स्वयं-निवासित घर/कॉनडो निवेश/सुरक्षा बांड सुरक्षा?

नमस्ते प्यारे लोग,

मैं आपको संक्षेप में अपना योजना बताना चाहता हूँ। मेरे पास अभी तक कोई मकान नहीं है।

मैं 150000 € की कीमत का एक छोटा घर खरीदना चाहता हूँ, जिसे मैं खुद रहूँ, और इसे 90% तक वित्तपोषित करना चाहता हूँ। मैं नोटरी के अपॉइंटमेंट के करीब हूँ। Allianz के पास अच्छे शर्तें हैं, मैंने उसी को चुना है, सब मेरे आय के अनुसार ठीक है।

साथ ही, मैं साल के दौरान लगभग 5 छोटे किराए के अपार्टमेंट भी निवेश के लिए खरीदना चाहता हूँ, वे भी 20 साल के पूर्ण चुकौती योजना के साथ। मेरी शुरुआत योजना यह थी कि उन्हें भी 90% तक वित्तपोषित किया जाए, बिल्कुल मेरे घर की तरह। Allianz रेंडिटेइम्मोबिलिएन (लाभकारी संपत्ति) के लिए ऐसा नहीं करता, अधिकतम 80% ऋण प्रदान करता है। पर वे 80% ऋण की शर्तों के साथ 100% भी देते हैं। लेकिन केवल तभी, जब मैं 20% की राशि Allianz के एक Schatzbrief में अनिर्धारित अवधि के लिए (पर निश्चित रूप से, जब तक वित्तपोषण समाप्त न हो) सुरक्षा के रूप में जमा करूँ।

मैं नहीं जानता कि इस समाधान के बारे में क्या सोचूँ, खासकर क्योंकि इस Schatzbrief पर काफी शुल्क लगते हैं। आप इसे कैसे देखते हैं, क्या यह उनकी ओर से एक अनुकूल समाधान है? या क्या अन्य बैंकों में बेहतर विकल्प हैं, क्या अन्य बैंक 100% वित्तपोषण के लिए कोई सुरक्षा मांगते भी नहीं? क्या बैंक गारंटी जैसी वैकल्पिक सुरक्षा संभव होनी चाहिए?

आप सबका पहले से धन्यवाद! क्रिश्चियन

अगर आप कैश के रूप में एलायंस में (20% की राशि के रूप में) जमा कर सकते हैं, तो आप यह 20% स्व-संपत्ति के रूप में वित्तपोषण में क्यों शामिल नहीं करते? यह "दाहिनी जेब-बाईं जेब सिद्धांत" वर्तमान ब्याज दरों (विशेष रूप से V+V में) पर केवल सीमित रूप से ही समझदारी बनाता है।

क्या एक पूंजी निवेश (किराए की संपत्ति) में पूर्ण चुकौती वाकई में समझदारी है? वास्तव में ब्याज दर अधिक या कम मायने नहीं रखती।

अगर आप अलियांज में 20% की रकम नकद के रूप में जमा कर सकते हैं, तो आप इस 20% को वित्तपोषण में स्व-पूंजी क्यों नहीं शामिल करते? यह "दाहिनी जेब-बायीं जेब का सिद्धांत" वर्तमान ब्याज दरों (खासकर V+V में) सीमित ही समझ में आता है।

आपकी आपत्ति के लिए धन्यवाद। मैं इसे फिर से ठीक से गणना करूंगा। लेकिन अगर मेरा कोई सोच-विचार त्रुटि नहीं है, तो बात ऐसी है: जब मैं 20% स्व-पूंजी के रूप में शामिल करता हूं, तो मेरा एकमात्र लाभ यह होता है कि कुल मिलाकर किसी योजना के लिए मैं कम ब्याज चुका पाता हूं।

अगर मैं 100% वित्तपोषित करता हूं, तो मैं अतिरिक्त वित्तपोषित 20% पर ब्याज चुकाता हूं, जिसे मैं फिर से कटौती कर सकता हूं। तो मान लीजिए 2% में से केवल लगभग 1.3% ही बचेगा, जो कर दर पर निर्भर करता है। जैसे ही मैं अब इस ट्रेजरी नोट से उसके शुल्क और पूंजीगत लाभ कर को घटाकर 1.3% से अधिक कमा लेता हूं, तो यह बेहतर सौदा होगा।

या क्या मैं कुछ अनदेखा कर रहा हूं?

पूंजी निवेश (किराए की संपत्ति) के मामले में एक फुल टिलर का कोई मतलब है? वास्तव में ब्याज दर लगभग गैर-प्रासंगिक है।

तो सवाल यह है, क्यों इसका कोई मतलब न हो? मैं इसे इस लाभ में देखता हूं कि मुझे 20 साल तक मेरी किस्त पता होती है और इस प्रकार तीव्र ब्याज वृद्धि की स्थिति में कोई अप्रिय आश्चर्य नहीं होगा।

ब्याज कर योग्य कटौती योग्य हैं। [Tilgungsrate] नहीं।

आमतौर पर उच्च [Tilgung] रिटर्न को कम करता है।

मैं एक कर सलाहकार की सलाह देता हूँ।

मैंने इसका हिसाब लगाया है और आज मैंने अंततः खजाने के पत्र (Schatzbrief) के साथ समाधान को चुन लिया है। मैंने उदाहरण के तौर पर दोनों मामलों की गणना की है, एक 40000 € मूल्य वाले अपार्टमेंट के लिए। यानी क्लासिक 80% वित्तपोषण के मामले में और खजाने के पत्र के तहत 80% वित्तपोषण की शर्तों पर 100% वित्तपोषण के मामले में।

कुल मिलाकर, दूसरा समाधान मेरे लिए लगभग 2000 € कम खर्चीला है क्योंकि खरीद मूल्य की 20% राशि खजाने के पत्र में मेरे लिए काम कर रही है, शुल्क और पूंजीगत लाभ कर को ध्यान में रखते हुए। मैंने पूर्ण ऋण चुकौती की अवधि और खजाने के पत्र में निवेश की अवधि दोनों को 20 वर्षों मानकर गणना की है और चक्रवृद्धि ब्याज प्रभाव को शामिल किया है। यह प्रभाव और भी बढ़ सकता है यदि खजाने के पत्र में ब्याज अगले 20 वर्षों में बढ़ता है। मुझे नहीं लगता कि यह (काफी) नीचे जाएगा। एक और फायदा यह है कि मैं पैसा निकाल सकता हूँ जैसे ही मेरी 100% वित्तपोषण का पहला 20% चुकता हो जाता है।

और एक और उलझन दूर हो गई। और नहीं, मुझे इस थ्रेड के लिए Allianz से कोई कमीशन नहीं मिलता ;)