ᐅ 70er Doppelhaushälfte Kostenschätzung zur Sanierung nach KfW oder BAFA

Hallo zusammen,

wir stehen kurz vor dem Kauf einer Doppelhaushälfte Bj. 1970 welches bis auf eine Gasbrennwertzentrale aus 2018 bisher noch nicht saniert wurde.
Nach Besichtigung mit einem Bausachverständiger/Energieberater (auf der EEE gelistet) ist das Haus (unter der Berücksichtigung, dass bisher nichts gemacht wurde) in einem guten Zustand.

Ich möchte eure Expertise bzw. Meinung einholen, da die Spanne der Kostenschätzung des Bausachverständiger/EB und meinen Recherchen im Netz, Youtube zu den Sanierungsmaßnahmen doch sehr weit auseinander liegen.

Ein paar Eckdaten zum Objekt im Umkreis Köln/Bonn (Kaufpreis 300TEUR):
- Wohn-/Nutzfläche gesamt 141qm
- vollunterkellert (Vorrats-, Heizungs-, Hobbyraum und Waschküche
- EG (Gäste-WC, Windfang/Flur, Küche und Wohnraum
- OG (Bad, 2 Kinderzimmer, Elternzimmer)
- DG (Bad, weitere Wohn-/Schlaffläche )

Nun zur Kostenschätzung des Bausachverständiger:
1. Dach Zwischensparrendämmung + Dämmung oberste Geschossdecke (da Spitzboden ungenutzt bleibt): 60TEUR
2. Austausch Fenster + Haustür: 25TEUR
3. Fassade 50TEUR
4. Fußbodenheizung: 25TEUR (bei Erhalt der Heizung) oder 50TEUR (mit Wärmepumpe)
5. Lüftungsanlage: 35TEUR
6. Photovoltaikanlage: 30TEUR
7. Kellerdämmung (von außen inkl. Abdichtung und Ausschachtung): 45TEUR
8. Erneuerung aller Wasserleitungen: 10TEUR
9. Elektrik: 20TEUR
10. Badezimmer: 30TEUR
11. Malerarbeiten: 25TEUR
12. Innenarbeiten: 10TEUR
Gesamt: 390TEUR

Ursprünglich hatten wir die Baufinanzierung neben dem Bankkredit mit der KfW Förderung Jung kauft alt (alle Voraussetzungen sind erfüllt) und in Kombination mit KfW 261 mit Ziel KfW 55 EE geplant, da ich mit meiner Inet und Youtube Recherche eher zwischen 160-200TEUR gerechnet hatte. Aber allein mit den geschätzen Kosten der Maßnahmen 1. bis 7. mit insgesamt 295TEUR wurd mir dann doch schlecht und ist aus finanzieller Sicht nicht umsetzbar. Oder hier gibt es jemanden von euch, der mir doch vielleicht noch Hoffnung macht und es noch andere Lösungen gibt, um KfW 55 EE zu erreichen? Hab ich wirklich so schlecht recherchiert und habe geglaubt mit 500TEUR (Haus + Sanierung) ein Eigenheim für uns als 5 köpfige Familie erfüllen zu können?

Bei den Maßnahmen 8. bis 12. mit insgesamt 95TEUR könnte ich bei neuen Wasserleitungen und Badezimmern einen großteil an Arbeitskosten sparen (Freunde im Sanitär/Heizungs Fachbetrieb) und mit Unterstützung auch über Eigenleistung bzw. mit Freundeskreis umsetzbar.

Der Bausachverständiger hat mir aber auch gesagt, dass man das Haus auf einen guten energetischen Standard bzw. auch den Wert des Hauses heben kann, wenn man z.B. nur die Maßnahmen 1.,2., 4. und die Maßnahmen 8. bis 12. umsetzt.

Wie ist eure Meinung dazu?

Grundrisse, Querschnitte, Baubeschreibung hänge ich zusätzlich an.

Ich halte einige Zahlen für zu hoch gegriffen für eine Doppelhaushälfte.
Wo will der gute Mann bei 9 Fenstern + Haustür denn 25k€ versenken oder 60k€ für dieses Minidach oder 50k€ für die Fassade. Genauso sind die 35k€ für die Lüftungsanlage sehr gönnerisch...

Zu den Kosten kann ich leider fast gar nichts sagen... halte die Idee Fußbodenheizung einzubauen (keine störenden Heizkörper) und erstmal die bisherige Heizung zu behalten, aber für durchaus praktisch.

Photovoltaikanlage erscheint mir auch relativ hochgegriffen, wenn das gut koordiniert mit den Fassadenarbeiten passiert, sollten sich bezüglich Gerüstkosten etc. Synergien ergeben.

Aber, mal kurz zum Grundriss .. euer EG-Grundriss schreit für meinen Geschmack danach, die Küche an die Terrasse zu legen (Wasserverlegung kann jetzt noch unterhalb Kellerdecke stattfinden). Und den Wohnbereich dann dahin, wo jetzt die Küche eingezeichnet ist.

Solltet ihr in eure Überlegung mal einbeziehen.

Vorab: Inet und yt sind da genauso hilfreich wie bei einem Besuch beim Arzt...

Zu den Auflistungen:

- zu 1.) klingt nach einer kompletten Dachsanierung inkl. Ziegel - in dem Alter durchaus sinnvoll. Würde ich machen.
- zu 2.) kommt für mich auf Basis der Größe der Fenster auch hin. Würde ich machen.
- zu 3.) klingt für mich nach Vollsanierung - sehe ich keine Notwendigkeit.
- zu 4.) würde ich von den Böden abhängig machen - wenn die auch raus sollen, dann ok, aber ich bin kein Freund davon.
- zu 5.) warum?
- zu 6.) mir ist die Dachgröße nicht bekannt - das ist aber ein Haufen Holz und ist mit Sicherheit auch inkl. Akku, Notstrom und allem PliPlaPlo. Würde ich mit dem Dach machen lassen, wird im Paket billiger
- zu 7.) ein typischer "selber machen"-Fall.
- zu 8.) nur in Verbindung mit 4. machen - habt Ihr Lecks?
- zu 9.) dito - also in Verbindung mit Fußbodenheizung und Wasserleitungen
- zu 10.) kann ich nicht beurteilen, da ich es nicht gesehen habe
- zu 11.) das ist dann aber schon vom Allerfeinsten...
- zu 12.) was auch immer...

Mein Resümee:

1, 2 und 6 würde ich persönlich auf alle Fälle machen lassen - damit sind wir irgendwo unter 100 k. 4, 8, 9 und 10 kommt auf den mir nicht bekannten realen Zustand respektive Eure Wünsche an. Beim Rest... naja...

Einige Dinge sind unplausibel. Andere kann man anders umsetzen.
Zunächst mal hat das Haus super Voraussetzungen für eine Sanierung. Z.B. die Tatsache, dass alles Stahlbetondecken sind.

Lawriee schrieb:

1. Dach Zwischensparrendämmung + Dämmung oberste Geschossdecke (da Spitzboden ungenutzt bleibt): 60TEUR

Warum Zwischensparrendämmung, wenn die oberste Geschossdecke gedämmt werden soll? Wenn Kaltdach und belüftet, dann reicht für den Neubaustandard, dass Du für 1.000€ Mineralwolle auf den Dachboden wirfst und die Zwischensparrendämmung sein lässt.
Ggf. Dachziegel erneuern (macht Sinn).

Lawriee schrieb:

3. Fassade 50TEUR

Könnte sein, dass der Dachüberstand vergrößert werden muss, da Du sonst die Giebelseiten nicht dämmen kannst. Du wirst mindestens 16cm Überstand benötigen, um mit 12cm Resol auf besser KfW 55 kommen zu können. Ansonsten normale und günstigere Materialien mit Vergrößerung.

Lawriee schrieb:

2. Austausch Fenster + Haustür: 25TEUR

Könnte mit Verzicht auf Deutsche Anbieter günstiger werden (oder Verzicht auf Luxus-Tür mit Fingerprint o.ä.).

Lawriee schrieb:

5. Lüftungsanlage: 35TEUR

Schätze ich fast 30k zu teuer ein - nimm eine dezentrale Anlage.

Lawriee schrieb:

7. Kellerdämmung (von außen inkl. Abdichtung und Ausschachtung): 45TEUR

Man könnte, wenn der Keller unbeheizt ist, über eine reine Abdichtung (falls nötig) und Kellerdeckendämmung nachdenken. Dann muss aber der Zugang zum Keller mit einer Tür versehen werden.

Lawriee schrieb:

6. Photovoltaikanlage: 30TEUR

Viel zu teuer. Kannst mindestens die Hälfte einsparen, wenn Du auf den Speicher verzichtest und nur die "einfache" Anlage aufs Dach setzt. Was Sinn macht, wenn das Dach neu gedeckt wird und die Kosten für Photovoltaik auch senkt (Gerüst steht dann z.B. schon und der Elektriker arbeitet sowieso für die neue Elektrik).

Lawriee schrieb:

8. Erneuerung aller Wasserleitungen: 10TEUR

Je nach verwendetem Material kann das teurer werden. Verzicht auf "Luxus"leitungen wie z.B. Raxofix (sauteures Material, insbesondere die Fittinge).
Daneben stellt sich die Frage, warum die Leitungen erneuert werden müssen. Also erst Leitungen prüfen und ggf. den ganzen Punkt sparen.

Daneben sehe ich wahnsinniges Potential für EL.
- Entkernung inkl. Estrich (Estrich für das gesamte Haus entfernen sollte nicht länger als einen Samstag dauern)
- Kellerabdichtung außen
- Malerei
- Ggf. Bodenbeläge
- Zuarbeit bei Fußbodenheizung (z.B. Dämmung auf Boden aufbringen und Fußbodenheizung selbst verlegen - bieten viele Sanis an und übernehmen die Gewährleistung)

P.S. Habe selbst ein etwas älteres Haus so saniert, wie Du es gerne möchtest.
...

Im Gegensatz zum Vorredner würde ich persönlich aber immer bei einer Kernsanierung einer so alten Immobilie die Elektrik erneuern. Ja, sind wird noch gut funktionieren, hat aber im Vergleich zu heute viel zu wenig Kreise, Steckdosen, Brennstellen, Netzwerkanbindungen und nötige Bauteile.

Ich bin jetzt auch keine Fachfrau, wenn es um Sanierungskosten geht, aber mir ist gleich dieser Posten aufgefallen

Lawriee schrieb:

1. Dach Zwischensparrendämmung + Dämmung oberste Geschossdecke (da Spitzboden ungenutzt bleibt): 60TEUR

Warum Sparrendämmung, wenn die oberste Geschossdecke des Kaltdaches gedämmt wird.
Praktisch veranlagte Menschen können die oberste Geschossdecke auch in EL durchführen.

Und dieser Posten:

Lawriee schrieb:

11. Malerarbeiten: 25TEUR

Das kann man ja auch gut halbieren, wenn man auf den Maler verzichtet und selbst rangeht.
Malerarbeiten kann man sehr gut in EL durchführen.

Edit: Wenn es auch zeitgleich schreibt, wird an dem Dämmungsgedanken wohl auch etwas dran sein