicht mal der Abriss begonnen.
über einen Projektvermittler wollen wir mit zwei anderen Parteien in 3-er Reihenhaus in München bauen. Leider gestaltet es sich als viel nervenzerreibender als gedacht.
Vorab: Es handelt sich wohl um das sogenannte "verdecktes Bauherrenmodell". Wir haben gleichzeitig einen Grundstückskaufvertrag mit dem Verkäufer beim Notar unterzeichnet, wie auch einen weiteren Bauvertrag mit dem Generalunternehmer. Wir wurden zuvor über die Risiken aufgeklärt, und wollten dennoch wegen den guten Konditionen einsteigen. Wir hätten das Mittelhaus, was relativ Kostengünstig ausfällt.
Leider stellt sich jetzt raus dass das Bauamt fest auf den 50 Jahre alten Bebauungsplan beharrt. Obwohl es ähnlich Objekte in derselben Straße sogar gibt ("wäre dann wohl Schwarzbau"). Das stellten wir alles nur fest durch die Unterlagen vom Bauamt die uns zurück geschickt werden. Denn die Baugenehmigung wurde durch den Architekten im Auftrag gestellt, der durch den GU beauftragt ist. Inzwischen stellt sich durch Nachfragen von uns und unserer Mit-Parteien beim Architekten heraus, dass seit Vertragsunterzeichnung im eingereichten Bauplan schon mehrmals die Wohnfläche verkleinert wurde. Wir wurden aber nie darüber informiert.
Wenn wir Glück haben bekommen wir nächste Woche eine Antwort vom Projektvermittler bei wieviel qm wir nun stehen.
Wenn die Infos vom Architekten aber stimmen, müssen wir uns auf einiges gefasst machen: Der Bebauungsplan aus den 70ern sieht nur Doppelhäuser vor. Das 3-er Haus wurde uns genehmigt, aber nicht die Wohnfläche und die Garagen und noch Werte zu Dachwinkel und Grundfläche wurden auch nicht genehmigt.
Wenn das sich alles bewahrheitet, könnte es sich dass die Wohnfläche weit über 15% schrumpft. Die geplante Terrasse soll sogar einer Loggia weichen. Eine der Parteien muss auf die Garage verzichten.
Wir verzweifeln gerade sehr, weil das Haus nicht mehr dem entspricht was wir ausgesucht und unterschrieben haben:
1. Ich rechne fest damit dass der Bauvertrag entsprechend geändert werden muss und günstiger werden. Natürlich gibt es im Bauvertrag eine Klausel die sagt dass Aber was heißt das für die Finanzierung? Sicherheiten? Gesamtbetrag?
2. Vermutlich kämen wir niemals aus dem Vertrag wieder komplett heraus. Weil wir das Grundstück bereits haben, es wurde real geteilt und ins Grundbuch eingetragen. Bezahlt ist es auch schon. Also versuche ich mich mit dem Schlimmsten abzufinden.
3. Mündlich sollte der Bau dieses Frühjahr beginnen, es steht jetzt natürlich noch das alte abrissreife Haus darauf. Im Bauvertrag hat man sich auf kein Datum festgelegt, sondern auf "15Monate nach Start Bodenarbeiten". Ich vermute die Baugenehmigung geht gerade in die dritte Runde und kann noch Monate dauern.
4. Der GU hat sich in den Monaten nie pro-aktiv bei uns gemeldet. Wie gesagt bekommen wir nur Änderungen mit wenn etwas vom Bauamt im Briefkasten liegt und wir dann den Architekten festnageln. Die Intransparenz ist inzwischen eine der schlimmsten Dinge für uns. Wenn das Bauamt hier "höhere Gewalt" darstellt, dann will ich wenigstens Transparenz, anstatt vor vollendete Tatsachen gestellt zu werden nach einem halben Jahr.
Ich verstehe dass wir hier wohl zu naiv in den Vertrag gegangen sind, und dass wir nun einiges anderes bei der Objektsuche machen würden. Normalerweise sind wir umsichtige Menschen und nicht auf den Kopf gefallen. Jetzt fühlen wir uns ganz schön an der Nase herumgeführt. Die anderen Käufer sind inzwischen auch ziemlich sauer und prüfen rechtliche Schritte.
Vielleicht hat jemand Tipps wie wir am besten mit der Sache umgehen? Anwalt dazu holen? Ich sehe aber leider keine Lücke oder Ausweg. Die Rechtsschutzversicherung deckt das leider auch nicht ab. Kann man irgendwie in Revision beim Bauamt gehen? Schadenersatz können wir wohl auch nicht verlangen, weil uns immer an jeder Stelle zu viel versprochen wurde und alles schön geredet wurde. Das Vertrauen in den GU ist natürlich völlig weg, und dabei hat nicht mal der Abriss begonnen.
N
nordanney10.06.24 17:481. Anwalt
2. Anwalt
3. Anwalt
4. Ihr habt einen Vertrag, der zu erfüllen ist
5. Auf Erfüllung bestehen
6. Kündigung / Rücktritt ==> da bin ich aber überfragt, weil ich das Thema noch nicht hatte. Ihr habt das Grundstück schon gekauft, aber einen Verbraucherbauvertrag abgeschlossen (gehe mal davon aus, dass nicht nach VOB gebaut wird). Da gelten die Rechte gem. Baugesetzbuches und nicht wie beim echten Bauträgervertrag die Rechte gem. Makler- und Bauträgerverordnung
Daher: Anwalt. Ein anderes Haus als gekauft würde ich nicht nehmen. Dann passt der Grundstückspreis auch nicht mehr, da die Ausnutzung des Grundstücks eingeschränkt wurde. Knifflige Geschichte.
2. Anwalt
3. Anwalt
4. Ihr habt einen Vertrag, der zu erfüllen ist
5. Auf Erfüllung bestehen
6. Kündigung / Rücktritt ==> da bin ich aber überfragt, weil ich das Thema noch nicht hatte. Ihr habt das Grundstück schon gekauft, aber einen Verbraucherbauvertrag abgeschlossen (gehe mal davon aus, dass nicht nach VOB gebaut wird). Da gelten die Rechte gem. Baugesetzbuches und nicht wie beim echten Bauträgervertrag die Rechte gem. Makler- und Bauträgerverordnung
Daher: Anwalt. Ein anderes Haus als gekauft würde ich nicht nehmen. Dann passt der Grundstückspreis auch nicht mehr, da die Ausnutzung des Grundstücks eingeschränkt wurde. Knifflige Geschichte.
Kleines Update wollte ich hier mal mitteilen:
Das Projekt wird jetzt geändert zu einem Doppelhaus und wir verkaufen unsere Parzelle an die anderen. Bedingung ist dass im Verkaufspreis die Nebenkosten auch abgedeckt sind die wir bezahlt haben, damit wir ohne Verlust aus der Sache kommen.
Es gibt noch ein Risiko. Da sich der Verkauf gerade ewig hinzieht, ist inzwischen der Zins wieder überraschend gefallen, und könnte unter den Zins fallen, den wir damals im Februar unterschieben hatten. Und dann wird voraussichtlich eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, wenn wir den Vertrag mit der Bank auflösen müssen. Wir haben gelernt dass keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt wenn der Zins höher ist. Dann kann die Bank ja das Darlehen zu besseren Konditionen vergeben.
Leider kann ich überhaupt absehen wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung sein könnte.
Das Projekt wird jetzt geändert zu einem Doppelhaus und wir verkaufen unsere Parzelle an die anderen. Bedingung ist dass im Verkaufspreis die Nebenkosten auch abgedeckt sind die wir bezahlt haben, damit wir ohne Verlust aus der Sache kommen.
Es gibt noch ein Risiko. Da sich der Verkauf gerade ewig hinzieht, ist inzwischen der Zins wieder überraschend gefallen, und könnte unter den Zins fallen, den wir damals im Februar unterschieben hatten. Und dann wird voraussichtlich eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, wenn wir den Vertrag mit der Bank auflösen müssen. Wir haben gelernt dass keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt wenn der Zins höher ist. Dann kann die Bank ja das Darlehen zu besseren Konditionen vergeben.
Leider kann ich überhaupt absehen wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung sein könnte.
N
nordanney02.09.24 06:37Mike411 schrieb:
Wir haben gelernt dass keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt wenn der Zins höher ist. Dann kann die Bank ja das Darlehen zu besseren Konditionen vergeben.
Leider kann ich überhaupt absehen wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung sein könnte.Es gibt online Rechner, die ganz gut sind. Davon abgesehen spielt der Darlehenszins für die Entschädigung keine Rolle. Es wird ein Wiederanlagezins in Wertpapiere zugrunde gelegt, also so getan, als ob die Bank das Geld anlegen würde.
nordanney schrieb:
Es gibt online Rechner, die ganz gut sind.
Davon abgesehen spielt der Darlehenszins für die Entschädigung keine Rolle. Es wird ein Wiederanlagezins in Wertpapiere zugrunde gelegt, also so getan, als ob die Bank das Geld anlegen würde.Ich habe schon einige Rechner ausprobiert. Manche simplen Rechner zeigen bis 48.000 € VE and. Andere 9.000-22.000 €. Das Problem ist dass wir aktuell noch nicht tilgen. Die Tilgung beginnt ja erst wenn das Haus fertig gestellt ist - was ja nie passiert bzw. unbekannt ist. Ich meine aber jetzt es so in die Rechner eingegeben zu haben, dass es vermutlich etwas realistisches heraufbringt: ca. 9-17.000€ je nach Rechner (15 Jahre Zinsbindung, 3,2%, 730.000 € Darlehen, Tilgung 1%, wobei wir die Tilgung 2x kostenlos ändern können - ich glaube bis 5%, und Sondertilgung auch 5% möglich sind).
Vielen Dank für die Erklärung mit dem Wiederanlagezins. Die Info hat mir gefehlt und war nirgends so prägnant erklärt. Es ist immer die Rede von Hypothekenpfandbriefen, etc.
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