क्या अपार्टमेंट बेचें या रखें?

नमस्ते,

मुझे फाइनेंसिंग के मामले में आपकी सलाह चाहिए। मुझे थोड़ा विस्तार से बताना होगा:

व्यक्तिगत स्थिति:
वह और वह, दोनों 28 वर्ष के युवा, दोनों आजीवन सेवाविद बुंडेसबमीस्टर (फेडरल ऑफिसर्स) उच्च सेवा में, वर्तमान में प्रत्येक का वेतन लगभग 2,200€ नेटो/महीना (सितंबर से प्रत्येक लगभग 2,400€ नेटो/महीना)। वर्तमान में हमारे पास लगभग 150,000€ की पूंजी है, जिसका अधिकांश हिस्सा (लगभग 100,000€) टैगेसगेल्ड खातों और आवंटनीय पूर्व बाउस्पर्काउंट्स में है। इसके अतिरिक्त, हमारे पास प्रत्येक के पास एक रीस्टर (Riester) अनुबंध और अन्य निजी वृद्धावस्था बीमा उत्पाद भी चल रहे हैं। इन्हें टैक्स मामलों के कारण छुआ नहीं जाना चाहिए।

निर्माण परियोजना:
हम कोलोन (राइट्सराहिनिश) में रहते हैं और लगभग 20 किलोमीटर के दायरे में (बर्गिश ग्लाडबाख, ओडेंथल, कर्टेन आदि) घर बनाना चाहते हैं। हमारे पास कोई जमीन नहीं है, लेकिन हम कुछ समय से तलाश कर रहे हैं। हम एक स्वतंत्र एकल परिवार का घर चाहते हैं, लगभग 180 वर्गमीटर रहने की जगह सहित तहखाना। वर्तमान कीमतों के कारण, कुल बजट 600,000€ (जमीन सहित और सभी अन्य खर्च) एक मध्यम गुणवत्ता के लिए न्यूनतम है। संभवत: इससे भी अधिक हो सकता है...

अब मेरी असल समस्या की बात:

उपरोक्त पूंजी के अलावा, जो हमें सीधे उपलब्ध है, हमारे पास और भी पूंजी है:

एक बड़े ग्रामीण क्षेत्र में एक बड़े, खूबसूरत जमीन वाले एकल परिवार के घर (मेरे पिता के माता-पिता का घर, कीमत लगभग 200,000€ आंकी गई) जिसे मैं अपने भाई के साथ एक दिन विरासत में पाऊंगा, मैं एक संयुक्त विरासत समुदाय का सदस्य हूं। इस विरासत समुदाय का विषय दो बहु-परिवारिक किराये के मकान हैं। दोनों मकान एक ही सड़क पर पास-पास स्थित हैं। ये अच्छी तरह से संवारें गए पुराने भवन हैं (निर्माण वर्ष 1903 और 1905)। प्रत्येक घर में 5 फ्लैट हैं, प्रत्येक लगभग 130 वर्गमीटर रहने की जगह के साथ, बड़ा दक्षिण-पश्चिमी बालकनी। 2015 में दोनों मकानों की कुल किराया आय लगभग 90,000€ थी (आगामी वर्षों में मामूली वृद्धि की संभावना)।
मकान आधे मेरे भाई के और आधे मेरे हैं। हालांकि, मकानों का 1/3 हिस्सा मेरी माँ का था और 1/3 हिस्सा मेरे चाचा का था। दोनों हिस्से उपहार के रूप में मेरे भाई और मैं दोनों को आजीवन उपयोग के अधिकार के साथ दिए गए हैं। इसलिए मेरे पास वर्तमान किराया आय का 1/6 हिस्सा उपलब्ध है।

मैं अपना हिस्सा भविष्य की फाइनेंसिंग में शामिल करना चाहता हूँ। इसलिए मेरा सवाल है कि मैं इसे सबसे कुशल तरीके से कैसे करूं। एक विकल्प यह हो सकता है कि मासिक किश्त का कुछ हिस्सा किराया आय से भुगतान करें और फाइनेंसिंग लिमिट बढ़ाएं या परिवार की आर्थिक स्थिति को हल्का करें। एक दूसरा विकल्प यह हो सकता है कि साल के अंत में अतिरिक्त किराया आय को विशेष भुगतान के रूप में फाइनेंसिंग में डालें। इससे मासिक किस्त को उच्च रखा जा सकता है क्योंकि साल के अंत में विशेष भुगतान के लिए कोई अतिरिक्त बचत करनी नहीं पड़ती (जीवन के लिए "स्टैंडर्ड बफर" अप्रभावित रहता है)। एक ऐसा समाधान जो परिवार के मकान पूरे रखे जाएं, पसंदीदा है, हालांकि विरासत समुदाय के सभी सदस्य आंशिक बिक्री पर भी विचार कर सकते हैं। वर्तमान में हमारे जैसी प्रकृति, आकार, उम्र और स्थिति के फ्लैट्स 300,000-350,000€ के बीच बेचे जा रहे हैं। उदाहरण के लिए 2 या 3 फ्लैट्स बेचकर पूंजी बढ़ाना संभव हो सकता है। हालांकि मेरा ज्ञान नहीं है कि जब आप एक मकान के अकेले मालिक होते हैं और उसमें कई फ्लैट्स होते हैं, तब उसके कुछ फ्लैट्स बेचने में क्या स्थिति होती है। क्या इसमें खरीदार मिलेगा यदि अधिकांश फ्लैट्स एक ही मालिक के पास हैं? सभी फैसलों में आप बहुमत से हारे जा सकते हैं...

मेरा वित्तीय विशेषज्ञों से स्पष्ट सवाल है:

आप क्या सलाह देंगे? मकान पूरे बनाए रखें और केवल सुरक्षा और किश्त चुकाने के लिए इस्तेमाल करें या एक हिस्सा बेचकर पूंजी बढ़ाएं?

आशा है मैंने स्थिति स्पष्ट रूप से समझाई।

आपकी मदद के लिए बहुत धन्यवाद।

सप्रेम
क्रिस :D

मैं इस क्षेत्र का विशेषज्ञ तो नहीं हूँ, लेकिन मेरे मन में निम्नलिखित सवाल उठते हैं:
- क्या तुम वास्तव में अकेले कुछ फ्लैट्स बेच सकते हो? मुझे लगता है कि तुम्हें उन फ्लैट्स का एकमात्र मालिक होना चाहिए। अगर आप में से हर कोई सभी फ्लैट्स में हिस्सा रखता है, तो तुम्हारे फैसले को झुठलाया जा सकता है। अपने रिश्तेदारों से बात करो कि वे तुम्हारे योजना के बारे में क्या सोचते हैं।
- तुमने केवल सकल किराया (Brutto-Mieten) ही पोस्ट किया है। सभी कटौतियों के बाद तुम्हारे "नेट-आय" (Netto-Gehalt) के रूप में कितना पैसा बचता है?

मैं व्यक्तिगत रूप से उन फ्लैट्स को बेचने के बजाय तब तक रखना पसंद करूँगा जब तक वे मुनाफा दे रहे हैं।

ओह और एक और विकल्प: पहले अपने रिश्तेदारों को अपने शेयर खरीदने के लिए पेश करें। फिर सब कुछ परिवार में ही रहेगा।

मेरी राय में सबसे समझदारी यह है कि मकानों को बनाए रखा जाए और किराए की आय का उपयोग कर्ज चुकाने के लिए किया जाए। आपका वेतन दुर्भाग्यवश इतनी ऊँचाई का नहीं है कि (उदाहरण के लिए जैसे ही बच्चे आते हैं) कोई एकल किस्त वहन कर सके।

बेचना केवल तब ही सार्थक होता है जब परिवार के भीतर हो। नियोजित निस्ब्राउ के साथ Wohnungen (फ्लैट) लगभग बेचना संभव नहीं है और अगर बेचना भी हो तो केवल कीमत पर।

चाहे आप फ्लैट बेचें या उस पर Grundschuld दर्ज कराना चाहें, आपको सबसे पहले मकानों का विभाजन करना होगा। वर्तमान में सब कुछ में से 50% आपका है, लेकिन यह निश्चित नहीं है कि क्या। यदि आप Grundschuld दर्ज करना चाहते हैं तो भी यही करना होगा। समस्या यह है कि निस्ब्राउ भी Grundbuch (भूमि अभिलेख) में दर्ज है। बैंक हमेशा पहले स्थान पर (निस्ब्राउ के ऊपर) होना चाहता है। इसका मतलब है कि, यदि जबरन नीलामी हो तो निस्ब्राउ दूसरी प्राथमिकता पर होगा और आपके चाचा/मां बुरे हाल में फ्लैट से बाहर हो सकते हैं। मैं उनकी स्थिति में ऐसा नहीं करता।

इसलिए मुझे यह सबसे अच्छा लगता है कि मासिक लगभग 1200 यूरो की किराए की आय को सीधे कर्ज चुकाने में लगाया जाए।

जब तक उपयोगाधिकार प्राप्तकर्ता बैंक के पीछे से नहीं हटता, तुम भी बैंक के लिए अतिरिक्त सुरक्षा को केवल सीमित रूप से इस्तेमाल कर सकते हो, या संबंधित कटौतियों के साथ गणना करनी होगी।

मेरी राय में, यह लाभकारी नहीं होगा।

फिर बेहतर होगा कि इसे बनाए रखा जाए (जब तक यह थोड़ा सा लाभ उत्पन्न करता रहे) और लाभ को विशेष किस्त के रूप में उपयोग किया जाए, या जीवन को बेहतर बनाने के लिए, चाहे वह छुट्टियों में निवेश हो, फर्नीचर में या अपने ही बगीचे में।

नमस्ते,

निर्माण परियोजना:
हम कोलोन (दक्षिणी राइन किनारे) में रहते हैं और अधिकतम 20 किमी की दूरी में (बर्गिश ग्लैडबाख, ओडेंथाल, कर्टेन, आदि) निर्माण करना चाहते हैं। हमारे पास कोई जमीन नहीं है लेकिन काफी समय से खोज रहे हैं।
हम एक स्वतंत्र एकल परिवार का घर चाहते हैं जिसकी लगभग 180 वर्ग मीटर रहने की जगह हो जिसमें तहखाना शामिल हो। वर्तमान कीमतों के कारण, एक मध्यम गुणवत्ता वाले निर्माण के लिए कुल बजट 600,000 यूरो (जमीन और सभी अतिरिक्त खर्च सहित) न्यूनतम है। संभवतः इससे भी ज्यादा...

एक बड़े एकल परिवार के घर के अलावा ग्रामीण क्षेत्र में विशाल, सपनों जैसा जमीन वाला (मेरे पिता के माता-पिता का घर, मूल्य मोटे तौर पर अनुमानित: लगभग 200,000 यूरो) जिसे मैं अपने भाई के साथ एक बार विरासत में पाऊंगा, मैं एक विरासत समूह का हिस्सा भी हूं।

यदि आप बेचने का विचार कर रहे हैं, तो मेरी पहली सलाह भी यही होगी: परिवार में किसी खरीदार को खोजने की कोशिश करें। हालांकि, जैसा कि आपने स्थिति को इतनी विस्तार से वर्णित किया है, यह संभावना पहले से ही व्यापक रूप से चर्चा की जा चुकी है और संभव नहीं है।
अन्यथा, बिक्री मुश्किल होगी। क्या आपके हिस्से पूरे संपत्ति के प्रतिशत के रूप में हैं या आपको कुछ विशेष अपार्टमेंट की आय प्रदान की गई है (संभवतः किसी पंजीकरण के साथ)? दूसरे मामले में, वह अपार्टमेंट जो आप किराए पर लेते हैं वह बेचा जा सकता है - पहले मामले में यह जटिल हो जाएगा और संभावित मूल्य कटौती अधिक हो सकती है (तो बिक्री लाभदायक नहीं होगी)।

अंतिम बिंदु:
क्या जमीन + आपके पिता का माता-पिता का घर उस चुने गए निर्माण क्षेत्र में स्थित है? क्या वहां और निर्माण संभव है (जमीन को बाँटना और घर बनाना)? तो इससे आपके निर्माण लागत काफी कम हो जाएगी क्योंकि जमीन खरीदनी नहीं पड़ेगी।