ᐅ Erschließungsbeiträge

Erschließungsbeiträge: Teil des Kaufpreises oder abgabenrechtliche Geltendmachung – Vertragsgestaltung ist entscheidend (OFD)


31.03.2011 | Finanzverwaltung

Kauft ein Erwerber von einer Gemeinde ein Grundstück, das im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits erschlossen ist, und enthält der vereinbarte Kaufpreis Kosten für die Erschließung, gehört der auf die Erschließung entfallende Teil des Kaufpreises zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.

Bei einem nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz grunderwerbsteuerbaren Grundstückskaufvertrag bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach § 8 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz nach dem Wert der Gegenleistung. Als Gegenleistung gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz u. a. der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen Leistungen.
Für den Umfang der Gegenleistung im grunderwerbsteuerrechtlichen Sinn ist entscheidend darauf abzustellen, in welchem Zustand die Vertragsbeteiligten das Grundstück zum Gegenstand des Erwerbs gemacht haben. Ist ein Grundstück im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrages bereits tatsächlich erschlossen, kann Gegenstand eines solchen Vertrags nur das erschlossene Grundstück sein. In diesem Fall gehören die im Kaufvertrag ausgewiesenen Kosten für die Erschließung grundsätzlich zur Gegenleistung. Das gilt auch, wenn der Erwerber ein erschlossenes Grundstück von einer Gemeinde kauft und der Kaufpreis Kosten für die Erschließung enthält.

Der Erschließungsbeitrag gehört bei einem von der Gemeinde erworbenen, bereits erschlossenen Grundstück nach Auffassung der OFD Münster ausnahmsweise nicht zur Gegenleistung und löst insoweit keine Grunderwerbsteuer aus, wenn der Erschließungsbeitrag von der veräußernden Gemeinde abgabenrechtlich geltend gemacht wird. Dies kann z. B. durch eine Ablösevereinbarung geschehen, die auch mit dem Kaufvertrag verbunden sein kann.

Praxishinweis

Von einer abgabenrechtlichen Geltendmachung des Erschließungsbeitrags kann unter folgenden Voraussetzungen ausgegangen werden:
· Im Kaufvertrag muss zunächst eine Ablösevereinbarung enthalten sein, die ausdrücklich bestimmt, dass mit der Entrichtung des vereinbarten Kaufpreises auch die für das erworbene Grundstück künftig entstehenden Erschließungsbeiträge abgegolten sein sollen.
· Der Ablösebeitrag muss betragsmäßig separat ausgewiesen werden.

Die OFD Münster empfiehlt, in Zweifelsfällen an die Gemeinde als Veräußerin des Grundstücks heranzutreten, damit diese die konkreten Ablösebestimmungen vorlegt. Denn Voraussetzung für eine zivilrechtlich wirksame Ablösebestimmung ist u. a., dass bei der Gemeinde hinreichende Ablösebestimmungen in Form einer Satzung oder eines Gemeinderatsbeschlusses vorliegen, die zumindest die Berechnungsweise des gesamten abzulösenden Erschließungsaufwands und dessen Verteilung auf die einzelnen Grundstücke festlegen.

Wichtig

Der bloße Hinweis auf die Erschließungskosten im Kaufvertrag oder eine spätere Bescheinigung der Gemeinde, dass in dem Kaufpreis auch Ablösebeiträge enthalten sind, ist nicht ausreichend (vgl. auch BFH, Urteil v. 23.9.2009, II R 20/08, BStBl 2010 II, S. 495). Dies gilt entsprechend auch in Bezug auf die Ablösevereinbarung als solche, wenn diese erst im Nachhinein nachgewiesen wird.

Quelle: Haufe.Steuern

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