आर्किटेक्ट के साथ सहयोग समाप्त - अत्यधिक शुल्क की मांग करता है

नमस्ते प्रिय फोरम के प्रतिभागियों,

आपका बहुत धन्यवाद कि आप मेरी मदद के लिए अपना समय निकाल रहे हैं।

समस्या निम्नलिखित है:
मैं अपनी प्रेमिका के साथ एक एकल परिवार का घर बनाने का इरादा रखता हूँ। निर्माण योजना की कड़ी सीमाओं और जमीन की आकृति के कारण, हमने एक आर्किटेक्ट के साथ निर्माण करने का फैसला लिया है।

पहली ही बातचीत में आर्किटेक्ट ने हमारे भूखंड पर एक तैयार घर का प्रारूप प्रस्तुत किया था (जिसे उसने शायद पहले कभी बनाया/योजना बनाया हो)। हमें उस घर में केवल निम्नलिखित बदलाव चाहिए थे:

- घर को 0.5 मीटर बढ़ाना
- पश्चिमी तरफ एक अर्गान लगा देना
- अतिथि शौचालय को बाहरी दीवार पर स्थानांतरित करना
- तहखाना (घर के नीचे तहखाने में गेराज) को 0.5 मीटर अंदर खींचना

उपरोक्त संशोधनों के अलावा, हम उसके मानक घर पर ही रहे। कुछ खिड़कियाँ/काँच के तत्व ही जोड़े गए।

इन परिवर्तन की मांग के आधार पर आर्किटेक्ट ने हमें एक निर्माण और सेवा विवरण बनाया और निर्माण अनुबंध तैयार किया। सभी दस्तावेज और आर्किटेक्ट के साथ ईमेल संवाद बहुत त्रुटिपूर्ण थे। फॉर्मल और वस्तुनिष्ठ दोनों ही तरह से, जो मेरे जैसे गैर-विशेषज्ञ के लिए भी स्पष्ट थे। साथ ही आर्किटेक्ट ने हमारे अनुरोधों पर खास ध्यान नहीं दिया और हमें सचमुच लड़ना पड़ा कि बच्चों के बाथरूम और अतिथि शौचालय में खिड़की मिले। अंत में उसने हमारे अच्छे ध्वनि-रक्षा (रॉहरस्पानस्टेग दरवाजे और गैर-इंसुलेटेड नालियां -> सामाजिक आवास का मानक) और बंद कमरों (तहखाने की सीढ़ी रहने और भोजन क्षेत्र के बीच आती है) की मांगों को भी ध्यान में नहीं रखा।

इसी कारण से हमने Bauherren-Schutzbund (निर्माणकर्ता संरक्षण संघ) को सम्मिलित किया। उन्होंने यह भी पता लगाया कि घर की केवल निर्माण लागत लगभग 2,71,000 यूरो है। आर्किटेक्ट ‘चाबी तैयार’ घर के लिए 3,20,000 यूरो चाहता है जिसमें फर्श और पेंटर/प्लास्टर का काम शामिल नहीं है।

एक निर्माण विशेषज्ञ से बातचीत के बाद हमने निर्णय लिया कि अन्य आर्किटेक्ट से भी और प्रस्ताव लिए जाएं। इसलिए हमने आर्किटेक्ट को बताया कि हम अभी उसे कोई अनुबंध नहीं देंगे और अन्य प्रस्ताव भी देखना चाहते हैं। हमें यह स्पष्ट है कि आर्किटेक्ट 1 को HOAI के अनुसार शुल्क देना होगा और यह मैंने अपनी अंतिम मेल में उसे भी सूचित किया है।

अब आर्किटेक्ट हमें अपने शुल्क के बारे में निम्न जानकारी देता है:

"मैं आपके प्रस्ताव को स्वीकार करता हूँ और आपकी साथ एकल परिवार के घर के निर्माण के लिए आर्किटेक्ट सेवा अनुबंध करना चाहूंगा। जो 'न्यूनतम नियुक्ति' मैं स्वीकार करता हूँ वह HOAI §33 /34 कार्य चरण 1-4 है।
आधार के रूप में मैं लगभग 3,00,000 यूरो निर्माण लागत मान लूंगा।
आर्किटेक्ट अनुबंध और HOAI। (उद्धरण) § 35 HOAI के अनुसार शुल्क आधार: 3,00,000 यूरो, शुल्क क्षेत्र III उच्च दर (Kfw 70 भवन) 3,00,000 यूरो = 49,864 यूरो, कार्य चरण 1-4 §34 के अनुसार = 27% = 13,463.28 यूरो शुद्ध + 19% GST = 16,021.30 यूरो सकल"

तो वह 16,021.30 यूरो (!!!) शुल्क चाहता है एक मानक घर (निर्माण विवरण और निर्माण अनुबंध) के लिए, खराब सलाह, अधूरी दस्तावेज़ीकरण और एक ऐसा घर जो आंशिक रूप से मानक से नीचे (इलेक्ट्रॉनिक्स, इन्सुलेशन...) बनाया जाएगा। मेरी अनुमानित गणना के अनुसार उसने शायद 40 घंटे +/- 10 घंटे का काम किया है।

आप इस बारे में क्या सोचते हैं? मैं हर जवाब की आभारी रहूंगा और यदि आवश्यक हो तो अधिक जानकारी प्रदान करूंगा जो मामले को समझने में मदद कर सके।

सादर
निल्स

मैं एक ऐसे वकील की सलाह देता हूँ जो निर्माण कानून/HOAI में विशेषज्ञता रखता हो, यदि आप इसका विरोध करना चाहते हैं।

इस मामले में कई ऐसे बिंदु हैं, जो संभवतः चुनौतीपूर्ण हो सकते हैं।

उनमें से कुछ हैं:
*geschätzte Baukosten
*Honorarzone 3 Hochsatz für KFW70
*Abzurechnende LP's bis zu Eurem "Abbruch"...

दूसरी ओर, वह अन्य व्यय के लिए लगभग 5% शुल्क भी मांग सकता है। rr ने संभवतः इस पर से इनकार कर दिया है।

एक आर्किटेक्ट को घंटा के हिसाब से भुगतान नहीं किया जाता है! इसलिए तुम्हारी राय यह नहीं कि उसने सच में कितने घंटे काम किया है, या तुम्हारा एक सैद्धांतिक कार्य घंटे के लिए सम्मान कितना होगा। क्या मैं इसे इस तरह समझूं कि उसने पहले एक प्रस्ताव बनाया है? तुम्हें उसको लेना ज़रूरी नहीं है, है ना? 300000 के लिए उसे एक लागत विवरण प्रस्तुत करना होगा, मुझे लगता है।

एक आर्किटेक्ट को घंटों के हिसाब से भुगतान नहीं किया जाता! इसलिए यह महत्वपूर्ण नहीं है कि उसने वास्तव में कितने घंटे काम किया, न ही आपकी सैद्धांतिक एक कार्य घंटे की प्रशंसा कितनी होगी। क्या मैं इसे इस तरह समझूं कि उसने पहले एक प्रस्ताव बनाया? आपको उसे लेना जरूरी तो नहीं है, है ना? मुझे लगता है कि 300000 के लिए उसे एक लागत विवरण प्रस्तुत करना होगा।

नमस्ते YPG,

आपके उत्तर के लिए बहुत धन्यवाद।

मुझे लगा था कि एक आर्किटेक्ट भी काम के अनुसार बिल करता है, लेकिन तब शायद मैं गलत था।

हाँ, उसने हमें एक चाबूक-तैयार घर का प्रस्ताव 311,500€ की कीमत पर दिया था, जिसे हमने अब अस्वीकार कर दिया है। इसके बाद हमें उसके मानदेय के लिए 16,000€ का लागत विवरण मिला है।

क्या आप बता सकते हैं कि एक आर्किटेक्ट किस आधार पर मानदेय क्षेत्र का चयन कर सकता है? इसके लिए निश्चित ही कुछ शर्तें या आवश्यकताएँ होती होंगी, है ना?

सादर,
निल्स

यदि आप इसके खिलाफ कार्रवाई करना चाहते हैं तो मैं एक ऐसे वकील की सलाह देता हूँ जो निर्माण कानून/HOAI में विशेषज्ञ हो।

इसमें बहुत सारे ऐसे बिंदु होते हैं जो संभवतः चुनौती योग्य हो सकते हैं।

उनमें से कुछ हैं:
*अनुमानित निर्माण लागत
*KFW70 के लिए शुल्क क्षेत्र 3 उच्चतम दर
*आपकी "तोड़फोड़" तक की बिलिंग योग्य सेवाएँ...

दूसरी ओर, वह अन्य व्ययों के लिए सामान्य रूप से 5% तक भी दावा कर सकता है। rr ने इस पर शायद त्याग किया है।

नमस्ते toxicmolotow,

आपके उत्तर के लिए बहुत धन्यवाद।

मैंने आज इस बारे में बिल्डर प्रोटेक्शन एसोसिएशन को सूचित किया है। मेरे अवकाश के बाद एक बातचीत शेष है। मुझे लगता है कि मुझे एक ऐसे वकील के पास जाना होगा जो निर्माण कानून में विशेषज्ञ हो।

क्या मैं आपका सही समझ रहा हूँ कि KFW70 घर के लिए शुल्क क्षेत्र III सबसे अधिक संभव शुल्क है जो इस स्तर के घर के लिए लगाया जा सकता है? यदि हाँ, तो HOAI के अनुसार उसके द्वारा लगाया जाने वाला न्यूनतम शुल्क क्या होगा/चाहिए/था?

क्या उसे निर्माण लागत में सभी व्यक्तिगत कार्य/सामग्री लागत को विवरण रूप में प्रस्तुत करना होगा या यह पर्याप्त होगा कि वह निर्माण और सेवा विवरण के साथ-साथ 311,500€ की कुल राशि वाला निर्माण अनुबंध प्रस्तुत करे?

आपके उत्तर के लिए अग्रिम धन्यवाद!

शुभकामनाएँ
Nils

क्या आपने आर्किटेक्ट को पहले ही काम पर रखा था? क्या कोई अनुबंध है, चाहे वह मौखिक ही क्यों न हो, जिसमें उसने कहा या लिखा हो कि आर्किटेक्ट की सेवाओं का भुगतान HOAI के अनुसार किया जाना है।
हमने भी विभिन्न आर्किटेक्ट से सुझाव लिए, लेकिन पहले ही बातचीत में तय किया कि ये सेवाएँ, जब तक हम यह निर्णय नहीं लेते कि किसे चुनना है, भुगतान योग्य नहीं हैं।
फिर हमने सबसे अच्छे डिज़ाइन का चुनाव किया।
निश्चित रूप से उन आर्किटेक्ट्स ने, जिन्हें काम नहीं मिला, कुछ कार्य घंटे लगाए होंगे, लेकिन जीवन ऐसा ही होता है।
मैं भी कई प्रस्ताव देता हूँ और हर दसवें आदेश को ही प्राप्त करता हूँ।
अंततः, यदि मामला असपष्ट होता है तो अदालत में समझौता ही होगा, तब किसी न किसी बात पर सहमति बनी जाएगी, इसे पहले ही प्रयास करना चाहिए, इससे वकील और अदालत के खर्चे बचेंगे।