ᐅ Abwägung: Erbbaurecht vs. Grundstückskauf / Renovieren

Ich kann verstehen dass du über Erbpacht frustriert bist. Wir hatten auch zwischenzeitlich das Gefühl dass wir nur an ein Erbpachtgrundstück kommen und mir persönlich hat das ganze Konzept auch überhaupt nicht behagt. Aber es gibt ein paar Dinge die du dir durch den Kopf gehen lassen solltest:
- Die Gemeinde kann sicherlich nicht irgendwelche Verkaufspreise diktieren. Was marktgerecht ist, lässt sich im Zweifelsfall lange streiten und du wirst nie Probleme haben in einem Immobilienportal 5 ähnliche Häuser zu hohen Preisen zu finden
- 1,5% Pachtzins ist nicht besonders teuer. Eher sogar eine ziemlich miese Rendite für die Gemeinde
- Vorschriften macht dir die Gemeinde auch wenn du das Grundstück richtig kaufen kannst. Kleiner Auszug aus unserem Bebauungsplan: Retentionszisterne, wasserdurchlässiges Pflaster, Nebengebäude müssen wie Haupthaus eingedeckt werden (=Ziegel) oder begrünt sein, Gartenhaus maximal 40cbm umbauter Raum
- Mit eurem Eigenkapital macht ihr auf dem Grundstücksmarkt nahe München keinen Stich. Da ist das komplette Eigenkapital für Makler, Grunderwerbsteuer und Notar weg
- Entsprechend werdet ihr bei einem Kaufgrundstück kein Geld mehr für ein Haus haben. Ein Haus für 300 000€ ist nahe München recht sportlich, insbesondere für ein KfW55 oder besser, dazu kommen noch Baunebenkosten von ca 50 000€ , dazu Garten, Carport, Küche, Sachverständiger, Puffer, usw. Unterschätzt diesen letzten Kostenblock nicht. Der summiert sich in meiner Kalkulation auf fast 50 000€ zusätzlich zum Haus, Grundstück und Baunebenkosten. Sicher lässt sich mit Eigenleistung einiges günstiger machen, aber die Tendenz für die Doppelhaushälfte geht eher in Richtung 400 000€ als 300 000€. Bei 1500€/qm Grundstückspreis könnt ihr euch also etwa 100qm Grundstück leisten ohne die Kalkulation zu sprengen. Du schreibst ja selbst dass Grundstücke bei euch eher 250 TE kosten, das haut dann nie fürs Haus hin
- der KFW Kredit muss auch über einen Grundbucheintrag besichert werden. Die Rechnung lautet also nicht 570 Bank + 120 KfW sondern eher 450 TE Bank + 120 KfW
- die Gemeinde hat eher weniger Interesse daran das Haus nach Ablauf der Erbpacht einzukassieren. In der Regel wirst du es dort leichter haben jemand zu finden, der das Haus kauft

So wie ich das sehe, bleibt euch bei eurem Budget nichts anderes übrig als auf Erbpacht zu bauen. Grundstück kaufen ist bei 250 000€ für ein Grundstück nicht drin. Wenn du aber keine Erbpacht willst, lass es besser sein. Es bringt nichts, deshalb unglücklich zu werden

Hitokiri-1978 schrieb:

Und ja... unser Budget liegt bei ca. 500.000 für alles.

500000 ist für Eure Ecke nicht prall, was ich so auch in anderen Foren so lese.

Hitokiri-1978 schrieb:

aber immer ewig mit dem Auto fahren und von allem getrennt leben.

Was heißt das denn? Viele pendeln, die Frage ist, ob Du 20 Min schon für unzumutbar siehst oder geht es um 1:20? Was meinst Du mit „getrennt leben“?

Hitokiri-1978 schrieb:

weiterhin zum gewohnten Sport hingehen, die Bekannten meiner Frau aus der Musik- und Tanzschule usw. treffen und hätten es zu meinen Eltern und meinen Brüdern noch rel. nahe.

Sport kann man überall machen. Bekannte eher mal intensiver treffen als öfter und oberflächlich.
Insgesamt ändern sich ja im Alter auch die Prios, man wird „sesshafter“, allein schon wegen des Gartens...
Die 12,5 % sind schon ganz schön happig. Auch auf nur 75 Jahre...
Aber mal gegenrechnen der Alternative Grundstückskauf: was muss man monatlich für den Kaufpreis berappen?
Deine Aufzählung verstehe ich nicht.
Zu 1. Das Haus musst Du auch bei Eigengrundstück stetig renovieren und sanieren, damit es den Wert hält. Grundstückspreise werden nicht wie eine Konstante steigen, sondern irgendwann ist in der Kurve kein Anstieg mehr. Denn es gibt dann ja auch keine Käufer, die das Nirwana bezahlen können.
Zu 2 - 4:
Irgendwie habe ich das Gefühl, dass kein Vertrag so genau gelesen und für bare Münze genommen wird wie der Erbbaurechtsvertrag. Und warum will man ein Haus bauen, um es nach 7 Jahren wieder zu verkaufen? Das sind Nischenbeispiele.. man muss schauen, ob man überhaupt der Nische zugehört.
Weiterhin kann ich das aber völlig nachvollziehen, dass man irgendwann nicht mehr für alles bereit ist. Und gerade heutzutage spielt die Zeit eine größere Rolle, die man mit der Familie gewinnen kann.
Was ist mit Bestand?

Ps: wir haben auf Erbpacht gebaut.

WilderSueden schrieb:

- Die Gemeinde kann sicherlich nicht irgendwelche Verkaufspreise diktieren. Was marktgerecht ist, lässt sich im Zweifelsfall lange streiten und du wirst nie Probleme haben in einem Immobilienportal 5 ähnliche Häuser zu hohen Preisen zu finden
- 1,5% Pachtzins ist nicht besonders teuer. Eher sogar eine ziemlich miese Rendite für die Gemeinde
- Vorschriften macht dir die Gemeinde auch wenn du das Grundstück richtig kaufen kannst. Kleiner Auszug aus unserem Bebauungsplan: Retentionszisterne, wasserdurchlässiges Pflaster, Nebengebäude müssen wie Haupthaus eingedeckt werden (=Ziegel) oder begrünt sein, Gartenhaus maximal 40cbm umbauter Raum

Die Pacht ist sehr günstig - statt der 4%, die sonst immer noch gerne aufgerufen werden. Aber keine Angst - die Zahlungen sind indexiert und werden so ein Leben lang ordentlich mitsteigen. Während andere in 30 Jahren Grund erwerben, und ggfls. den Zins auf 30 Jahre fix im Vertrag haben, wird man bei Erbpacht kein Inflationsvorteil erzielen können - vom abbezahlten Eigenheim zur Rente braucht man gar nicht anfangen.

Mit einem Bebauungsplan hat die Erbpacht auch nicht gemein. Im Bebauungsplan kannst du, wenn alles passt, gerne noch mal einen Anbau anfügen. Kannst du hier nicht ohne Zustimmung. Und da du den Grad der Nutzung veränderst, wirst du danach auch mehr zahlen müssen.

Normale Laufzeit wäre 99 Jahre - also 2-5 Nutzungsperioden. Hier schon deutlich verkürzt. Angenommen du lebst 35-40 Jahre drin. Wird für den Käufer danach sportlich, es wird also auf einen neuen Vertrag hinauslaufen, mit schlechteren Konditionen.

Erbpacht macht eigentlich nur Sinn, wenn du ein gutes, altes Haus aus einer Zeit findest, in dem Bauland sehr günstig war - hier kannst du die Kostenersparnis, selbst nach Inflationsausgleich, gut retten, da die explodierten Bodenpreise nicht einfließen. Aber sonst..

BackSteinGotik schrieb:

da die explodierten Bodenpreise nicht einfließen

In diesem Fall ist das an den Bodenrichtwert indexiert wenn ich das richtig verstehe.

BackSteinGotik schrieb:

Erbpacht macht eigentlich nur Sinn, wenn du ein gutes, altes Haus aus einer Zeit findest, in dem Bauland sehr günstig war - hier kannst du die Kostenersparnis, selbst nach Inflationsausgleich, gut retten, da die explodierten Bodenpreise nicht einfließen. Aber sonst..

Würde ich so nicht sagen. Ich bin froh dass ich in unserem persönlichen Fall drumherum gekommen bin. Aber es gibt einige andere Gründe auf Erbpacht zu gehen als alte Häuser. In diesem konkreten Fall ist es einfach der Punkt dass der TE in mit seinem Budget kein Haus auf einem Kaufgrundstück bauen kann wenn das 200-250 TE kostet. In solchen Gegenden ist es auch schlecht mit Bestandsimmobilien, die sind alle teuer und sanierungsbedürftig. Die Alternative zur Erbpacht ist in diesem Fall definitiv kein Haus auf eigenem Grund sondern bestenfalls eine Eigentumswohnung. Mehr gibt die finanzielle Lage nicht her.

Mit Erbpacht könnte ich mir grob folgendes vorstellen: Haus mit einiger Eigenleistung für ca 350 000€ inklusive Baunebenkosten und Rate von ca 1100€. Dazu noch 400€ im Monate für die Erbpacht. Das ist schon etwas knapp kalkuliert da der TE bereits 42 ist und das ganze zur Rente in 25 Jahren abbezahlt sein sollte. Für das geringe Eigenkapital in dem Alter sollte auch eine gute Erklärung vorhanden sein damit das Konzept finanziell aufgeht.

Hitokiri-1978 schrieb:

Direkt aus dem Münchner Merkur:
"Der Pachtzins beträgt 1,5 Prozent. Für die Kalkulation des Erbpachtzinses gilt, wie im Februar 2020 beschlossen, ein 40-prozentiger Nachlass vom Bodenrichtwert in Höhe von 1500 Euro einschließlich der rechnerischen Erschließungskosten von 150 Euro, woraus sich ein jährlicher Erbpachtzins von 12,15 Euro pro Quadratmeter ergibt." Macht bei einer 280qm Parzelle für eine Doppelhaushälfte 3.500 Euro im Jahr.

Ehrlich gesagt ist das ein Schnäppchen. Ältere Verträge rechnen ca. 3-4% Rendite. Außerdem könntet Ihr Euch das Grundstück ansonsten nicht leisten. Und andere Grundstücke in der Nähe auch nicht. Das Angebot ist super!

Hitokiri-1978 schrieb:

1. Ich erwerbe kein Grund-u.Boden, also das was mindestens seinen Wert erhält

Korrekt, Du pachtest ihn nur. Dafür musst Du aber für die 280qm auch nicht T€ 420 + Nebenkosten hinlegen, um dann im Wohnwagen drauf wohnen zu können. Ziehst Du nach 20 Jahren aus, hast Du für ein T€ 420 Grundstück lediglich T€ 70 bezahlt. Gutes Geschäfts für Dich.

Hitokiri-1978 schrieb:

"Auch hier ist der Erbbaurechtsnehmer Eigentümer seiner Immobilie und kann diese nach Ablauf der Eigennutzungsperiode jederzeit auf dem freien Markt veräußern. Allerdings behält sich die Gemeinde als Erbbaurechtsgeber in den Erbbaurechtsverträgen vor, ihre erforderliche Zustimmung zum Verkauf dann zu verweigern, wenn der Verkaufspreis den Wert der Immobilie (ohne Grundstück, da Erbbaurecht) „erheblich übersteigt“.

Wo ist das Problem? Wenn das Haus T€ 400 wert ist, wirst Du es bestimmt nicht für T€ 600 verkaufen können.

Hitokiri-1978 schrieb:

So wie ich es bisher verstanden habe, muss ich die Gemeinde bei jeder Änderung (sei es nur ein läppisches) Gartenhäuschen um Erlaubnis fragen. Super! 😡

Wie beim Volleigentum auch. Da ist kein Unterschied. Das liegt eher am Bebauungsplan und Bau-GB als am Erbbaurecht.

Hitokiri-1978 schrieb:

Bleiben wir dennoch bei den 20 Jahren, Selbstnutzungspflicht. Wenn ich dann verkaufe, hätte ein Käufer nur noch 55 Jahre Restlaufzeit. Ja du hast geschrieben, die Gemeinde wollen dann nicht auflösen. Nur wer weiß was in 20 Jahren ist und ob die das nicht doch so machen und ich ein Haus, stark unter Wert habe, dass keiner will?

Was passiert, wenn Du im Volleigentum ein Haus hast, das nicht viel wert ist? Will das einer haben? Nö.
Noch einmal: 55 Jahre Erbbaurecht ist gang und gäbe. Hier im Ruhrgebiet gibt es davon mehr als genug. Ich selbst habe meine ETW im Sommer mit etwas über 40 Jahres Restlaufzeit verkauft. Glaubst Du wirklich, es hat auch nur einer nach dem Erbbaurecht gefragt? Ich hatte ungefähr 10 Besichtigungen in einer Woche. Das Erbbaurecht wurde nicht ein einziges Mal angesprochen. Das interessiert auch annähernd niemanden wirklich.

Hitokiri-1978 schrieb:

Die Rechnung versteh ich nicht. Im Übrigen sind die 500K ein grober Richtwert. Er hängt auch stark damit zusammen wieviel Eigenkapital letztlich haben werden. Es wird aber nur zwischen 30-50 K liegen. Leider. Nichts desto weniger.

Grundstückskaufpreis T€ 420 + Nebenkosten = T€ 440. Euer Eigenkapital reicht für den Architekten, der restliche Kredit für einen Luxuswohnwagen, der auf dem Grundstück steht.
Oder wenn Ihr in die Pampa zieht, kostet das Grundstück vielleicht T€ 200 + Nebenkosten = T€ 210.
Ein Haus kostet ab T€ 2 je qm Wohnfläche., bei 100qm sind das rund T€ 200 als Minimalversion. Dazu T€ 30-50 Bau-Nebenkosten, T€ 20 für die Garage, T€ 25 für den gepflasterten Weg/Terrasse u.ä.
Schon bist Du bei T€ 500. Dann hast Du aber im Zweifel aber keine Rollläden, nur günstiges Laminat, 7 Steckdosen fürs ganze Haus usw.

Hitokiri-1978 schrieb:

Aber ja... es ist schon sehr Spitz auf Knopf. Und ein Fertighaus (das wir anpeilen um die 300.000, abzüglich diverser Eigenleistungen, Malern, Schleifen, Türen hängen, ggf. Böden+Fliesen) + Grundstück wird aber leider, dass kann man ja jetzt schon sehen nicht im Umkreis von 50 km von Eching machbar sein. Wer weiß wie weit wir dafür wegziehen müssten.

Was schwebt Euch denn vor? Hier kannst Du auch genug Input für Baukosten bekommen, ob das überhaupt mit Euren Vorstellungen machbar ist.

Für mich persönlich bräuchte ich keine drei Sekunden, um den Erbbaurechtsvertrag - von mir aus sogar ungelesen - zu unterschreiben. Das ist ein Hammer-Angebot, das man nicht ablehnen kann.
Komme aber selbst aus der Immobilien-/Finanzierungsecke und kann daher unvoreingenommen drauf schauen.

P.S. Den Vertrag tatsächlich mal in Händen halten und lesen, wird auch helfen. Wir können Dich gerne unterstützen.

Du schreibst doch selber, dass der Bodenrichtwert 1250€/qm ist, wenn ich mich jetzt grad richtig erinnere. Das heißt bei einem kleinen 300qm Grundstück kommst du mit Nebenkosten schon auf 400k. Dazu kommt, dass du erstmal ein Grundstück für den BRW bekommen musst!

Wir haben 1 Stunde Fahrzeit nach München, aus jedem Haushalt pendelt mindestens einer nach München. Die Grundstückspreise gehen bei 1000€/qm los. Ich weiß nicht, wo du ein Grundstück für 250k finden willst. Da musst du ja schon 1,5h einfache Fahrtzeit in Kauf nehmen oder in ein Dorf mit hundert Einwohnern ziehen.

Also die Variante Grundstückskauf scheidet doch eigentlich aus. Den Erbbauzins find ich nicht teuer für eure Gegend.
Ich verstehe dich, weil für mich Erbbau auch 2.Wahl wäre, aber lieber 2.Wahl als nichts.

Alternative wären gebrauchte Häuser. Aber was gibt es da bei euch für 500k???
Bei uns kriegt man dafür absolut gar nichts und ich kann mir nicht vorstellen, dass das bei euch anders ist.