Darstellung einer Baufinanzierungsvariante

[ypg]

Hallo toxic..
Du bist doch schon eine Weile hierbei und hast Dir schon einiges angelesen.

Und wenn ich das Gefühl habe, dass der Architekt mit sehr spitzem Bleistift gearbeitet hat, dann solltest Du dieses Gefühl auch haben. Ich habe keine Ahnung, wie teuer ein Rohbau ist, weil wir schlüsselfertig gebaut haben,
aber was ist in den 2000 € Fliesen inkludiert? Sockelleisten oder eine Eckschiene wohl nicht. Wieviel Steckdosen stecken in 6000 € Elektrik. Eine Außenlampe ist wohl zu finden, aber keine 2 oder 4. Wofür stehen die 2000 € bei Kamin? Wo ist der Schornstein? Was macht Ihr mit dem Regenwasser? Erdarbeiten finde ich auch sehr minimal angesetzt.
Da kommen sehr wohl noch Kosten hinzu, so leid mir das tut.
Ach, und so viel Kleinigkeiten fressen einen Puffer auf, den Ihr noch gar nicht eingeplant habt.

Ich drück die Daumen,
Gruss Yvonne

https://www.hausbau-forum.de/threads/liste-der-baunebenkosten.9737/

 

[toxicmolotof]

Guten Morgen Bauexperte, guten Morgen ypg,

ich will mit den Baunebenkosten anfangen und ziehe deine Liste, Bauexperte, dazu.

1. Grundstück
- 5% Grunderwerbsteuer - kommunal unterschiedlich - (nicht mehr relevant, Grundstück gehört uns schon)
- evtl. Maklergebühren, ca. 3,57% vom Grundstückspreis – kommunal unterschiedlich (nicht relevant, Grundstück gehört uns schon)
- ca. 2% Notarkosten, gerechnet vom Grundstückspreis (nicht mehr relevant, Grundstück gehört uns schon)
3 x Eintragung ins Grundbuch (1. Auflassungsvormerkung, 2. Eigentumsübergang, (nicht mehr relevant, Grundstück gehört uns schon)
3. Eintragung der Grundschuld) Ja, die Grundschuld(en) müssen wir eintragen lassen, 1 TEUR


2. Finanzierung

- evtl. Beratungs-/Abschlusskosten Finanzierung, ca. 1,5 % der kompletten Darlehenssumme Ja, 0,4 % von 85 TEUR = 340 EUR, keine weiteren Gebühren, Taxkosten o.ä.
- ca. 0,25% Bereitstellungszinsen, gemessen an der Darlehenssumme - Wird es nicht geben, in 12 Monaten sollten wir durch sein. Und falls nicht, wird dann angefangen zu tilgen.


3. Bauvorbereitung
- ca. € 2.800-€ 3.200,00 Vermessungsleistung (qualifizierte Lagepläne / Höhenvermessung /
Absteckung / Vermessung des Gebäudes) - Ja stimmt. 2.500 + MWSt, aber in Pos. Planungsleistungen enthalten
- Bereitstellung der Anschlüsse für Bauwasser / Baustrom, ca. € 6,00 - € 8,00 Miete für
Standrohr/Tag, ca. € 300,00 Miete für Baustromzähler plus Verbräuche Strom und Wasseranschluss bereits auf dem Grundstück vorhanden, Kosten für Verbrauch fallen an. 1.000 Euro
- Gebühren (für Hausnummer, Genehmigung Entwässerung, Baugenehmigung), ca. € 1.000,00– € 1.500,00, kommunal unterschiedlich Alles schon geschehen, etwa 500 Euro
- Bauherrenhaftpflichtversicherung ca. € 80 - € 150,00/Jahr, je nach Versicherungsgesellschaft ca. 100 Euro


3. Erdbau
- Abtransport des überschüssigen Erdreichs (normale Bodenverhältnisse) bei Keller, ca. € 1500,00 - kein Keller
- Innere Erschließung (Schmutz-/Regenwasserleitungen), ca. € 2,500 – je nach Leitungsweg - Nur Material notwendig, 1.500 Euro
- Revisionsschächte, Rigole bzw. Versickerungsschacht, ca. € 1.900,00 - € 2.200,00 - Gute Frage, wird geklärt.
- Reserve für Gründungsnebenkosten ca. € 8.000,00 für Bodenaustausch und/oder Ähnliches - Wird erst relevant, wenn akut notwendig. Nachbarbebauung war ohne Gründungsmehrkosten.


4. Hausanschlusskosten
- Strom/Gas/Wasser/Telekom, Anschluss an die Kanalisation, ca. € 8000,00 - € 8.500,00 - kommunal unterschiedlich Strom ja, 1.500 EUR, Wasser, Telekom nur innere Erschließung 1.000 EUR


5. Gebühren
- Abnahme der Entwässerungsleitung, ca. € 150,00 - kommunal unterschiedlich
- Schornsteinfeger (Abnahme des Schornsteins / Gasanlage - Achtung Gebühr fällt 2 x an), ca.
€ 200,00 - kommunal unterschiedlich
- Katasteramt (Übernahme der Daten des Vermessers in die Liegenschaftskarte), ca. € 150,00 – kommunal unterschiedlich
Diese Positionen übernehme ich einfach mal pauschal. 500 EUR

Ich verstehe deine Skepsis, aber wie du siehst sind wir mit der Planung schon relativ weit und waren bei den Baunebenkosten recht großzügig. Lassen wir es noch 12-13 TEUR inkl. MWSt. sein, die noch offen sind nach deiner Liste. Meine Kasse weist für diese Position noch etwa 18 TEUR auf. Also bin ich da ganz entspannt.

Was die Sorgen bezüglich der Baukosten betrifft, so teile ich die Sorgen der Preissteigerung allerdings in der Tat ein wenig. Allerdings hat unser Architekt trotz Nachfrage mehrfach betont, dass das so in etwa funktionieren sollte. Ich muss natürlich die Ausschreibung und die Angebote abwarten, vorher ist es mehr Glaskugel als Planung. Aber das Architekturbüro macht den Job schon deutlich länger als 20 Jahre. So ganz verplanen sollten die sich eigentlich nicht. Aber ich werde natürlich weiter berichten.

Zu ypg's Fragen:
*Die 2000 Euro Fliesen sind... gute Frage, wird nachgefragt. Für den Fliesenspiegel in der Küche was teuer, für einfache Fliesen als Boden zu wenig, fürs Bad... keine Ahnung. Den Hinweis nehme ich auf.
*Die Elektrik sind knapp 100 Steckdosen, 20 Schalter, 10 Taster, 7 Rollladensteuerungen, 7 Netzwerkdosen, 6 Coaxdosen, 4 Audiodosen, 6 Rauchmelder, ne Klingel, 24 Sicherungen, 3 FI, 2 LSFI, Zähler- und Sicherungsschrank - Allerdings sind das Eigenkapital-Preise meines Schwiegeronkels, der als Elektriker auch die komplette Installation samt Zählerantrag übernimmt. Er schätzt etwa 4.500 Euro, wir haben 6.000 Euro angenommen mit Sicherheitsaufschlag falls wir noch wilde Ideen bekommen. Und falls jemand fragt wann er das machen will... 1 Woche Zeit gibt er sich mit einem Helfer plus hier und da nochmal ein WE, falls dieZeit zu knapp wird.
*Für Erdarbeiten gibt es im Freundeskreis einen Garten-Landschaftsbauer, den ich hinzuziehen kann. Er hat uns auch schon in zwei Tagen eine Garage samt Fundament und Einfahrt abgerissen hat. Auf den kann ich jederzeit zurück greifen zu einem Freundschaftspreis, der unschlagbar ist. Einzig auf die Entsorgungskosten hatten wir keinen Einfluss, aber auch die waren geringer als geplant.
*Sorry, nicht Kamin, Schornstein. Der Kamin zählt bei mir unter Möbel. Und den Part betrachte ich hier nicht, da keine Baukosten.

 

[toxicmolotof]

Mein Partner hat ein vergleichbares Objekt in seinen Unterlagen; unabhängig davon, daß die Abmessungen wahrscheinlich kaum stimmen werden. Die Kosten betragen TEUR 207 als KfW 70-Effizienzhaus; schlüsselfertig (ohne Malerarbeiten und Bodenbeläge), incl. aller Ingenieurs- und Planungsleistungen. Eine Photovoltaik-Anlage incl. Speicher würde TEUR 15, eine Erdwärmepumpe TEUR 12 mit 2 Bohrungen, ein Edelstahlkamin TEUR 3.5, eine Fertiggarage 3 x 9 TEUR 11; alles aufpreispflichtig. Deshalb kann ich mir kaum vorstellen, daß Dein Architekt die Gewerke so vergeben bekommt, wie Du sie oben beziffert hast. Ich drücke Dir jedoch die Daumen.

Sind das Netto- oder Bruttopreise Bauexperte?
In Summe käme ich auf bei Dir auf 249 TEUR. Ich käme bei mir auf (was für ein Zufall) 249 TEUR inkl. MWSt.

Also ist unsere Differenz ja "höchstens" die Mehrwertsteuer. Sag mir das das bei dir auch Bruttokosten sind. Sonst frage ich mich wo ich 50 TEUR her nehmen soll, sollte deine Schätzung zutreffen.

 

[Bauexperte]

Guten Morgen,

Sind das Netto- oder Bruttopreise Bauexperte?
In Summe käme ich auf bei Dir auf 249 TEUR. Ich käme bei mir auf (was für ein Zufall) 249 TEUR inkl. MWSt.

Also ist unsere Differenz ja "höchstens" die Mehrwertsteuer. Sag mir das das bei dir auch Bruttokosten sind. Sonst frage ich mich wo ich 50 TEUR her nehmen soll, sollte deine Schätzung zutreffen.

Im Außenverhältnis darf "nur" mit Bruttopreisen gearbeitet werden; insofern ist diese, Deine Sorge unbegründet ;)

Ich merke aber, daß ich es hätte anders formulieren sollen (müssen). Der Anbieter meines Partners baut ein paar viel mehr als nur 20 Häuser/Jahr ;); insofern liegen bei der Kalkulation ganz andere Einkaufskonditionen zu Grunde. Da mein Partner und ich auf unseren beiden Geschäftsfeldern grundsätzlich zusammenarbeiten, stets alle Kunden gemeinsam betreuen, kenne ich logischerweise viele Zulieferer und Handwerker persönlich sehr gut. Ich kann mich ergo auf einzelne Konditionen "´drauf hängen", erhalte aber noch lange nicht die vollständigen Vorteile, da ich mit meinem Geschäft wesentlich weniger Einheiten/Jahr erstelle.

Als ich daher Deine Werte gelesen habe, fand ich sie zwar vordergründig in Ordnung - wenn sich auch hier und da die Zahlen verschieben - fragte/frage mich allerdings, ob Dein Architekt (auch bei 20-jähriger Marktzugehörigkeit) diese Preise real durchsetzen kann; dazu gehören schon sehr gute Einkaufsvorteile. Das "Risiko" bei der Vergabe über Architekt ist stets der Festpreis, welcher nicht gewährt wird, da ansonsten der Architekt als GU auftreten würde. Kommt jetzt noch ein, von der Kostenschätzung, abweichender Rücklauf (ausgefüllte Ausschreibung) hinzu, wird ein Finanzierung - insbesondere, eine knappe - sehr schnell kippen.

Ich drücke Dir die Daumen, daß ich mich irre.

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[toxicmolotof]

Jaja, im Außenverhältnis... glaube mal, wie oft ich als Endkunde jetzt schon Nettopreise bekommen habe. Mich wundert es nicht, dass sich andere dann über Rechnungen wundern. Bei fast jedem Telefonat, seinen es Handwerker, Baufachmärkte, Elektrofachmärkte, Entsorger, Containerdienste kamen plötzlich die Steuern on top. Mittlerweile frage ich lieber einmal mehr nach.

Dem Risiko der freien Preisverhandlung sind wir uns bewusst, ich gebe meinem Planer da entsprechenden Vertrauensvorschuss. Er wird auch seine Quellen haben. Ich werde berichten, wie es weiter geht.

 

[wadenkneifer]

Jaja, im Außenverhältnis... glaube mal, wie oft ich als Endkunde jetzt schon Nettopreise bekommen habe. Mich wundert es nicht, dass sich andere dann über Rechnungen wundern. Bei fast jedem Telefonat, seinen es Handwerker, Baufachmärkte, Elektrofachmärkte, Entsorger, Containerdienste kamen plötzlich die Steuern on top. Mittlerweile frage ich lieber einmal mehr nach.

Oh ja. das hab ich mittlerweile auch schon zur Genüge erlebt. Habe da aber auch schon erfolgreich auf Stur geschaltet, als am Ende auf einmal die Mehrwertsteuer drauf kommen sollte.