ᐅ Erfahrungsbericht: Kernsanierung Einfamilienhaus BJ1900

Hallo liebe Forenmitglieder,

nachdem ich nun lange Zeit stiller Mitleser war (noch nicht einmal angemeldet 😉), möchte ich meine Erfahrungen mit euch teilen. Vielleicht hilft es dem ein oder anderen eine Vorstellung davon zu bekommen, was es heißt ein altes Haus zu kaufen und kernzusanieren. Falls es im Falschen Bereich ist, gerne verschieben.

Ich nehme euch mit von der Besichtigung hin zur Planung, der Finanzierung, dem Hauskauf und der anschließenden Kernsanierung.

Da in den letzten zwei Jahren wenig Zeit zum Rekapitulieren geblieben ist, möchte ich diese Gelegenheit nutzen, um unser Projekt für mich und euch einmal vom Anfang bis zum Ende aufzubereiten. Wobei wir, um ehrlich zu sein, noch nicht ganz am Ende angelangt sind und voraussichtlich im September/Oktober 2022 einziehen werden. Aber hey, fertig wird man bei so einem Projekt doch eh nie...

Kurz zu uns:

Unsere kleine Familie besteht aus meiner Freundin (31), unserem Sohn (1) und mir (31). Wir beide sind angestellt, meine Freundin aktuell in Elternzeit und unser Sohn im letzten Jahr geboren.

Handwerklich nicht allzu ungeschickt, ein wenig Hintergrund im Bauingenieurwesen (zumindest bis zum Vordiplom :p), aber sonst Schreibtischtäter im Bereich Finanzen bzw. im Labor.

Kurz zum Haus:

Gebaut im Leipziger Osten um 1900, 110qm Wohnfläche, teilweise unterkellert. Umgeben von einem 1.100qm großem Grundstück in zweiter Reihe sowie einem massiven 200qm Nebengelass.

Uns sonst: Kachelofen und eine kleine Nachtspeicherheizung als einzige Wärmequelle, marode Holzfenster, komplett möbliert DDR-Stil, Bleileitungen überall, Sanierungsstau seit den 80er Jahren, und, und und....

Eine Menge Arbeit!

Kurz zum Projekt:

Wir haben uns zum Ziel genommen so viel wie möglich in Eigenleistung zu machen und das Haus innerhalb eines Jahres bezugsfähig zu Sanieren. (Spoiler: Hat nicht ganz geklappt 🙂 😉

Ein großer Vorteil ist, dass wir während der Sanierung mietfrei und ohne Zeitdruck wohnen können.
Weiterer Vorteil: Zwischen aktueller Wohnung und dem Haus liegen 50m Luftlinie, optimal um jederzeit auf die Baustelle zu gehen.

So, genug geschrieben. Kommen wir zum ersten Punkt, der Besichtigung.

Besichtigung:

Wir hatten uns gerade damit beschäftigt aufgrund des bevorstehenden Nachwuchses wieder in unsere Heimat zu ziehen und uns im Leipziger Osten eine schöne Wohnung zu mieten.

Der Gedanke ein Haus zu kaufen begleitete uns natürlich auch, allerdings war ein Neubau zum damaligen Zeitpunkt nur schwer finanziell tragbar und der Markt für Bestandsimmobilien wie leergefegt.

Wie es der Zufall wollte, bekamen wir durch die Schornsteinfegerin den Hinweis, dass ein Grundstück zwei Häuser neben meinen Eltern verkauft werden soll. Also nicht lange gefackelt und mit der Eigentümerin einen Besichtigungstermin für das darauffolgende Wochenende vereinbart. Das war im August 2020.

Das Haus stand zu diesem Zeitpunkt schon einige Monate leer, da die beiden Vorbesitzer (weit über 90 Jahre) ins Pflegeheim gezogen sind. Der Besichtigungstermin fand also mit deren Tochter statt.

Die Haustüre geöffnet und neben Dunkelheit kroch der Geruch von Katzenurin in die Nase. Was für ein erster Eindruck!

Der Flur klein und dunkel, die Küche dreckig und aus DDR-Zeiten (sowie auch die restliche Einrichtung), das Linoleum löst sich vom Boden und generell sieht es so aus, als ob zwei 90-Jährige von heute auf morgen das Haus verlassen haben und nur die nötigsten Sachen eingepackt wurden. Und so war es halt auch.

Bevor ich hier zu viel schreibe, können Bilder diesen Eindruck besser veranschaulichen:

Eine Nacht drüber geschlafen, die ersten Planungen ausgearbeitet, viel nachgedacht und am Ende entschieden, dass wir das Haus kaufen wollen. Lage super, Grundstück mit viel Potential, ein Nebengelass für Werkstatt und Partyraum und die Wohnfläche lässt sich ggf. mit einem Anbau erweitern. Gewachsene Lage, alle Nachbarn kenne ich aus meiner Kindheit und die Nähe zu den Eltern/Großeltern und der Familie sind einmalig. Dagegen steht eine Menge Arbeit, Zeit und Nerven, die uns die kommenden Monate begleiten werden.

Da sich als Laie zur Bausubstanz wenig einschätzen lässt, wie bspw. Risse im Mauerwerk zu bewerten sind, ob der Keller feucht ist, die Balken in Ordnung sind, haben wir einen Termin mit einem Baugutachter gemacht, der uns schließlich grünes Licht gegeben hat und mit uns einen ersten Sanierungsfahrplan erstellt hat.

Dach neu, Dachdämmung neu, Fenster neu, Heizung neu, Versorgungsleitungen neu, Elektrik neu, Fußbodenheizung einbauen, neuer Estrich in EG+Keller und einiges mehr. In den kommenden drei Jahren auch ein WDVS.

Am Ende steht folgende Rechnung für den Kredit:

Kosten für den Haus+Grundstück: 215k€
Sanierungskosten: 100k€
Kaufnebenkosten: 25k€

Eigenkapital: 35k€

Und da stehen wir nun. Plötzlich die Entscheidung zu treffen ein Haus zu kaufen, was bis dato in ~5 Jahren geplant war.

Unser kurzfristig verfügbares Eigenkapital deckt die Kaufnebenkosten, mehr auch nicht. Heißt, es läuft alles auf eine 100% Finanzierung hinaus.

Dazu später mehr. Es wird auf jeden Fall spannend 😉

Herzlich willkommen und viel Spaß bei der Saniererei. Bis auf das Dach habe ich dasselbe Programm auch durch.

ptkptk91 schrieb:

Sanierungskosten: 100k€

Das ist aber nur der erste Schritt, oder? Was wird die Gesamtsanierung kosten?

Das war die erste Kostenschätzung, eine Auflistung des Budgets kommt noch. Bis auf das WDVS waren dort alle Sanierungskosten enthalten, die im Haus anfallen + Versorgungsleitung. Keine Außenanlagen, Terrasse, Pflastern, etc.

Aber wie gesagt, mit viel Eigenleistung und Zeit.

Viel Spaß und Erfolg Euch.
Die 100k halte ich allerdings auch für knapp bemessen. Drücke Euch die Daumen.

ptkptk91 schrieb:

Das war die erste Kostenschätzung,

ptkptk91 schrieb:

Aber wie gesagt, mit viel Eigenleistung und Zeit.

Ich drücke Dir die Daumen. Glaube aus aktueller eigener Erfahrung aber nicht an das Budget, wird m.E. vielleicht noch nicht einmal fürs Material reichen.

Hä, lese ich falsch, oder ihr? Ich dachte, der TE ist fertig und dies ein Erfahrungsbericht in mehreren Etappen?