Grundstücksnutzung für Doppelhaus bzw. Doppelhaushälften

[mwinkelm]

Hallo liebe Bauherren und Bauexperten,

ich bin neu hier und befinde mich gefühlt noch in der Anfangsphase der Recherche zum Thema Bauen. Man findet ja auf viele Fragen bereits Antworten im Internet, aber oft nicht spezifisch genau genug für seinen eigenen Fall. Daher möchte ich dieses Forum gerne nutzen, um ggf. etwas Input zu erhalten, was mir in meinen Fragestellungen weiterhelfen kann.

Die Rahmenbedingungen

Es existiert ein bebautes (und aktuell unbewohntes) Grundstück aus der Familie, welches für einen Neubau genutzt werden soll. Das Grundstück wird an meine Frau und ihre Schwägerin in den kommenden Wochen überschrieben werden. Die vorhandene Immobilie aus den 30er Jahren ist nicht unter 75 % der Kosten eines Neubaus sanierbar. Außerdem passt auch die Größe, der Schnitt und die Lage auf dem Grundstück nicht für einen etwaigen Umbau in eine Art Doppelhaus. Aktuell verfolgen wir den Plan, das Haus abzureißen und ein Doppelhaus oder zwei Doppelhaushälften auf dem Grundstück bzw. den Grundstücken zu errichten. Dazu soll das Grundstück in gleich große Hälften geteilt werden. Das führt zur ersten Frage ...

Fragen

1. Aktuell präferieren wir eine reale Teilung des Grundstücks (anstatt einer ideelen Teilung), damit eine klare Trennung vorliegt und keine Abhängigkeiten entstehen und sozusagen keine "Einigungspflicht" wenn es um das Haus geht. Das kann bei einer geraden Anzahl an Parteien ja schon mal schwierig sein. (Wir denken hier eher in die Zukunft, falls mal eine Hälfte veräußert werden müsste.) Aktuell gibt es ja nur einen Hausanschluss. Teilt man das Grundstück real und baut zwei Doppelhaushälften ist man dann gezwungen einen weiteren Anschluss an Kanalisation, Wasserversorgung, Stromverteiler, Telefon etc. zu schaffen? (Ich habe gelesen, dass man ggf. auch mit einem Hausanschluss auskommt und so etwas über eine Grunddienstbarkeit regeln könnte, allerdings mit Nachteilen für die dienende Partei)
   
   
2. Hatte jemand von euch so einen Fall bereits oder etwas Ähnliches mit denselben Fragestellungen?
   
   
3. Ist unsere Bevorzugung einer realen Teilung gut argumentiert oder sind die Nachteile einer ideelen Teilung gar nicht so groß?
   
   
4. Wir haben bereits ein paar Angebote für das Haus eingeholt (bisher nur Fertighausanbieter - Massivhaus, Bauträger, etc. sollen noch folgen). Dabei hat sich gezeigt, dass der Bau eines Doppelhauses etwas günstiger sein kann als zwei Hälften zu bauen. Hier würde man dann Wohneigentumsbildung betreiben. In diesem Fall wäre es ja dann eigentlich auch besser das Grundstück ideel zu teilen, da man dann eine Eigentümergemeinschaft bildet, oder? (Mal unabhängig davon, dass wir das aktuell nicht favorisieren)

Ich freue mich auf Antworten und bedanke mich jetzt schon herzlich dafür.

Markus

 

[11ant]

Dabei hat sich gezeigt, dass der Bau eines Doppelhauses etwas günstiger sein kann als zwei Hälften zu bauen.

Was meinst Du damit ? - das Haus merkt ja nicht, ob zwischen seinen Hälften eine Grundstücksgrenze verläuft. Der Unterschied wäre baulich also bestenfalls derjenige zwischen einer Wohnungstrennwand und zwei "Außenwänden" (also einer einfachen oder einer doppelten Trennwand) und ob beide Hälften voll ausgerüstet sind oder ob eine der beiden einen Hausanschlussraum quasi im "Slave-Modus" hat.
Am besten zeigst Du auch ´mal einen Katasterauszug des Grundstückes, dann kann man sich die Teilbarkeit einmal bildlich vorstellen. Hätten beide Hälften einen direkten Zugang zur Straße ?

 

[Escroda]

Teilt man das Grundstück real und baut zwei Doppelhaushälften ist man dann gezwungen einen weiteren Anschluss an Kanalisation, Wasserversorgung, Stromverteiler, Telefon etc. zu schaffen?

Das ist für jeden Punkt getrennt zu betrachten.
Kanalanschluss: Regelt jede Kommune für sich in einer Satzung. Bei uns muss grundsätzlich jedes Grundstück einen eigenen Anschluss haben. Auf Antrag können sich aber auch mehrere Grundstücke eine Anschlussleitung teilen. Eine Voraussetzung dafür ist die grundbuchliche Sicherung.
Wasser: §43 Bauordnung NRW
(2) Jede Wohnung muss einen eigenen Wasserzähler haben. Dies gilt nicht bei Nutzungsänderungen, wenn die Anforderung nach Satz 1 nur mit
unverhältnismäßigem Mehraufwand erfüllt werden kann.
Die technische Realisierung ist dann mit dem Versorgungsunternehmen abzustimmen.
Bei Strom und Telefon gibt es IMHO keine Anschlusspflicht. Wenn's der Nachbar erlaubt, kannst Du seinen Router nutzen, ebenso seinen Stromanschluss.

(allerdings mit Nachteilen für die dienende Partei)

Mit Geld kann der Nachteil ja wieder ausgeglichen werden. Allerdings stelle ich mal den Sinn der Realteilung in Frage, wenn man sich dann mit so grundlegenden Dingen doch wieder voneinander abhängig macht.

Ist unsere Bevorzugung einer realen Teilung gut argumentiert oder sind die Nachteile einer ideelen Teilung gar nicht so groß?

Ich bevorzuge auch die Realteilung, weil es wieder ein Auftrag mehr ist .
Spaß beiseite: Ist eine persönliche Abwägung von Kosten und Nutzen. Ich kenne Besitzer von Eigentumswohnungen die von keinerlei Problemen berichten und andere, bei denen in jeder Eigentümerversammlung die Fetzten fliegen.
Wenn baurechtlich nichts dagegen spricht, rate ich zur Realteilung, da größtmögliche Eigenständigkeit weniger Konfliktpotenzial bedeutet.

 

[RomeoZwo]

Dabei hat sich gezeigt, dass der Bau eines Doppelhauses etwas günstiger sein kann als zwei Hälften zu bauen.

Vielleicht gibt der Hersteller hier auch einen Bonus nur "einen Vertragspartner" zu haben und deswegen auch nur aus einer Hand Änderungswünsche zu bekommen. Ist der günstigere Preis denn auch noch gegeben, wenn beide Hälften nicht exakt gespiegelt sind, sondern individuelle Wünsche berücksichtigt?

Wenn ihr ein Doppelhaus mit unterschiedlichen Hälften (Größe, Raumaufteilung) wollt, dass von außen aber als Einheit gesehen wird, seid ihr vermutlich bei einem Massivbau GU und vorher Architekten für die Planung vermutlich besser aufgehoben als beim Fertighaushersteller.

Da ja auch bei einer ideelen Teilung eine Teilungserklärung vom Notar aufgesetzt werden muss, ist der zusätzliche Aufwand zur Realteilung nicht so groß - hauptsächlich die Vermessungskosten.

 

[Pinky0301]

Ich könnte mir vorstellen, dass sich bei einem Doppelhaus ein paar Dinge günstiger umsetzen lassen, wenn man sie teilt. Spontan fällt mir da die Heizung ein. Birgt natürlich auch Streitpotential...

 

[11ant]

dass sich bei einem Doppelhaus ein paar Dinge günstiger umsetzen lassen, wenn man sie teilt. Spontan fällt mir da die Heizung ein.

Das hätte ich vor wenigen Jahren auch noch gesagt, weil die Effizienz der heutigen Technik Kleinstanlagen für je 1 WE immer mehr in Frage stellt. Aber heute spielt da auch hinein, daß die Auswahl der Techniken immer vielfältiger wird. Ob da wohl die Ehefrauen von Kain und Abel immer dieselben Präferenzen haben ?