जमीन खरीदने की प्रक्रिया

नमस्ते प्रिय समुदाय...

मैं अब कुछ समय से अपनी पत्नी, बच्चे और अपने लिए एक उपयुक्त जमीन की तलाश में हूं।

चूंकि अब दूसरा बच्चा आने वाला है, इसलिए हमारे 4 कमरे के फ्लैट में धीरे-धीरे भीड़ हो जाएगी क्योंकि मेरी पत्नी को एक शिक्षक के रूप में एक कार्य कक्ष की आवश्यकता है।

वैसे भी, अब यह स्थिति है कि हमने एक छोटे आवासीय क्षेत्र में एक भूखंड पाया है जो उस क्षेत्र के अन्य भूखंडों के विपरीत शहर द्वारा नहीं बल्कि एक निर्माण कंपनी/आर्किटेक्ट द्वारा विक्रय किया जा रहा है।

वर्तमान में भूखंड लगभग 2,200 वर्ग मीटर का है और इसे लगभग 1,000 वर्ग मीटर + 1,200 वर्ग मीटर में विभाजित किया जाना है।

मैंने पहले ही आर्किटेक्ट से एक पहली चर्चा की है जो बहुत आरामदायक और सुगम थी। फिलहाल मैं उनके द्वारा बताई गई बातों से सकारात्मक रूप से प्रभावित हूं। हम इस सप्ताह साथ में उस भूखंड पर मिलना चाहते हैं और फिर मेरी पत्नी के साथ मिलकर अगले कदमों के बारे में चर्चा करेंगे।

मेरे मन में अभी कुछ सवाल हैं और उम्मीद है आप मेरी मदद कर सकेंगे:

1. खरीद फरोख्त से पहले हमें किन बातों का ध्यान रखना चाहिए?
1.1 हमें पता है कि पीने का पानी/नाली और गैस सीधे जमीन के पास आता है
1.2 मेरे पास विकास योजना है और मैं जानता हूं कि क्या और कैसे निर्माण किया जा सकता है
1.3 मुझे नहीं पता कि क्या पूर्व उपयोग की वजह से कोई पुराने प्रदूषण या खतरे हैं (मैं यह जानकारी कहां से प्राप्त कर सकता हूं?)
1.4 मुझे पता नहीं कि क्या भूमि अभिलेख में कोई प्रविष्टियां या बाधाएं हैं (देखना कोई समस्या नहीं होनी चाहिए, है ना?)
1.5 जमीन टूटी-फूटी ढलान पर है और एक छोटी नहर के पास है, संभवतः 50 सेमी चौड़ी (पूर्व में इसके उल्लंघन की कोई जानकारी नहीं है, सुनने में ऐसा कहा गया है) - आपको नहर और घर के बारे में क्या सोच है?
1.6 बिजली और इंटरनेट के बारे में अभी जानकारी नहीं है
1.7 क्या ऐसी कोई चीज है जिसे मैंने नजरअंदाज किया है या फिलहाल पूरी तरह ध्यान नहीं दिया है?

एकमात्र चीज जिसे लेकर मुझे थोड़ा सा संदेह है, वह यह है कि कंपनी ने अब तक केवल एक परिवार को सेवा दी है जहां निर्माण के बाद वित्त विभाग ने भूखंड और मकान निर्माण पर संपत्ति कर माँगा था। मैंने पहले पूछा था कि अगर मैं उस भूखंड के मालिक से ही अपना घर बनवाता हूं तो ऐसा कैसे होगा क्योंकि मैंने हमेशा यह माना था कि संपत्ति कर पूरी तरह से हर चीज पर देना होगा।

मैं किसी भी सुझाव के लिए आभारी रहूंगा।

ये सारी जानकारी वाणिज्यिक प्रदाता को बिना मांगे आपको उपलब्ध करानी चाहिए। यह उसकी मूल सेवाओं में शामिल है:

बौलास्टवेरसेइच्निस (Baulastverzeichnis) से अंश, हिस्सा प्रमाणित वर्तमान ग्रुंडबुक (Grundbuch) की प्रति, वर्तमान निर्माण योजना (Bebauungsplan), भूमि परीक्षण रिपोर्ट (स्थापना संबंधी आवश्यकताएँ, मिट्टी की बोझ क्षमता, जल संबंधी जानकारी/जल अवशोषण गुणांक, निर्माण संरचना की जलरोधकता की आवश्यकताएँ), भूजल का अनुमित जल स्तर, इस क्षेत्र में बाढ़ के संबंध में निचले जल प्राधिकरण की टिप्पणी, नगरपालिका/जिले की विभिन्न नियमावली जो प्रभाव डाल सकती हैं, नगरपालिका/जिले के पूर्व क्रय अधिकार, विकास लागत या मुफ्तता का प्रमाण, ग्यास/बिजली/पानी/सीवर आदि के Leitungbestand के योजना दस्तावेजों के साथ प्रमाणित विकास।

जमीन की स्थिति का मूल्यांकन करने के लिए और उपर्युक्त दस्तावेजों के आधार पर भूमि की मूल लादन मुक्तता (Lastenfreiheit) का मूल्यांकन करने हेतु, आपको आवश्यकता पड़ने पर भू- संपत्ति/आवासीय मूल्यांकन के लिए एक स्वीकृत मूल्यांकक (ö.b.u.v. Gutachter) या स्वतंत्र वास्तुकार से शोध करने के लिए नियुक्त करना चाहिए।

मेरी राय में, भूमि के आकार अतिशयोक्तिपूर्ण हैं और आज के समय में अप्रचलित हैं। भूमि अधिग्रहण कर केवल जमीन पर ही देना चाहिए, संपत्ति पर नहीं। भूमि बिक्री को निश्चित रूप से घर निर्माण से अलग किया जाना चाहिए और इसे किसी अनुबंध से, जो कि एक GU/वास्तुकार के साथ आवास निर्माण के लिए हो, बांधा नहीं जाना चाहिए।

वैसे भी, अब ऐसा है कि हमने एक छोटे आवास कॉलोनी में एक ज़मीन का टुकड़ा पाया है जो कॉलोनी की अन्य सभी ज़मीनों के विपरीत शहर के द्वारा नहीं बल्कि एक निर्माण कंपनी/आर्किटेक्ट के द्वारा बेचा जा रहा है।

जो एकमात्र बात मुझे असहज महसूस कराती है वह यह बयान है कि कंपनी के पास अब तक केवल एक परिवार था जहाँ निर्माण के बाद कर अधिकारियों ने ज़मीन पर संपत्ति कर और घर निर्माण कर पर कर लगाना चाहा। मैंने पहले पूछा था कि अगर मैं ज़मीन के मालिक से ही अपना घर बनवाऊँ तो क्या नियम क्या होंगे क्योंकि मैं हमेशा से जानता था कि संपत्ति कर सब कुछ पर पूरी तरह से देना पड़ता है।

नमस्ते,

इस स्थिति में यह अधिक संभावित है कि आपको सम्पूर्ण पैकेज (अर्थात़ ज़मीन और घर) पर संपत्ति कर देना पड़ेगा।

यहाँ केवल एक चीज़ आपको निश्चितता दे सकती है: अपने संबंधित कर कार्यालय जाएँ और एक (शुल्क-आधारित) प्रतिबंधात्मक पूर्व अनुरोध के तहत पूछताछ करें कि संबंधित कर कार्यालय इस मामले को कैसे आंकता है।

इससे आपको उस महत्वपूर्ण जोखिम के संबंध में निश्चितता मिलेगी।

महत्वपूर्ण यह है कि आप इस पूर्व अनुरोध में पूरी पारदर्शिता रखें - यदि आप महत्वपूर्ण जानकारी छुपाते हैं या (अज्ञात रूप से भी) प्रदान नहीं करते हैं, तो कर कार्यालय मूल में आए निर्णय से बंधा नहीं रहेगा।

यह भी सलाह दी जाती है कि खरीदारी से पहले एक मिट्टी परीक्षण कराया जाए। इससे आप पुरानी समस्याओं (अधिकतर अलग से आदेश देने होते हैं) और जल स्रोत/भैतिक जल अवशेषों से होने वाले नुकसान के जोखिम का आकलन कर सकेंगे।

शुभकामनाएँ,

डिर्क

मॉइन,

1.1: क्या यह सीधे भूखंड पर है - और बाद में दोनों पर? या वे एक के पीछे एक हैं? विकास की लागत आती है...

1.4: हमारे पास एजेंट से (एक भूखंड से तीन बने) एक स्थिति योजना और एक सकारात्मक निर्माण पूर्व अनुरोध था। हमें शुरुआत में यह बात ही काफी थी कि भूखंड पर कोई निर्माण प्रतिबंध / भूमि अभिलेख प्रविष्टियां नहीं हैं। बाद में नोटरी ने एक निर्यात निकाला और बिक्री समझौते में लिखा गया कि इस संबंध में यह मुक्त होनी चाहिए।

1.7: हमने नोटरी लागत, विभाजन लागत और नाप-जोख लागत को थोड़ा कम आंका (1-2 हज़ार यूरो) एक "नए निर्माण भूखंड" के मुकाबले। लेकिन यह निश्चित रूप से इस बात पर निर्भर करता है कि बाद में निर्माण प्रतिबंध/भूमि अभिलेख प्रतिबंध दर्ज करने होंगे या नहीं।

1.X: हमारे मामले में संपत्ति खरीद कर केवल भूखंड पर कर लागू हुआ। लेकिन भूखंड विक्रेता घर निर्माण कंपनी/आर्किटेक्ट नहीं था। नोटरी समझौते में विशेष रूप से लिखा गया था कि वहां मुक्त चयन है (हालांकि मुझे पता नहीं है कि वित्त विभाग को उस पर पहुंच है या नहीं)।

भूमि सर्वेक्षण रिपोर्ट भी हमने पहले ही आदेश दी थी।

शुभकामनाएं

सभी को शुभ संध्या,

मैं सभी का तेज़ और विस्तृत उत्तरों के लिए धन्यवाद देता हूँ।

हम कल पहले ही आर्किटेक्ट से मिल रहे हैं और मैं फिर से पूछताछ करूंगा कि क्या यह संभव है कि हम भूखंड को पूरी तरह से अलग-अलग खरीद सकें ताकि हमें एक निर्माण कंपनी की स्वतंत्रता मिल सके और निश्चित रूप से कर प्राधिकारी के सामने भी साफ-सुथरे रहें। साथ ही, हम यह भी देखेंगे कि वह हमें पुराने प्रदूषण आदि के संबंध में क्या जानकारी देगा या प्रस्तुत कर पाएगा।

संरचना लागत के संबंध में वर्तमान में ऐसा है कि भूखंड के ठीक सामने (संलग्न चित्र - लाल सीमा में) कनेक्शन उपलब्ध होने चाहिए। हरी सीमा संभवतः भूखंड की भविष्य की विभाजन हो सकती है। अगर मैं इसे सही समझता हूँ तो दोनों भूखंड एक "कनेक्शन नोड" साझा करेंगे, या नहीं?

ने इसे पहले ही उल्लेख किया है।

जमीन के संबंध में आपको एक मिट्टी का परीक्षण कराना चाहिए। यह बाद में घर बनाने के लिए भी महत्वपूर्ण होगा, क्योंकि निर्माण कंपनी परीक्षण के आधार पर यह आकलन कर सकती है कि उन्हें कैसे काम करना है ताकि घर मजबूत नींव पर खड़ा हो सके।
आम तौर पर, परीक्षण से यह भी पता चल सकता है कि आप सामान्य तहखाना, सफेद वॉटरप्रूफ तहखाना या बिना तहखाने के घर बना सकते हैं या नहीं।
द्वारा नीचे की जल प्राधिकरण के बारे में दिया गया सुझाव अच्छा है। यहां आपको आधिकारिक सुरक्षित जानकारी मिलती है कि पुरानी स्थिति में नदी की क्या स्थिति थी। लेकिन - इससे आप भविष्य से सुरक्षित नहीं होते। आपको निश्चित रूप से 2002 याद होगा, जब कभी-कभी छोटे से नाले भी प्रचंड बहाव में बदल गए थे (मुझे लगता है वह वोग्टलैंड में हुआ था)।

जमीन खरीद कराधान के मामले में मेरी राय के समान है। यदि निर्माण कंपनी जमीन के मालिक हैं और आपको बेचती हैं, तो आपको पूरी राशि पर कर देना होगा।
यदि कोई और जमीन बेचता है और उसे केवल निर्माण कंपनी (विशेष रूप से) माध्यम के रूप में इस्तेमाल करता है, तो हो सकता है कि आप टैक्स से बचने का मौका पा सकें।