बिल्डर या स्वतंत्र वास्तुकार

  • Erstellt am 16/10/2017 15:53:23
H

Hausbau18

16/10/2017 15:53:23
  • #1
नमस्ते साथियों,

जैसा कि मैंने एक अन्य पोस्ट में लिखा था, हम घर बनाने के बारे में सोच रहे हैं (1.5 मंजिला प्लस बेसमेंट; ठोस निर्माण; जमीन मौजूद)।

हम पहले ही एक स्थानीय बिल्डर से शुरूआती बातचीत कर चुके हैं। विभिन्न कारणों से हम इससे वास्तव में ‘प्रभावित’ नहीं हैं (संपर्क व्यक्ति बहुत ज़्यादा दबाव डालता है, कथित विस्तृत लागत विभाजन एक खराब मज़ाक था आदि)।

अब हमें परिचितों से सलाह मिली है कि लागत बचाने के लिए बिल्डर के बजाय एक स्वतंत्र आर्किटेक्ट से घर बनवाएं। ऐसा होगा कि यह आर्किटेक्ट निर्माण निगरानी (बिल्डिंग डायरी आदि के साथ) भी करेगा और बेहतर होगा कि यह विभिन्न कामों का समन्वय भी करेगा।

किसी भी रूप में, हम विभिन्न कार्य खुद करना चाहते हैं!

अब हमें दो जगहों पर सबसे ज़्यादा चिंता है। एक तो हमें बताया गया कि आर्किटेक्ट केवल एक कुल मूल्य का अनुमान दे सकता है, जबकि बिल्डर मूल्य गारंटी देता है (हाँ, निश्चित रूप से कुछ जगहों पर दोनों मामलों में अतिरिक्त लागत आ सकती है)।
दूसरा हम यह कल्पना नहीं कर सकते कि जो आर्किटेक्ट निर्माण निगरानी और समन्वय भी करता है, वह वास्तव में बिल्डर से सस्ता होगा।

क्या आप इस ज्ञात जानकारी की पुष्टि कर सकते हैं या नहीं? क्या आप इस विषय पर सामान्यत: कुछ कह सकते हैं?
काम का समन्वय स्वयं संभालना पेशेवर और निजी कारणों से बहुत कठिन होगा। यह काम संभवतः केवल एक (ना कि कई) विशेषज्ञ व्यक्ति को ही सौंपना चाहिए, है ना?

दोस्तों के बीच केवल बिल्डरों के साथ ही निर्माण हुआ है। इसलिए हमारे पास कोई प्रत्यक्ष तुलना नहीं है।

ऐसे खर्चों में "हम कोशिश करते हैं" विकल्प हमारे लिए संभव नहीं है।
हमें बैंक से संपर्क करने से पहले एक ठोस संख्या की आवश्यकता है।

आशा है कि आप हमें इस अवस्था में उपयोगी सुझाव देंगे। शायद कोई पूर्व घर मालिक हो जो पहले से ही स्वतंत्र आर्किटेक्ट के साथ बना चुका हो।

धन्यवाद सहित,
Hausbau18
 
B

Bieber0815

16/10/2017 16:16:28
  • #2
बाउटट्रेगर: अपने खुद के Grundstück पर घर बनाता है और Grundstück और घर को एक ही Geschäft में ग्राहक को बेचता है (Kaufvertrag)। Festpreis।

Generalunternehmer/Generalübernehmer (GU/GÜ): Werkvertrag के तहत ग्राहक के Grundstück पर घर बनाता है। ग्राहक कानूनी रूप से Bauherr होता है और उसे अधिक या कम कई अतिरिक्त चीजें व्यवस्थित करनी होती हैं। Werkvertrag का Festpreis होता है, लेकिन कुछ चर अतिरिक्त आइटम होते हैं, जिनकी लागत पहले अक्सर केवल अनुमानित की जा सकती है (जैसे Erdarbeiten)।

Architekt: स्वतंत्र Planung और Einzelvergabe। GU/GÜ की तरह, बस एक बड़े Werkvertrag के बजाय कई छोटे Werkvertrag होते हैं।

--
जो कोई absolute Preisgarantie (और संभवतः Termintreue) चाहता है, वह Bauträger के साथ सही रहता है।

जो कोई बिना बड़े बदलाव के स्टॉक घर चाहता है, वह Bauträger और GU/GÜ के साथ सही रहता है।

जो कोई Eigenleistungen देना चाहता है (दीवार और फर्श की गोलियों से आगे), उसे Bauträger से दूर रहना चाहिए।

जो कोई व्यक्तिगत रूप से खुद को व्यक्त करना चाहता है और विशेष समाधान (मिलाजुला मूल्य पर) चाहता है, उसे उपयुक्त Architekt खोजनी चाहिए और Einzelvergabe के साथ बनाना चाहिए।

--
जिसके पास अपना Grundstück नहीं है, उसे Bauträger से खरीदना होगा। जिसके पास अपना Grundstück है, वह Bauträger को अपनी भाषा से हटा देता है और GU/GÜ और Architekt के बीच चयन करता है Einzelvergabe के साथ (फिर "Baubegleiter" भी हैं; लेकिन यह मूलतः कुछ अलग नहीं है)।
 
Z

Zaba12

16/10/2017 19:08:28
  • #3
तुमने जो निष्कर्ष वास्तुकार के बारे में निकाले हैं वे सभी सही हैं। यदि तुम सभी योजना चरणों के लिए और नियमावली के अनुसार किसी वास्तुकार को नियुक्त करते हो तो लगभग 300k€ के घर के लिए लगभग 45k€ सकल शुल्क लगेगा। भले ही तुम किसी वास्तुकार के साथ निर्माण कर रहे हो, तुम उच्च समन्वय प्रयास से बच नहीं पाओगे। ऐसा नहीं है कि तुम उसे अपनी इच्छाएँ बताओ और वह बस कर दे। मैं तुम्हें ये बात सीधे बता सकता हूँ।

तुम्हें कोई मूल्य गारंटी भी नहीं मिलेगी, चाहे तुम्हारे पास लगभग सभी प्रस्ताव मौजूद हों।

इसके अलावा अब स्थिति यह है कि वास्तुकारों को भी काम के लिए उचित मूल्य तय करने में समस्या हो रही है।
 
S

stefanc84

16/10/2017 23:54:06
  • #4
मैं केवल Bieber से सहमत हो सकता हूँ: जो अपने घर पर सलाह देना चाहता है, उसके लिए एक आर्किटेक्ट शायद बेहतर होता है।

इसके अलावा कई जनरल कॉन्ट्रैक्टर भी होते हैं जो स्वतंत्र योजना के अनुसार निर्माण करते हैं, यह समस्या नहीं है। मेरी अपनी अनुभव के मुताबिक समस्या तब हो सकती है जब कोई खुद बहुत ज्यादा जानकारी लेता है, चाहे वह यहाँ फोरम में हो या कहीं और। फिर कभी-कभी यह धारणा बन जाती है कि घर तकनीकी रूप से कैसा बनना चाहिए। और तब आप जल्दी ही जनरल कॉन्ट्रैक्टर से असहमत हो जाते हैं, क्योंकि वह वैसे ही बनाना चाहता है जैसे वह हमेशा करता आया है, न कि जैसे किसी फोरम में सुझाया गया हो।
एक आर्किटेक्ट का फायदा यह भी है कि वह आपकी तरफ होता है - कम से कम एक जीयू से ज्यादा।
मेरे लिए आर्किटेक्ट का एक बड़ा फायदा पारदर्शिता है। मुझे यह पसंद नहीं आता कि मुझे बिना सोचे-समझे कोई मनगढ़ंत फिक्स्ड प्राइस जबरदस्ती थमाया जाए। मैं जानना चाहता हूँ कि मुझे ठीक क्या कितना पैसा देकर मिलेगा और फिर खुद तय करना चाहता हूँ कि मुझे क्या कितना पैसा देने लायक है। अगर मैं कुछ नहीं चाहता या किसी दूसरी कंपनी से लेना चाहता हूँ, तो मैं चाहता हूँ कि पूरा पैसा कम हो, न कि उसका केवल एक छोटा हिस्सा।
लेकिन हर किसी की सोच अलग होती है। कुछ लोग कहेंगे: "मुझे डिटेल्स नहीं चाहिए, बस करो, बस कुल कीमत सही हो।"

"असल में" मेरी नजर में एक आर्किटेक्ट महंगा विकल्प है। बहुत कुछ जनरल कॉन्ट्रैक्टर सस्ता कर सकते हैं। लेकिन निर्माण के दौर में हर कोई जो हो सके वह लेता है। मैंने कई लोगों से सुना है कि जीयू हर निर्माण परियोजना पर लगभग 60,000€ का मुनाफा कमाते हैं। इससे आर्किटेक्ट की लागत थोड़ी कम लगती है।

वैसे हम जनरल कॉन्ट्रैक्टर के साथ ही निर्माण कर रहे हैं। तो मैं अंततः केवल इस एक पक्ष को जानता हूँ - जो शायद वजह है कि मैं इसमें अधिकतर नुकसान देखता हूँ - आर्किटेक्ट के नुकसानों को मैं अपने अनुभव से नहीं जानता।
मैं आर्किटेक्ट के साथ निर्माण करना चाहता था। लेकिन जो कुछ आर्किटेक्ट मैंने खोजे, वे मुझे पसंद नहीं आए। ज्यादातर बहुत ज्यादा परियोजनाओं में उलझे हुए थे...
 
I

Invi85

17/10/2017 07:21:58
  • #5
मॉइन,

हमने 2016 में एक आर्किटेक्ट के साथ मिलकर अपना सपनों का घर बनाया। हालांकि हमने उससे केवल योजना बनवाने और अधिकारियों के साथ लिखित संवाद करवाने का काम कराया। ऑफ़र लेना, बातचीत करना, ठेका देना, समन्वय करना आदि सभी काम हमने खुद से किया। चूंकि वह पड़ोस के शहर में रहता था, वह हर कुछ दिनों में कामों पर नजर डालता था और किसी भी सवाल के लिए हमेशा उपलब्ध रहता था। इस तरह हमने काफी पैसा बचाया, लेकिन काम भी बहुत किया…

आर्किटेक्ट को चुनने से पहले हम वास्तव में एक जीयू (GU) को नियुक्त करना चाहते थे। हमने Massa Haus, Hanse Haus, Allkauf Haus, Fingerhaus, और कई अन्य से ऑफ़र लिए। हमने एक जीयू के लिए निर्णय लिया, हमने नमूना चयन किया और कभी-कभी समझौता भी किया, लेकिन सबसे छोटे बदलाव के लिए अतिरिक्त शुल्क बहुत ज्यादा था।

उदाहरण: डबल दरवाज़ा को एक स्लाइडिंग दरवाज़े से बदलने का अतिरिक्त शुल्क 3,000 यूरो था।
इस पर हमारे एक परिचित ने खूब हँसी उड़ाई। उनकी कंपनी उसी दरवाज़े को 1,800 यूरो से भी कम में बेचती है। डबल दरवाज़ा उनके यहां 900€ था।
तो 1,800€ दरवाज़े के लिए + 1,200€ जीयू का मुनाफा + 900€ वह डबल दरवाज़ा जो निकाला गया = 3,900€ o.O

ऐसा सभी कार्यों के साथ हुआ।
1% अधिक छत का झुकाव = 500€
इलेक्ट्रिक रोल्लाडेन = 5,000€
...

कई कीमतें हमें बताई भी नहीं गईं, हमें बाद में नमूना चयन में पता चलेगी (और तब तो बड़ा भारी झटका लगेगा)।

अंत में समझौता फेंक दिया गया और हमने सब कुछ खुद किया। सब कुछ ठीक चला। प्रवेश 9 महीने बाद हुआ।

हमारे पड़ोसियों ने जीयू के साथ घर बनाया और कई जगह समस्याओं का सामना किया। छोटी-छोटी बातों जैसे रोल्लाडेन बॉक्स, लेकिन साथ ही परेशान करने वाली बातें जैसे खरोंचे लगे खिड़कियां और दरवाज़े।

आखिरकार यह किस्मत का खेल है। महत्वपूर्ण सवाल यह है कि क्या तुम निर्माण में भाग लेना चाहते हो या बस देखना और करवाना चाहते हो। कई जीयू से ऑफ़र लो, उनकी तुलना करो, देखो अगर तुम योजना में हस्तक्षेप करते हो तो अतिरिक्त मूल्य क्या हैं। इसके लिए तुम्हें अभी फाइनेंसिंग की जरूरत नहीं है और शायद इससे साफ हो जाएगा कि तुम वास्तव में क्या चाहते हो।

शुभकामनाएं
माइकल
 
Z

Zaba12

17/10/2017 08:25:42
  • #6

हम उसी तरह घर बना रहे हैं जैसे तुम लोग कर रहे हो, बस हमारे पास कोई ऐसा व्यक्ति भी है जो हमें ऑफ़र लाता है और निर्माण की निगरानी करता है (आर्किटेक्ट नहीं बल्कि जिसने हमें आर्किटेक्ट दिलवाया है)

ऊपर बताए गए कारणों से हमने भी GU को चुनने से इंकार कर दिया, हम खुद को बेवकूफ बनवाना नहीं चाहते थे। GU की गणनाएँ सच में बड़ा धोखा हैं। उदाहरण के तौर पर, हमने प्रति रिवीजन शाफ्ट लगभग 2000 यूरो का अतिरिक्त शुल्क देखा। ये पूरी तरह से ठगी है।

हालांकि फिर बहुत सारी चीज़ों पर ध्यान देना पड़ता है जैसे इलेक्ट्रिकल प्लानिंग या विंडो प्लान जो उपलब्ध ऑफ़र के साथ तुलना किए जाते हैं और ऑफ़र के अनुसार समायोजन किया जाता है।
 

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