ᐅ Ortsüblicher qm-Preis bei Altbaugrundstück anwendbar?

Hallo!

Mein Bruder will sich ein altes Bauernhaus in der bayerischen Absolutpampa kaufen. Solche Art Häuser werden von einheimischen Eigentümern nicht selten abgerissen (betreffendes ist zwar teilbewohnbar quasi als Ferienhaus, aber für einen Dauerwohnsitz wär einiges an Geld hineinzustecken), und auf dem Grund neu gebaut. Wie in der Gegend oft anzutreffen, besteht auf drei Seiten des Hauses Grenzbebauung und die Nachbarbebauungen rundum ist bäuerlich charakteristisch recht dicht und nicht gerade irrsinnig begehrt.

Der potentielle Verkäufer teilt seinen geforderten Verkaufspreis auf in
- x Euro fürs Haus selbst
- plus Grundstückspreis y Euro unter Anwendung des ortsüblichen qm-Preis Bauland erschlossen.

Der geforderte Hauspreis ist meiner Meinung nach den Umständen entsprechend auf jeden Fall nach unten zu korrigieren/verhandeln.
Aber kann man für ein solches bebautes Grundstück den ortsüblichen qm-Preis (offiziell erfragt sinds 45 Euro erschlossen) verlangen?

Gruß
Peter

Für größere Höfe gelten i. d. R. nur bis zu max. 800m2 anrechenbares Bauland. Die Restfläche ist je nach Entfernung zur Strasse mit 50%-10% des Baulandpreises zu berechnen. Genauere Auskünfte dazu geben die Bodenrichtwerttabellen bzw. die angeschlossenen Gutachterausschüsse der Kommunen, die die Bodenrichtwerte/Immobilienwerte jährlich neu festlegen. In Bayern sind diese Auskünfte weitgehend kostenfrei zugänglich:

Bodenrichtwerte online
Der Arbeitskreis der Gutachterausschüsse in Bayern entwickelte zwischen 2003 - 2005 ein Modell zur Bereitstellung der Bodenrichtwerte in Bayern über das Internet. Die Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Inneren hat dieses Projekt der Bayerischen Gutachterausschüsse während des Realisierungszeitraumes begleitet.
Das bundesweit von der AdV (Arbeitsgemeinschaft der Vermessungsverwaltungen) entwickelte Datenmodell zur Verbreitung von Bodenrichtwerten über das Internet wurde bei der Konzeption des Bodenrichtwertportals BORIS-BAYERN berücksichtigt.
Im Jahr 2005 startete das Bodenrichtwertportal mit zehn Gutachterausschüssen. Mitte 2011 werden bereits 20 Gutachterausschüsse vor allem aus dem Bereich der kreisfreien Städte ihre Bodenrichtwerte über BORIS-BAYERN online anbieten.
In der Zwischenzeit wurde 2009 - 2010 von der bayerischen Vermessungsverwaltung auf Basis des Bayernviewers ein weiteres Portal zur Visualisierung der Bodenrichtwerte geschaffen, über das die Gutachterausschüsse ihre Bodenrichtwerte online verfügbar machen können. Daneben gibt es noch diverse Gutachterausschüsse, die ihre Daten über eigene Webseiten oder Portale der Öffentlichkeit zur Verfügung stellen. Momentan sind mehr als 70% der bayerischen Gutachterausschüsse über verschiedene Plattformen mit ihren Bodenrichtwerten online vertreten.
Im Jahr 2013 wurde das Portal BORIS-BAYERN von der in die Jahre gekommen Flash-Technologie weg neu entwickelt. Weiterhin wurde beschlossen, dem Bodenrichtwertinteressierten in Zukunft über ein gemeinsames Portal zu dem jeweiligen Auskunftsdienst zu leiten.
Benutzungshinweise zum Bodenrichtwertportal

Für die Gutachterausschüsse hier auf BORIS-BAYERN können Sie zwischen Dauerabonnement (entspricht dem Bezug der gesamten Bodenrichtwertkarte) und Einzelauskunft wählen. Weiterhin können, sofern vorhanden, auch Immobilienmarktberichte der Gutachterausschüsse erworben werden.
Mit dem von Ihnen erstellten Benutzerkonto können Sie Daten von allen hier bei BORIS-BAYERN vertretenen Gutachterausschüssen erwerben.
Gebühren

Sämtliche Bodenrichtwertauskünfte werden gegen Gebühr, die der Höhe nach je nach Gutachterausschuss differieren kann, erteilt. Dies geschieht im Vollzug der kommunalen Haushaltsordnung, der Verordnung über die Gutachterausschüsse und des Bayerischen Kostengesetzes.
Die Rechnungsstellung für Produkte auf BORIS-BAYERN erfolgt stets umgehend nach Einkauf per Email.
Dauerauskünfte/ Immobilienmarktberichte

Bei Dauerauskünften bzw. Immobilienmarktberichten erfolgt die Freigabe des Zugangs je nach Handhabung des jeweiligen Gutachterausschusses entweder sofort oder nach Eingang der Gebühr.
Einzelauskünfte

Erworbene Einzelauskünfte werden sofort dem eingerichteten Benutzerkonto gutgeschrieben und können umgehend verwendet werden. Sie gelten für eine einmalige Bodenrichtwertauskunft. Die Bodenrichtwertauskunft erfolgt per Download der Karte und bzw. oder des Textes.
Der Arbeitskreis der Gutachterausschüsse wünscht viel Erfolg bei der Benutzung des Bodenrichtwert-Informationssystems BORIS-BAYERN.
Verbesserungsvorschläge und Wünsche richten sie bitte an die jeweiligen Gutachterausschüsse oder den Arbeitskreis der Gutachterausschüsse.

Quelle: Boris-Bayern.de


Die Altimmobilie hat nur noch einen symbolischen Restwert. In NRW gehen solche Gehöfte mit bis zu 1.500m2 Grund, z.B. in der Eifel, für € 50.000 - € 80.000 in die Verhandlung. Ein befreundeter Architekt hat sich einen solchen Hof für € 45.000 gekauft, in einem nahezu abrissreifen Zustand, allerdings mit schönem Grundstück. Wenn Du bzw. Dein Bruder einen Abriss in Erwägung zieht, müsst Ihr berücksichtigen, das bei einer 3-seitigen Grenzbebauung dann der Bestandsschutz erlischt und allseit mindestens 3m Grenzabstand eingehalten werden müssen. Die Zulässigkeit einer neuen Bebauung richtet sich dann nach dem derzeit gültigen Bau- und Planungsrecht. Bevor Ihr mit dieser Absicht kauft, engagiert einen Architekten und lasst Euch diesbezüglich beraten. Abgesehen davon ist die Sanierung alter Bauernhäuser oder der Ausbau von maroden Scheunen und Ställen eine sehr kostspielige Angelegenheit. Nicht kaufen ohne gutachterliche Beratung zu den Folgekosten !

Danke für die Antwort.

Die Grundstücksfläche liegt bei rund 750qm. Das ganze war mal irgendwann als landwirtschaftlicher Hof genutzt, aber da tut sich seit offensichtlich sehr lange nichts mehr. So ist der angebaute ehemalige Stall längst in den Wohnraum integriert und als Stall nur noch an den Außenmauern zu erahnen.
Leider hat das Haus im Obergeschoss nur 2 Meter Raumhöhe; zusammen mit dem zwar dichten, aber dennoch mal neu zu deckenden/dämmendem Dach müsste man den gesamten Oberbereich neu organisieren (Vereinigung Dachstuhlraum mit den darunter liegenden Niedrigräumen).
Ganz nüchtern betrachtet ist es zumindest ein Grenzfall, ob Abreissen oder nicht und so eher nur als eine Art anspruchsloses Feriendomizil geeignet. Das neu aussehende Bad im Einfachstandard müsste "verlagert werden". Die Strominstallation zumindest ist neu gemacht.
Ein eventueller Wiederverkauf auch im verbessertem Zustand nach Jahren würde wohl nicht einfach sein. Gar eine Wertsteigerung wirds nicht toll oder überhaupt geben, aufgrund der Landflucht und einhergehender Eindampfung von Infrastruktur. Im weiteren Umfeld herrscht jetzt schon ein recht hoher Leerstand in ähnlichen Altbauten innerhalb einer Ortschaft.

Aber nochmal zurück zum qm-Grundstückspreis: der Verkäufer kann hier also den vollen ortsüblichen Baugrundpreis verlangen?

Verlangen kann der Verkäufer, was er will. Was ist Dein Bruder denn bereit zu zahlen? Wenn er sich mir dem Verkäufer einigt ist es gut, wenn nicht, schaut er weiter. Es scheint ja in der Gegend viele solcher Möglichkeiten zu geben.
Da das Haus vermutlich ziemlich nahe 0 Wert ist würde ich vom ortsüblichen Grundstückspreis noch die Abrisskosten abziehen. Das wäre es mir Wert. Ob der Verkäufer mitspielt, s.o.

Michael