Hyponex: Aktuelle Zinslage aus der Sicht der Forenitglieder

[Jean-Marc]

Bei Interhyp im Zinschart (durchschnittliche Zinsen bei Konditionsanfragen) wurde jetzt für die 10-Jahres Zinsbindung die 4%-Marke durchbrochen. Puuuuh.... Wirkt immer noch sehr schmerzhaft für angehende Bauherren.

Wenn man den 10y Anleihen Swap als Indikator anschaut, hat der sich zumindest die letzten 10 Tage eher seitwärts bewegt (3.20-3.35 oder so) (davor gabs einmal nen Dip, dann am 10. hoch auf >3.30 und seitdem dümpelt er da so grob in der Gegend rum). Also zumiiiindest ist da gerade ne kurze Pause drin und es geht nicht die ganze Zeit höher und höher. Zukunft voraussagen kann ich null (stabilisiert es sich da? Geht's weiter hoch? Geht's zeitnah wieder runter?) aber so oder so, finde ich das immer noch ganz schön krass...

Das Baufinanzierungs-Neugeschäft ist bei uns (große Bank) seit dem Sprung auf über 3 % massiv eingebrochen und seit dem Sprung über 4 % praktisch weggebrochen.
Bei unserem eigenen Immobilienvertrieb geht auch so gut wie nichts mehr. Rückmeldung unserer Makler: Die Verkäuferseite ist zu größeren Preisabschlägen derzeit noch nicht bereit, zumindest nicht die Kunden, die geplant hatten, den Verkaufspreis 1:1 in eine neue Immobilie (z. B. seniorengerechte Neubau-ETW) zu reinvestieren. Wer kann, der wartet ab, sowohl auf Käufer- als auch Verkäuferseite. Der ganze Markt wird dadurch gelähmt und das in Zeiten, wo Wohnraum mehr als denn je gebraucht wird. Es wird sehr spannend, wie sich dieser dicke Knoten auflösen soll.

 

[Stay_LE]

Wenn man den 10y Anleihen Swap als Indikator anschaut, hat der sich zumindest die letzten 10 Tage eher seitwärts bewegt (3.20-3.35 oder so) (davor gabs einmal nen Dip, dann am 10. hoch auf >3.30 und seitdem dümpelt er da so grob in der Gegend rum). Also zumiiiindest ist da gerade ne kurze Pause drin und es geht nicht die ganze Zeit höher und höher. Zukunft voraussagen kann ich null (stabilisiert es sich da? Geht's weiter hoch? Geht's zeitnah wieder runter?) aber so oder so, finde ich das immer noch ganz schön krass...

Die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe ist dagegen weiter gestiegen in dem Zeitraum - weiß man oder kann man sagen, was der bessere Indikator für die Bauzinsen ist? Swap oder Bundesrendite?

 

[HarvSpec]

Die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe ist dagegen weiter gestiegen in dem Zeitraum - weiß man oder kann man sagen, was der bessere Indikator für die Bauzinsen ist? Swap oder Bundesrendite?

Eher Swap, dazu kann sich die Bank laufzeiteindeckend refinanzieren

 

[WilderSueden]

Es wird sehr spannend, wie sich dieser dicke Knoten auflösen soll.

Für den Bestandsmarkt ist die Lösung eigentlich recht klar. Die Käuferseite kann sich bei den immer noch hohen Immobilienpreisen und den gestiegenen Zinsen nicht bewegen. Das gibt die Bonität nicht mehr her, dann bleibt man eben zu dritt auf 2 Zimmern in der Mietwohnung und wartet auf bessere Zeiten. Auf der Verkäuferseite gibt es welche zum Verkauf keine echte Alternative haben, hauptsächlich Erben von Omas runtergewirtschaftetem Häuschen mit 300 kWh/qm. Die werden das noch ein paar Monate stehen lassen und dann irgendwann mit dem Preis runtergehen. Den Anfang sieht man ja bereits, Häuser werden zu alten Preisen eingestellt und nach ein paar Monaten um 5% gesenkt weil sich keiner interessiert. Irgendwann nimmt das Fahrt auf bis sich wieder Nachfrage bildet.
Wenn man sich mal ausrechnet, dass der Sprung von 1% Zins auf 4% Zins einer Preiserhöhung des Kredits von ca 40% entspricht (Laufzeit 25 Jahre), dann kann man sich auch etwa die Fallhöhe ausrechnen. Eine Senkung von 20-25% braucht es da schon und das wird dauern.
Langfristig wird sich ein Teil des Problems vermutlich auch über steigende Einkommen lösen. Das wird aber noch dauern, aktuell wachsen die Reallöhne ja negativ

Etwas anderes ist noch der Neubau. Hier wird der Knoten nicht so einfach zerschlagen, dafür müssen auch die Preise runter und zwar vermutlich nicht nur auf das Niveau von 2020 sondern tiefer. Ob die Materialsituation das überhaupt hergibt, wage ich zu bezweifeln.

 

[Hyponex]

Neubau ist aktuell Tod...

denn die Baupreise (um die 4000€/qm) kann sich kaum einer leisten, vorallem wenn die Finanzierung keine 40% mehr, sondern ein vielfaches kostet.
(man sollte die Finanzierung mit 2000€ Rate rechnen bei 500k bei 1% Zinsen = 23 Jahre Laufzeit und ca. 62 TEUR Zinsen, bei 4% = da muss man schon auf 2500€ Rate gehen, habe dann 28 Jahre Laufzeit, und 325 TEUR an Zinskosten, also fast das 5fache...)

da müssen die Zinsen, oder Baupreise massiv fallen.... und in beiden sieht es nicht danach aus.

Der Bestand ist nur interessant zu kaufen, wenn die Verbrauchswerte gut sind, aber wenn man überwiegend E-F Energiewerte man findet, dann dürfte da der Preis auch enorm sich nach unten bewegen. Denn die Modernisierung dürfte auch einiges kosten.

Die Lage ist aktuell nicht zu unterschätzen, die Frage wird sein, wielange es dauern wird, Monate noch? oder gar Jahre?

 

[Jean-Marc]

Für den Bestandsmarkt ist die Lösung eigentlich recht klar. Die Käuferseite kann sich bei den immer noch hohen Immobilienpreisen und den gestiegenen Zinsen nicht bewegen. Das gibt die Bonität nicht mehr her, dann bleibt man eben zu dritt auf 2 Zimmern in der Mietwohnung und wartet auf bessere Zeiten. Auf der Verkäuferseite gibt es welche zum Verkauf keine echte Alternative haben, hauptsächlich Erben von Omas runtergewirtschaftetem Häuschen mit 300 kWh/qm. Die werden das noch ein paar Monate stehen lassen und dann irgendwann mit dem Preis runtergehen. Den Anfang sieht man ja bereits, Häuser werden zu alten Preisen eingestellt und nach ein paar Monaten um 5% gesenkt weil sich keiner interessiert. Irgendwann nimmt das Fahrt auf bis sich wieder Nachfrage bildet.

Bei dem von Oma geerbten Häuschen Typ Energieeffizienzklasse H sehe ich das auch so kommen, da wird beim Verkauf sehr wahrscheinlich kurzer Prozess gemacht und das erstbeste akzeptable Angebot angenommen.
Wie das allerdings bei den Objekten wird, die noch mit warmer Hand verkauft werden, bleibt abzuwarten. Denn ich kann als Verkäufer nur dann mit dem Preis runtergehen, wenn ich für mein Nachfolgeobjekt selbst auch weniger bezahlen muss. Ansonsten bleibt mir nichts anderes übrig, als in meiner Hütte zu verharren, bis mich ebenfalls der Sensenmann holt. Oder ich gehe wieder auf Miete, wobei auch dort mit deutlich steigenden Preisen zu rechnen ist (höhere Baukosten durch Zinssprung, wenig Neubauten, Handwerkermangel, Materialengpässe etc.).
Wie auch immer, es wird wahrscheinlich lange dauern, bis sich das alles wieder ins Gleichgewicht gebracht hat.