ᐅ Ideelle oder Realteilung von einem Grundstück

Du könntest also wenn ich recht verstehe die ganze dunkelhellgrüne "Parzelle A" kaufen und wärest frei darin, diese auch anders als mit dem dargestellten Doppelhausbeispiel zu bebauen. Die Grundfläche des Hauses könnte größer als in diesem Beispiel geraten und es könnte etwas anders platziert sein; auch ein Einzelhaus wäre dort möglich - allerdings kannst Du Dir den Grunderwerb nur leisten, wenn Du die ich sachma "Überschußmenge Grundstück" an jemanden weiterverkaufen könntest, den Du dann als Hälftennachbarn akzeptiertest.

Meine Rückfrage nach der Erschließung ist bislang offen geblieben. Ich gehe also von der komplizierteren Variante aus, daß eine zweite Erschließung über die planuntere Straße nicht zur Diskussion stünde und der Hälftennachbar entweder eine eigene Anbindung an die planobere Straße bräuchte oder Du ihm ein GFL-Recht einräumen müßtest. Eine reale Teilung des Grundstückes wäre möglich, aber wohl erst (nach dem Kauf) von Dir zu betreiben. Diesbezüglich wären die Optionen auszuloten, ob Du nur eine Bürgschaft dafür bringen müßtest, daß der zweite Käufer nicht abspränge, oder ob Du das Ganzgrundstück kaufen müßtest, um danach bei Behalten des Halbgrundstücks 1 das Halbgrundstück 2 weiterzuverkaufen. Wenn der Verkäufer einen Kauf je einer Hälfte durch zwei Käufer akzeptiert, müßtest Du einen Teilungsvorschlag beibringen und den Aufwand der Teilung (Vermessung, Abmarkung, Kataster- und Grundbuchangelegenheiten, Notarmehrkosten) tragen. Mußt Du das Ganzgrundstück kaufen, brauchst Du die Bonität für den Kauf und das Zeitrisiko bis zum Weiterverkauf, und mußt zunächst alle Nebenkosten und Steuern aufbringen, sowie zahlst auch auf den Veräußerungsgewinn Steuern. Dafür hättest Du allerdings die Hoheit über die Abwägung zwischen realer und ideeller Teilung sowie über die Projektentwicklung, könntest also im Extremfall beide Hälften planen. Beide auch bauen lassen und erst die fertiggestellte andere Hälfte verkaufen könntest Du wohl nicht, nehme ich an.

Da Du nicht der einzige Interessent sein wirst und der Verkäufer das Grundstück rasch veräußern wollen wird, gehe ich davon aus, daß er den Kauf des Ganzgrundstückes durch Dich (oder einen anderen Interessenten) gegenüber der Variante bevorzugt, auf Dein Finden eines Mitkäufers zu warten. Also wirst Du wohl das Ganzgrundstück kaufen und den Grundstücksüberschuß weiterverkaufen müssen. Wäre ich Deine Bank, wäre mir am wohlsten, Du könntest einen verbindlichen Käufer für den Grundstücksüberschuß bereits beibringen, wenn Du das Projekt der Grundstücksentwicklung zwischenfinanziert bekommen möchtest.

Ich halte die Grundstücksaufteilung wie im Lageplan dargestellt mit einer wesentlichen Ausnahme für realistisch (nämlich zwei weitere Stellplätze für erforderlich) und würde die ideelle Teilung bevorzugen. Dabei könntest Du das Grundstück auch gleich als Entwicklungsgesellschaft kaufen (dann kauft der Hälftennachbar der Gesellschaft seinen WEG-Anteil ab, statt Dir das halbe Grundstück). Das mußt Du beurteilen, wie weit Du Dich da noch mit einem Steuerberater in die Materie hineinfuchsen möchtest.

Mein Vorgehen wäre an Deiner Stelle also wie folgt:
1. Gespräch mit der Bank über das Projekt und seine Finanzierung sowie mit dem Verkäufer über den Kauf des Ganzgrundstücks;
2. sofortige Suche nach einem Interessenten für den anderen WEG-Anteil und verbindliche Kaufvereinbarung;
3. Projektierung der Bebauung (ich berate gern);
4. Weiterverkaufsvollzug.

Dabei scheint mir realistisch, daß das Haus wie dargestellt geteilt wird also "vordere" NW- und "hintere" SO-Hälfte, Firstrichtung NW-SO, auch mit der Annahme der Größen wie dargestellt (ich erinnere an meine Rückfrage, ob mit der BGF die Grundfläche des Gesamthauses oder die Geschossflächen einer Hälfte gemeint seien); also mit der Perspektive, daß sich eventuell nur 120/125 qm "Wohnfläche" je Hälfte ergeben könnten. Und wie gesagt zwei weitere Stellplätze wären wohl noch vorzusehen.

Den dargestellten Dummy erstellt allerdings kaum jemand nur so als Service. Mir würde sich daher die Frage aufdrängen, weshalb ein Profi das vorstehend skizzierte Geschäft nicht selbst machen möchte !

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Vielen Dank für deine Expertise. Zu deinem ersten Absatz: Ja, da hast du so richtig verstanden. Man könnte frei wählen, was wie gebaut wird. 

Bezüglich der Erschließung würde es wohl Sinn machen diese gemeinsam zur oberen Straße zu vollziehen (GFL Recht). 

Nachdem ich in Kürze einen Termin mit einer Baufirma und einer Bank bezüglich Finanzierung habe, würde ich mich nach positiven Ausgang sofort nach einem Käufer für den zweiten Teil des Grundstücks machen. 

Danach wäre dann ein gemeinsamer Kauf und ideeller Teilung geplant. Soweit ich das vom Verkäufer des Grundstücks verstanden habe, wäre das für ihn auch so akzeptabel. Bezüglich der BGF muss ich mich nochmal erkundigen. 

Das mit den zwei Stellplätzen macht definitiv Sinn. 

PhilB schrieb:
Nachdem ich in Kürze einen Termin mit einer Baufirma und einer Bank bezüglich Finanzierung habe, würde ich mich nach positiven Ausgang sofort nach einem Käufer für den zweiten Teil des Grundstücks machen.

Und was willst Du ihm dann anbieten? Er muss genau das Grundstück mit einer Eigentumswohnung und einem "wilden" Konstrukt an Sondernutzungsrechten haben wollen. 
Ich würde nicht als zweiter Partner einsteigen wollen. Nur, wenn eine fertige Planung vorliegt - quasi wie vom Bauträger kaufen. Für alles andere sind es mir zu viele Unwägbarkeiten, wenn ich über eine halbe Mio. € ausgeben soll.

PhilB schrieb:
Bezüglich der Erschließung würde es wohl Sinn machen diese gemeinsam zur oberen Straße zu vollziehen (GFL Recht). [...] Danach wäre dann ein gemeinsamer Kauf und ideeller Teilung geplant.

Bei ideeller Teilung - also WEG - gibt es kein GFL-Recht; die Leitungen gehören der WEG, und die Gemeinschaftsflächen können von allen Eigentümern und deren Besuchern betreten und befahren werden.

PhilB schrieb:
Nachdem ich in Kürze einen Termin mit einer Baufirma und einer Bank bezüglich Finanzierung habe, würde ich mich nach positiven Ausgang sofort nach einem Käufer für den zweiten Teil des Grundstücks machen.

Den Käufer kannst Du bereits parallel suchen - wenn es nicht dieses Grundstück wird, wirst Du Dir an anderen Ecken in diesem Ort auch kein Alleingrundstück leisten können.

PhilB schrieb:
Das mit den zwei Stellplätzen macht definitiv Sinn.

Vermutlich am besten beide hintereinander, so ungefähr 3 x 13 m entlang der Grenze.

nordanney schrieb:
Und was willst Du ihm dann anbieten? Er muss genau das Grundstück mit einer Eigentumswohnung und einem "wilden" Konstrukt an Sondernutzungsrechten haben wollen.

Ich sehe hier kein wildes Konstrukt, das entstünde nur bei realer Teilung. Natürlich entspricht hier jede Doppelhaushälfte praktisch einer ETW.

nordanney schrieb:
Ich würde nicht als zweiter Partner einsteigen wollen. Nur, wenn eine fertige Planung vorliegt - quasi wie vom Bauträger kaufen. Für alles andere sind es mir zu viele Unwägbarkeiten, wenn ich über eine halbe Mio. € ausgeben soll.

Nichts anderes habe ich dem TE vorgeschlagen: er muß wie ein Bauträger projektieren und den Käufer des Miteigentumsanteils auch wie den Käufer einer Bauträger-Doppelhaushälfte behandeln. Nur mit dem wesentlichen Unterschied zum klassischen BT, daß hier ein "Rohbau" gekauft werden kann ;-)
Und wie gesagt, ich berate gern – für die „üblichen Verdächtigen“ wird das Projekt ein wenig zu atypisch sein, und in der Losgröße „1 Doppelhaus“ auch nur dann interessant, wenn sie zufällig in der Nähe ein aktuelles Projekt haben.

11ant schrieb:
Den dargestellten Dummy erstellt allerdings kaum jemand nur so als Service. Mir würde sich daher die Frage aufdrängen, weshalb ein Profi das vorstehend skizzierte Geschäft nicht selbst machen möchte !

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11ant schrieb:
Ich sehe hier kein wildes Konstrukt, das entstünde nur bei realer Teilung. Natürlich entspricht hier jede Doppelhaushälfte praktisch einer ETW.

Nicht beim Haus an sich. Aber im jetzigen Zeitpunkt den passenden Käufer zu finden bei noch so vielen Fragen.

11ant schrieb:
Mir würde sich daher die Frage aufdrängen, weshalb ein Profi das vorstehend skizzierte Geschäft nicht selbst machen möchte !

Die Frage drängt sich nicht auf. Wenn es einfach wäre, würde es ein Profi machen. Aber der Aufwand / das vermutliche Risiko im Verhältnis zu Ertrag sind wahrscheinlich einfach zu gering. Gerade, wenn Du dann auch noch nach Makler- und Bauträgerverordnung inkl. Sonderwunschmanagement arbeiten musst.

nordanney schrieb:
Nicht beim Haus an sich. Aber im jetzigen Zeitpunkt den passenden Käufer zu finden bei noch so vielen Fragen.

Ich gehe davon aus, daß der TE für die Suche nach einem Heiratskandidaten selbst bei meiner Mithilfe länger brauchen wird, als der Verkäufer zu warten bereit ist. Es wird nicht vermeidbar sein, daß der TE ins Risiko geht, und geliehenes Geld bringt recht rasch den Taxameter zum ticken. Wenn meine finanziellen Verhältnisse nicht hergeben, mir dieses Grundstück für ein Einzelhaus zu gönnen, dann belastet mich auch das Warten auf einen Käufer des Bauplatzüberschusses nicht unerheblich. Der TE sollte im Grunde also diesen "zweiten Mann zum Schach" bereits in petto haben, bevor er ein Grundstück sucht. Es gilt also mindestens keine Zeit zu verlieren. Der Juniorpartner ist in einer weitgehend vergleichbaren Situation.

nordanney schrieb:
Die Frage drängt sich nicht auf. Wenn es einfach wäre, würde es ein Profi machen. Aber der Aufwand / das vermutliche Risiko im Verhältnis zu Ertrag sind wahrscheinlich einfach zu gering. Gerade, wenn Du dann auch noch nach Makler- und Bauträgerverordnung inkl. Sonderwunschmanagement arbeiten musst.

Der Bildausschnitt am Threadbeginn wirkt auf mich einem Exposé entnommen, das man in dieser Detailtiefe kaum nur dafür erstellt, einem kühnen Recken die Bebaubarkeit des Grundstücks zu illustrieren. Sondern eher um es seiner eigenen Bank vorzurechnen, wie man dieses Grundstück entwickeln könnte, wenn man als derzeitiger Eigentümer selbst den Bauträger spielte. Daß der Campus zu klein ist, um eine auskömmliche Anzahl Kekse aufs Backblech zu legen, sieht ein Brancheninsider sofort. Daher drängt sich mir eben die Frage auf, wo die plötzliche Wasserscheu erst nach der Einfügung eines Erdgeschoßdummies herkommt. Daß in dieser Losgröße kein großer Reibach möglich ist, war ja schon vorher erkennbar. Es ist m.E. von vornherein ein Geschäft für Eigenbedürftige, was einen potentiellen gewerbsmäßigen Dritten kaum überraschen kann.

Mit "Sonderwunschmanagement" nennst Du ein gutes Stichwort, denn hier liegt für beide Doppelhausnachbarn genau der Clou: die "üblichen Verdächtigen" wollen die Schlüsselfertig-Wertschöpfung mitnehmen, im Reigen der möglichen Sonderwünsche kommt bei ihnen daher eine Doppelhaushälfte nur im Rohbau zu erwerben gar nicht vor, während es für beide Selbstnutzerineressenten attraktiv ist: für den Seniorpartner (Ganzgrundstückskäufer und Entwickler) gibt es hier weniger Potential an Gewinn (der für einen Privatmenschen nicht im Vordergrund steht und nur Steuern bedeuten würde), und der Juniorpartner (Zweitbauplatz- bzw. Miteigentumsanteilskäufer) spart ebenfalls, bei Liquidität und Grunderwerbsteuer. All´ dies sehe nicht nur ich sofort (und Du doch eigentlich auch), sondern auch jeder berufsmäßige Grundstücksentwickler / Bauträger.

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