नमस्ते,
TEILEIGENTUM में विशेष उपयोग अधिकार?
विशेष उपयोग अधिकार की परिभाषा और सामग्री
अधिकांश गृहस्वामित्व संघों में कुछ मालिकों के पक्ष में विशेष उपयोग अधिकार स्थापित किए गए हैं। एक विशेष उपयोग अधिकार संबंधित स्वामी को यह अनुमति देता है कि वह
सामूहिक संपत्ति के एक निश्चित हिस्से का अकेले उपयोग करे और उससे लाभ प्राप्त करे।
अन्य सह-स्वामी उन क्षेत्रों के उपयोग से, जो विशेष उपयोग अधिकार के अधीन हैं,
अप्रतिबंधित होते हैं। इसलिए विशेष उपयोग अधिकार धारक को एक ऐसा कानूनी अधिकार देता है, जो व्यक्तिगत स्वामित्व के समान होता है। “विशेष उपयोग अधिकार” की परिभाषा कानून में स्पष्ट रूप से नहीं दी गई है। बल्कि § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG में यह माना गया है कि विशेष उपयोग अधिकार मौजूद होते हैं। मुख्य रूप से विशेष उपयोग अधिकार स्थापित किए जाते हैं
[*]बाग़ीचे के क्षेत्र
[*]छज्जों
[*]पार्किंग स्थान
[*]अटारी
[*]तहखाने के कमरे
[*]बालकनी
[*]लोज़्ज़ियाँ
यदि ये भवन या भूखंड के हिस्से पूर्ण या अंश स्वामित्व नहीं हैं तो परिभाषित किए जाते हैं। विशेष उपयोग अधिकार की व्यवस्था से किसी अपार्टमेंट की आकर्षकता और उसकी कीमत में काफी वृद्धि हो सकती है। उदाहरण के तौर पर, किसी केंद्र शहर में स्थित अपार्टमेंट के लिए पार्किंग स्थान पर विशेष उपयोग अधिकार देना एक स्पष्ट मूल्यवर्धन है। इसी प्रकार, बाग़ीचे के क्षेत्र का आवंटन भी (आवासीय) मूल्य में वृद्धि कर सकता है।
स्थापना, [B]स्थानांतरण और [B]रद्दीकरण[/B][/B]
अधिकांशतः विशेष उपयोग अधिकार
टेलुअंग्ज़ेरेक्लेरुंग (विभाजन घोषणा) में स्थापित किए जाते हैं। इसके अतिरिक्त, गृहस्वामी बाद में भी विशेष उपयोग अधिकार स्थापित कर सकते हैं। इसके लिए सभी महत्वपूर्ण गृहस्वामियों की
सहमति आवश्यक होती है, जिनका नाम भू-रजिस्ट्री में अंकित होता है। मूलतः,
बहुमत निर्णय द्वारा विशेष उपयोग अधिकार स्थापित करना
संभव नहीं है। ऐसे मामलों में स्वामियों के पास ऐसा निर्णय लेने का अधिकार नहीं होता, इसलिए ऐसी मंजूरी शून्य मानी जाएगी। यदि विभाजन घोषणा में एक उपयुक्त उद्घाटन प्रावधान है, तो बहुमत से किसी स्वामी को विशेष उपयोग अधिकार दिया जा सकता है।
सहमति से स्थापित विशेष उपयोग अधिकार केवल उन स्वामियों के बीच प्रभावी होता है जो उस सहमति में शामिल थे (इसे क़र्ज़-आधारित प्रभाव कहा जाता है)। यदि स्वामित्व बदले, तो नया स्वामी इस सहमति का पालन करने के लिए बाध्य नहीं होता, अर्थात उसे यह अधिकार लागू नहीं होता। हालांकि, यदि विशेष उपयोग अधिकार को पूर्ण स्वामित्व के हिस्से के रूप में
भूमि रजिस्ट्री में दर्ज किया जाता है, तो यह नए स्वामी के लिए भी लागू होता है (इसे
वस्तुनिष्ठ प्रभाव कहा जाता है)। इसलिए, विशेष उपयोग अधिकार को पूर्ण स्वामित्व समान प्रभाव देने के लिए इसे भूमि रजिस्ट्री में अंकित कराया जाना चाहिए।
स्थानांतरण
एक विशेष उपयोग अधिकार को अलग से किसी ऐसे तीसरे पक्ष को स्थानांतरित नहीं किया जा सकता जो गृहस्वामी न हो। यहां स्थानांतरण केवल तब संभव है जब संबंधित संपत्ति पूर्ण स्वामित्व के साथ स्थानांतरित हो। इसके विपरीत, एक विशेष उपयोग अधिकार सामान्यतः स्वामित्व समुदाय के भीतर किसी अन्य स्वामी को स्थानांतरित किया जा सकता है। इसके अलावा, एक विशेष उपयोग अधिकारधारी बाहरी तीसरे पक्ष को अपनी विशेष उपयोग क्षेत्र का उपयोग करने की अनुमति दे सकता है। उदाहरण के लिए, वह एक पार्किंग स्थान किसी तीसरे पक्ष को किराए पर दे सकता है। हालांकि, विशेष उपयोग अधिकार ऐसे सशर्त भी हो सकते हैं, जिससे तीसरे पक्ष के उपयोग को वर्जित किया गया हो, या किराए से प्राप्त आमदनी स्वामित्व समुदाय को दी जाती हो।
रद्दीकरण
स्थापना के समान, विशेष उपयोग अधिकार का रद्दीकरण बहुमत के निर्णय से मूलतः संभव नहीं है। इसके लिए सभी गृहस्वामियों की
सहमति आवश्यक है।
वस्तुनिष्ठ अधिकार धारक की सहमति
विशेष उपयोग अधिकार स्थापित करने, संशोधित करने, स्थानांतरित करने या समाप्त करने के लिए, संबंधित ऋणाधिकार या अन्य बंधक धारक की सहमति आवश्यक होती है। हालाँकि, यदि कोई संपत्ति ऋण या अन्य दायित्व के साथ बंधित है और उसमें विशेष उपयोग अधिकार जुड़ा है, तो इस स्थिति में ऐसा कोई सहमति आवश्यक नहीं होती।
अधिकार और दायित्व
विशेष उपयोग अधिकार धारक उस क्षेत्र का
दूसरे मालिकों को बाहर रखकर अकेले उपयोग कर सकता है। इसके अधिकार असीमित नहीं हैं। विशेष रूप से अधिकार धारक को विशेष उपयोग क्षेत्र में
कोई निर्माण संबंधी बदलाव करने की अनुमति नहीं है, जब तक कि इसे स्पष्ट रूप से अनुमति न दी गई हो। इसलिए वह
[*]बाग़ीचे में उपकरणों की गेराज या फेंस नहीं बना सकता
[*]छज्जे पर विंटर गार्डन नहीं बना सकता
[*]अटारी को आवासीय उपयोग के लिए नहीं बदल सकता
दूसरी ओर, विशेष उपयोग अधिकार धारक अपने बाग़ीचे को अपनी पसंद के अनुसार बाग़वानी से सजा सकता है, यदि इस पर कोई बड़ा पुनःनिर्माण (जैसे पेड़ों को काटना) ना किया जाए।
चाहे विशेष उपयोग अधिकार कितना भी व्यापक हो, विशेष उपयोग क्षेत्र
सामूहिक संपत्ति ही रहता है। यह क्षेत्र गृहस्वामित्व संघ के प्रशासन के अधीन रहता है। यह विशेष रूप से देखभाल और रखरखाव पर भी लागू होता है।
सूचना:
यह जरूरी नहीं है कि विशेष उपयोग अधिकार धारक रखरखाव एवं मरम्मत के लिए जिम्मेदार हो और ये खर्च अकेले वहन करे!
हालांकि, विशेष उपयोग अधिकार इस तरह भी निर्धारित किया जा सकता है कि इसका धारक रखरखाव एवं मरम्मत के लिए जिम्मेदार हो और इसके लिए होने वाले खर्च वह स्वयं उठाए। सामान्यतः ऐसा करना उचित होगा। यदि ऐसी व्यवस्था नहीं है, तो सभी स्वामियों को रखरखाव और मरम्मत के खर्च उठाने पड़ेंगे। इसमें अक्सर असहमति होती है क्योंकि कई स्वामी यह नहीं समझ पाते कि उन्हें ऐसी चीज़ के लिए क्यों भुगतान करना चाहिए जिसका वे उपयोग नहीं करते। यदि कोई स्वामी अपनी विशेष उपयोग अधिकार का उल्लंघन करता है, तो अन्य स्वामी उसे रोकने के लिए कह सकते हैं। इसके विपरीत, यदि कोई विशेष उपयोग अधिकारधारी अपने अधिकारों के प्रयोग में बाधित होता है, तो वह गृहस्वामित्व संघ से रोकने या मुआवजा मांग सकता है।
§ 5 Abs. 4
WEG
§ 5 Sondereigentum का विषय और सामग्री
...
(4) गृहस्वामियों के बीच संबंधों पर किए जाने वाले समझौते 2. और 3. अनुभाग के प्रावधानों के अनुसार सोंदरेइगेनटम की सामग्री हो सकते हैं। यदि गृहस्वामित्व बंधक, ऋण या किसी तीसरे पक्ष के रियल लास्ट के अधीन हो, तो ऐसे पक्ष की सहमति आवश्यक होगी केवल तब, यदि कोई विशेष उपयोग अधिकार स्थापित किया जाए या जोड़ा गया विशेष उपयोग अधिकार समाप्त, परिवर्तित या स्थानांतरित किया जाए। यदि किसी तीसरे पक्ष के पक्ष में बंधित गृहस्वामित्व उसी समय विशेष उपयोग अधिकार के साथ जुड़ जाए, तो उस तीसरे पक्ष की सहमति जरूरी नहीं होगी।
स्रोत: मेरी वेबसाइट
सादर शुभकामनाएँ