Für alle Beteiligen ein kurzes Update:
Anscheinend handhabt in Berlin jedes Wohnungsamt das Thema Zweckentfremdung und Negativattest unterschiedlich.
Meine Anfrage lautete:
Folgende Details kann ich ja vorab einbringen.
- Einfamilienhaus in Holzständerbauweise Baujahr 1970. Geplante Lebensdauer des Hauses sind/waren 40 Jahre.
- Die Außenfassade besteht aus Asbestbeton (Eternitplatten), dies ist der Baubeschreibung (mein Opa hat alles säuberlich abgeheftet) zu entnehmen. Da meine Frau Asthmatikerin ist, ist das natürlich besonders schlecht.
- Die lichte Raumhöhe beträgt im Obergeschoss überall 247cm oder weniger.
- Die lichte Raumhöhe beträgt im Erdgeschoss überall 249,5cm oder weniger.
Besteht unter den aufgeführten Merkmalen die Möglichkeit einen Negativattest von Ihrer Behörde zu erhalten?
Wie müsste ich die Nachweise einbringen (Fotos/Akten/Unterlagen), sodass Sie diese am komfortabelsten prüfen könnten?
Als Antwort bekam ich vom Wohnungsamt Steglitz-Zehlendorf:
Ein von Ihnen angesprochenes Negativattest kann von meiner Behörde nur dann ausgestellt werden, wenn für eine zweckfremde Nutzung von Wohnraum (hier dessen Beseitigung) eine Genehmigung nicht erforderlich ist.
Gerade jedoch stellt die Beseitigung von Wohnraum ein antrags- und genehmigungspflichtiges Vorhaben nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz dar. Im Rahmen einer Antragstellung muss der Bauherr der Behörde gegenüber ein Ersatzwohnraumangebot unterbreiten. Innerhalb der Bearbeitung wird dann geprüft, ob der angebotene Ersatzwohnraum den an ihn gestellten Voraussetzungen entspricht und im Übrigen das Bauvorhaben auch finanziell gesichert ist. Erst dann kann eine Abrissgenehmigung ausgestellt werden.
Sofern Sie dagegen die Ansicht vertreten, dass es sich bei dem Bestandsgebäude nicht mehr um schützenswerten Wohnraum handeln sollte, auf den das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz deshalb auch nicht anwendbar ist, müssen Sie dies der Behörde anhand der Vorlage einer negativen Renditeberechnung nachweisen. Hierzu ist jedoch anzumerken, dass bei dieser Berechnung die Folgekosten aus unterlassener Instandhaltung, auch wenn diese auf Unterlassungen des Rechtsvorgängers beruhen, bei den Aufwendungen unberücksichtigt bleiben.
Auf meine telefonische Nachfrage nach der lichten Raumhöhe <250cm teilte mir die Amtsdame mit, dass das generell richtig sei, jedoch nur ein Bewertungskriterium von vielen wäre. In Anbetracht dessen, dass in dem Objekt jahrelang Personen gelebt haben, sei davon auszugehen, dass es sich um schützenswerten Wohnraum handele, unabhängig von der lichten Raumhöhe. Der einzige Weg, den Sie selbst sähe, wäre die von Ihr benannte "negative Renditeberechnung".
Diese negative Renditeberechnung klingt jedoch sehr komplex. Ich kann mir vorstellen, dass dies bei einem Mietshaus den Aufwand wert ist, beim geplanten Abriss eines Einfamilienhaus und dem geplanten Ersatz durch ein Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus scheint mir das zu aufwendig.
- Oder hat hier schonmal jemand Erfahrung mit der Überwindung des Zweckentfremdungsverbots durch eine "negative Renditeberechnung" gemacht und kann sagen ob das lohnenswert ist oder nicht?
Kurzfassung:
Negativattest hängt offensichtlich von der subjektiven Gutmütigkeit des Sachbearbeiters ab und bei mir wird es über diesen unkomplizierten Weg leider nicht gehen.
